【正文】 目標(biāo)被訪者認(rèn)為本地段差的原因主要是地理位置偏僻、沒有發(fā)展?jié)摿Φ确矫?。?jīng)濟(jì)條件不允許 12 ％位置較偏 38 ％不考慮在文登買房 1 ％未來發(fā)展前景不好 5 ％已經(jīng)購買房產(chǎn) 21 ％距離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 8 ％不喜歡 5 ％交通不便利 5 ％配套設(shè)施不全 4 ％環(huán)境狀況不好 3 ％項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 28威海艾克管理咨詢有限公司? 多層最受青睞，小高層次之 。 對(duì)客廳面積的需求主要集中在 16—30 平米之間，占到了% ；而對(duì)于主臥室面積需求主要集中在 16—20 平米，占到了 %；次臥室在 11—15 平米之間，占到了 %， 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 30威海艾克管理咨詢有限公司? 目標(biāo)被訪者對(duì)外墻建筑材料的偏好。方向 A 傾 向前者 傾 向后者 方向 B分散 綠 化，每 棟 樓都有自己的 綠 化空 間 ，但是，小區(qū)內(nèi)沒有大的綠 化空 間% %集中 綠 化，每 棟 樓周 邊較 少 綠 化，但是小區(qū)有很大的 綠 化空 間電 梯樓小高 層 ， 視 野開 闊 ，樓內(nèi)干凈 整 潔 ，安全性高 % %多 層 建筑， 實(shí) 用率高，物 業(yè) 管理便宜人行道和 車 行道分開，住 戶 安靜，孩子安全，但是房子價(jià)格 貴 % %人 車 不做分離，交通方便即可，房子價(jià)格 實(shí) 惠小區(qū)更接近自然 風(fēng) 光， 進(jìn) 入小區(qū)感覺進(jìn) 入大自然 % %小區(qū)接近 時(shí) 尚都會(huì)， 進(jìn) 入小區(qū)感覺 很 時(shí) 尚 現(xiàn) 代小區(qū)配套最好只有小區(qū)內(nèi)部住 戶 使用，但是消 費(fèi)較 高 % %小區(qū)配套最好面向外部公眾使用，消 費(fèi) 很 實(shí) 惠小區(qū)內(nèi)生活配套（商店、理 發(fā) 店等）齊 全，生活方便 58% 42%減少小區(qū)內(nèi)生活配套，房子價(jià)格實(shí) 惠小區(qū)內(nèi)休 閑娛樂設(shè) 施（會(huì)所、室外運(yùn) 動(dòng) 健身 場(chǎng) 所等） 齊 全，方便業(yè) 主% % 小區(qū)內(nèi)休 閑娛樂設(shè) 施不必太多，以便降低房價(jià)? 對(duì)樓體戶型的喜歡傾向 （ 1）七成多的目標(biāo)被訪者傾向于選擇樓間距大、私密性好的小區(qū)； %的更傾向于選擇樓體簡單、與周圍環(huán)境較為融合的小區(qū)；在客廳與臥室、衛(wèi)生間面積分配方面，近六成的目標(biāo)更傾向于讓客廳大些。– 對(duì)客廳、主、次臥的要求很高，要求有大的客廳，主次臥功能要有明確區(qū)分，盡量空間大。項(xiàng)目由威海匯邦置業(yè)顧問有限公司全程策劃營銷。 ? 龍珠康城市場(chǎng)定位于 “ 文登首席陽光健康社區(qū) ”，以 “ 健康 ” 為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。有房地產(chǎn)本地運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)– 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理一體化，且經(jīng)營建材和裝飾材料，利潤來源多元化。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 40威海艾克管理咨詢有限公司商服繁華程度交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度公交便利度社會(huì)服務(wù)設(shè)施環(huán)境質(zhì)量狀況建筑特性財(cái)務(wù)特性規(guī)劃前景給水、排水煤氣供應(yīng)教育場(chǎng)所休閑娛樂租金、價(jià)格水平房間的數(shù)量和種類金融，通訊、郵政物業(yè)管理費(fèi)用付款方式及折扣建筑物的條件特殊設(shè)計(jì)綠地覆蓋度自然條件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度用地規(guī)劃住宅、道路規(guī)劃 商服便利度 可視性和區(qū)位特征龍珠康城龍珠康城項(xiàng)目雷達(dá)圖競(jìng)爭分析，龍珠康城是柳岸御府最直接的競(jìng)爭對(duì)手，兩者在目標(biāo)客戶的選擇上具有同質(zhì)性，且兩個(gè)項(xiàng)目地理位置非常接近，周邊環(huán)境基本相同。小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 10萬多平方米。? 項(xiàng)目地設(shè) 6路、 9路公交車站點(diǎn)。嘉和花園在市場(chǎng)上運(yùn)作時(shí)間較長，在市場(chǎng)上反應(yīng)一般，加之本項(xiàng)目的訴求點(diǎn)沒有新穎點(diǎn)和市場(chǎng)需求，在未來的競(jìng)爭中不會(huì)對(duì)柳岸御府項(xiàng)目產(chǎn)生直接沖擊和巨大影響。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 45威海艾克管理咨詢有限公司綜合評(píng)價(jià)? