【正文】 神追求 結(jié)合區(qū)域客戶及項(xiàng)目前期積累客群調(diào)研分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目客群主要呈現(xiàn)以下核心特征： ? 客戶類型：都市主流階層，主動(dòng)郊區(qū)化的首次別墅置業(yè)者 ? 職業(yè)特征：主要為大中型企事業(yè)單位的中高層、中小型企事業(yè)單位的高管及企業(yè)主、自由職業(yè)者等 \處局級(jí)公務(wù)員。 喜歡音樂(lè)會(huì)、藝術(shù)講座及展示、書(shū)香門第，對(duì)文化的精神追求表現(xiàn)得肆無(wú)忌憚。 他們 崇尚文化 ，如山居生活文化 “ 仁者樂(lè)山、智者樂(lè)水 ” 他們期望在悠靜的地方有一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的居所； 基本擁有第一居所， 向往別墅生活 ，對(duì)別墅品質(zhì)及生活方式有一定的了解； 價(jià)格敏感度高， 注重產(chǎn)品的性價(jià)比 ； 項(xiàng)目調(diào)性及品質(zhì)與客戶內(nèi)心別墅生活的契合點(diǎn)是決定其購(gòu)買的關(guān)鍵點(diǎn)； 購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要以 自用和長(zhǎng)期占有 為主要購(gòu)買目的；后期兼有投資升值需求。受老爸影響從小就向往過(guò)一過(guò)山野村夫的生活，這下可以和他一起實(shí)現(xiàn)愿望了?，F(xiàn)在終于生意上軌道了，也有點(diǎn)錢了，就想找一處有山有水、有高爾夫的別墅，有時(shí)間就可以招待一下生意上的伙伴、客戶，有面子不說(shuō)，自己也可以享受一下生態(tài)自然采摘的樂(lè)趣，就像去山吧一樣，當(dāng)然要比山吧好得多。 山間云霧繚繞，仿佛置身于夢(mèng)幻之中。鴻漸于陸，其羽可用為儀也。 ? 采取 “ 潮式營(yíng)銷 ” ，不斷放大客戶基數(shù)，積聚銷售勢(shì)能。 應(yīng)展現(xiàn)項(xiàng)目精神核心，與目標(biāo)客戶心理相契合 以山脈文化為主題，組織登山、觀山、畫(huà)山等主題活動(dòng)。（買房有特殊折扣） 籌備期（ 1月 5月） 推廣活動(dòng) 3： 紅酒節(jié) —— 八達(dá)嶺孔雀城品牌文化展現(xiàn) 時(shí)間：預(yù)計(jì) 4月 場(chǎng)地：現(xiàn)場(chǎng)售樓處 客戶邀約：以業(yè)內(nèi)、孔雀城老業(yè)主及新積累客戶為主，其他合作伙伴 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：聯(lián)系當(dāng)?shù)仄咸丫粕a(chǎn)商，與其聯(lián)合開(kāi)展紅酒節(jié)展示，實(shí)現(xiàn)區(qū)域互動(dòng)良性發(fā)展。 ? 系列主題活動(dòng)： 葡萄采摘； DIY紅酒制作； 酒柜拍賣； 酒標(biāo)制作； 紅酒品鑒 三次開(kāi)盤(pán)籌備（預(yù)計(jì) 8月中下旬 —— 9月） 三次開(kāi)盤(pán)（ 10月） 推貨產(chǎn)品組合：聯(lián)排 +雙拼（以前期存量為主） 推貨價(jià)格： 7800元 /㎡ 銷售率： 70% 軟宣題目： 《 在八達(dá)嶺孔雀城，冬季將不再寒冷，因?yàn)榭傆幸欢洋艋馂槎箚⒚?》 《 熟了，八達(dá)嶺孔雀城 》 其他建議 —— 售樓處 雙精神堡壘展示 “ 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 +市內(nèi)售樓處 ” 售樓處（銷售中心）是項(xiàng)目的精神堡壘，是激發(fā)客戶購(gòu)房欲的現(xiàn)場(chǎng)第一線，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品無(wú)法達(dá)到展示條件之時(shí)，售樓處就起到體現(xiàn)項(xiàng)目定位、品質(zhì)與風(fēng)格的重要作用，同時(shí)也體現(xiàn)出發(fā)展商的專業(yè)水準(zhǔn)與品牌形象。 , January 26, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :24:0913:24:09January 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 1月 26日星期四 1時(shí) 24分 9秒 13:24:0926 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :24:0913:24Jan2326Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , January 26, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 26日星期四 1時(shí) 24分 9秒 13:24:0926 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 26日星期四 下午 1時(shí) 24分 9秒 13:24: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :24:0913:24Jan2326Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 26日星期四 1時(shí) 24分 9秒 13:24:0926 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :24:0913:24:09January 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :24:0913:24Jan2326Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 售樓處功能建議 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 售樓處 其他建議 —— 酒莊 酒莊功能建議 ? 具備葡萄酒文化展示區(qū) ? 酒窖 ? 品酒室 其他建議 —— 酒莊 葡萄酒文化展示區(qū) —— 外展 其他建議 —— 酒莊 葡萄酒文化展示區(qū) —— 內(nèi)展 其他建議 —— 酒莊 酒窖 —— 恒溫 14℃ ，恒濕 7080% 其他建議 —— 酒莊 品酒室 其他建議 —— 高爾夫 高爾夫 —— 提升項(xiàng)目氣質(zhì) 投入使用期：盡快確定使用期，展現(xiàn)大盤(pán)成熟配套 針對(duì)業(yè)主優(yōu)惠：購(gòu)房送會(huì)員 針對(duì)性活動(dòng)：舉辦 GOLF明星球賽，吸引媒體及大眾眼球 流動(dòng)售樓處 —— 看房班車 建議做看房班車，并在看房班車上做好相應(yīng)項(xiàng)目廣告，并噴上銷售熱線，展示效果顯著。 籌備期（ 1月 5月） 籌備期（ 1月 5月） 項(xiàng)目支持 ? 施工計(jì)劃（售樓處施工計(jì)劃、樣板區(qū)施工計(jì)劃、看房通道施工計(jì)劃） ? 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ? 物料設(shè)計(jì)及制作（沙盤(pán)模型、戶型模型、 DM單頁(yè)、樓書(shū)、海報(bào)、戶型圖、簽約圖等） 開(kāi)盤(pán)亮相（預(yù)計(jì) 5月 16日） 開(kāi)盤(pán)方案： 方案一：搖號(hào) （蓄客量：推貨量 =8： 1則采用搖號(hào)方式） 方案二：順序選房 （蓄客量：推貨量 ≠8： 1則采用順序選房） 推貨產(chǎn)品組合：聯(lián)排 +雙拼 +少量獨(dú)棟 推貨價(jià)格： 7200元 /㎡ 銷售率： 80% 開(kāi)盤(pán)亮相（預(yù)計(jì) 5月 16日） 開(kāi)盤(pán)推廣 —— 以軟性炒作為主 ?熱銷軟宣： 《 八達(dá)嶺孔雀城，集四個(gè)孔雀城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之大成 》 《 八達(dá)嶺孔雀城，價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重不對(duì)等 》 《 八達(dá)嶺孔雀城，周末開(kāi)盤(pán)爆簽 3億元 》 Business Value ? 瞄 準(zhǔn)目 標(biāo) 客 戶 ? 擴(kuò) 大知名度，吸引新客 戶 Degree of Innovation ? 維 老促新，促成交 二次開(kāi)盤(pán)籌備（預(yù)計(jì) 6月 —— 8月） ? 蓄客活動(dòng) ?著名俱樂(lè)部拓展活動(dòng)（聯(lián)絡(luò)北京著名高端俱樂(lè)部，與其聯(lián)合，在俱樂(lè)部?jī)?nèi)部舉辦客戶專場(chǎng)活動(dòng)，派發(fā)項(xiàng)目資料，業(yè)務(wù)員跟進(jìn)新客戶） ?偉業(yè)高端客戶聯(lián)誼（利用偉業(yè)高端項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)，以回饋客戶名義，在酒店舉辦項(xiàng)目推介酒會(huì)） 不放過(guò)任何一個(gè)潛在客戶 二次開(kāi)盤(pán)籌備（預(yù)計(jì) 6月 —— 8月） 二次開(kāi)盤(pán)籌備（預(yù)計(jì) 6月 —— 8月） 感受祖國(guó)醉美山河 —— 八達(dá)嶺孔雀城 2023年家庭行動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)及事件營(yíng)銷 —— 通過(guò)大型事件的炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 ? 渠道 : 通過(guò)短信及媒體邀約意向客戶，借助其他孔雀城客戶、偉業(yè)自有客戶、偉業(yè)資源客戶；通過(guò)媒體進(jìn)行傳播 ? 體現(xiàn)形式：在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行互動(dòng)性較強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)，吸引客戶與媒體的關(guān)注 ? 系列主題活動(dòng)： 山地運(yùn)動(dòng)； 騎馬登頂； 山地攀登 葡萄湖岸，盛夏夜之旅 —— 八達(dá)嶺孔雀城 2023年家庭行動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)及事件營(yíng)銷 —— 通過(guò)大型事件的炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 ? 渠道 : 通過(guò)短信及媒體邀約意向客戶，借助其他孔雀城客戶、偉業(yè)自有客戶、偉業(yè)資源客戶；通過(guò)媒體進(jìn)行傳播 ? 體現(xiàn)形式：在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行互動(dòng)性較強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)，吸引客戶與媒體的關(guān)注 ? 系列主題活動(dòng)： 綠植種植及認(rèn)養(yǎng)； 葡萄產(chǎn)區(qū)一日游及葡萄架認(rèn)養(yǎng)； 官?gòu)d水庫(kù)釣魚(yú)季； 盛夏夜之旅 二次開(kāi)盤(pán)籌備（預(yù)計(jì) 6月 —— 8月） 暖場(chǎng)活動(dòng) —— 風(fēng)水講座，提升項(xiàng)目氣質(zhì) 活動(dòng)目的： 結(jié)合別墅客戶精神特質(zhì)，通過(guò) 風(fēng)水講座引導(dǎo) 別墅客戶對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水的認(rèn)可。 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工程節(jié)點(diǎn)，組織售樓處開(kāi)放、酒莊開(kāi)放、高爾夫開(kāi)放等系列主題活動(dòng)，逐步“圓夢(mèng)” 與其他孔雀城進(jìn)行品牌聯(lián)運(yùn)，突顯品牌效應(yīng) 媒體渠道推廣 媒體渠道：報(bào)廣、雜志、戶外、網(wǎng)絡(luò) ? 推廣主題：大盤(pán)別墅形象及高性價(jià)比特性 ? 傳遞孔雀城品牌信息 短信 DM 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 雜 志 路牌 媒體 組 合 客 戶為 先 ? 精準(zhǔn)營(yíng)銷 —— 通過(guò)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的傳播，使項(xiàng)目信息精準(zhǔn)到達(dá)目標(biāo)客群 ? 渠道： DM直投、短信 ? 體現(xiàn)形式：將項(xiàng)目賣點(diǎn)精煉，以短信及郵遞的方式傳達(dá) 集中配合 籌備期（ 1月 5月） 籌備期（ 1月 5月） 推廣主題： 八達(dá)嶺下，葡萄湖岸，宜居溪谷，夢(mèng)植晶城 推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)（以業(yè)內(nèi)推薦為主） 項(xiàng)數(shù) 渠道類型 地點(diǎn)或名稱 1 孔雀城老業(yè)主 通過(guò)短信、電話、活動(dòng)等形式，進(jìn)行告知。 年度任務(wù)分解 年度銷售均價(jià)以 7500元 /㎡ 計(jì)， 要實(shí)現(xiàn) 5億元銷售額，需銷售面積 =5億元 /7500元 /㎡ =66667㎡ 按平均單套戶型面積 280㎡ 預(yù)計(jì)，則需銷售 66667/280=238套 房源方可完成任務(wù) 以 2： 1的推貨計(jì)算，全年需推售 476套房源。 ? 首次開(kāi)盤(pán)以高性價(jià)比沖擊市場(chǎng)，取得 “ 不鳴則已，一鳴驚人 ” 的營(yíng)銷勢(shì)能，打好第一仗。 SLOGA