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值＝ 商服繁華狀況 +.0242 交通條件 + 基礎(chǔ)和生活設(shè)施 + 環(huán)境質(zhì)量狀況 + 規(guī)劃前景柳岸御府龍珠康城– … ? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值 (龍珠康城 )=4+44+3+3? =? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值 (柳岸御府 )=3+33+5+4? =? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值 (嘉和花園 )=3+43+3+3? =柳岸御府嘉和花園項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 46威海艾克管理咨詢有限公司文登市房地產(chǎn)整體概況– 地理環(huán)境– 人口狀況– 近 5年來房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r– 文登市未來發(fā)展規(guī)劃– 目標(biāo)被訪者對(duì)目前文登市房產(chǎn)的認(rèn)識(shí) 目標(biāo)被訪者居住現(xiàn)狀和滿意程度 – 目標(biāo)被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn) – 目標(biāo)被訪者的居住狀況 目標(biāo)被訪者購房消費(fèi)基本特征分析 – 購房目的 分布– 購房面積需求分布– 最走俏戶型分布– 購房者消費(fèi)特點(diǎn)分析– 購房者影響因素分析本項(xiàng)目需求狀況分析 主要競(jìng)爭者分析 – 龍珠康城– 嘉和花園– 總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目周邊主要樓盤情況 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 47威海艾克管理咨詢有限公司本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤開發(fā)規(guī)模 ? 目前在售或預(yù)售樓盤中，其開發(fā)規(guī)模較大，占地面積在10萬平米以上的有 2個(gè)樓盤，其中環(huán)島花園、華欣園占地面積分別為 24萬平米、 12萬平米，規(guī)模較大。）總建筑面積（ m178。 樓盤名稱 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 預(yù)售許可證 首付情況龍珠康城一期 月底批下，暫無 30%，可貸款香和苑 未定 無 30%，可貸款銀海綠洲 (龍溪苑 ) 有 30%，可貸款環(huán)島花園 已開盤 已交付 有 30%，可貸款華欣園 已交付 有 30%，可貸款惠園小區(qū) 已交付 有 30%，可貸款中和花園 2023 —— 有 30%，可貸款昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 已交付 有 30%，可貸款文山 樓盤名稱 物業(yè)類型 主要戶型（面積：平米）龍珠康城一期 多層： ， 7棟。1室 1廳一衛(wèi)， 53； 2室 2廳 1衛(wèi)， 79； 2室 1廳一衛(wèi)，； 3室 2廳一衛(wèi)， ； 3室 2廳 2衛(wèi)，； 4室 2廳 2衛(wèi)， 。 2室 1廳； 3室 1廳。 3室 1廳 2衛(wèi) 130， 110； 2室 1廳 1衛(wèi) 90。 3室 2廳 1衛(wèi)； 2室 2廳 1衛(wèi)； 3室 2廳 2衛(wèi)， 74126。 清華園 毛坯房 圍合綠地，延伸至各 個(gè)建筑之間 未定 —— 35%項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 51威海艾克管理咨詢有限公司目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤物業(yè)、供暖等費(fèi)用情況 ? 目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤所提供的物業(yè)內(nèi)容比較簡單，多為基本的保安、清潔等，其費(fèi)用多在 — 元 /平米 月） 供暖方式及費(fèi)用（元 /平米） 電梯費(fèi) (元 )龍珠康城一期 維修 /衛(wèi)生； 暖氣片，集中供暖自控用氣時(shí) 間 無香和苑 內(nèi)容由物業(yè)公司定； 地暖，集中供暖； 20 無銀海綠洲 (龍溪苑 ) 地暖； 20 有，未知環(huán)島花園 暖氣； 20 無華欣園 地暖； 20 無惠園小區(qū) 維修、綠化、清潔、保衛(wèi)； 20 無中和花園 分戶供暖 有，未知昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 清潔、保安； 地暖； 20 無文山 ) 車庫價(jià)格 儲(chǔ)藏室均價(jià) (元/m178。? 在各樓盤的購買客戶構(gòu)成上，主要以本地為主，本地所占比例基本都在60%以上，高的占到 90%以上 樓盤名稱 已售數(shù)量 主要出售戶型 客戶比例（本地：省內(nèi)：省 外）龍珠康城一期 只剩部分 5層及頂樓住房 2室 2廳 1衛(wèi) 90%： 10%： 0%香和苑 7% 2室 2廳 1衛(wèi) 90%： 7%： 3%銀海綠洲 (龍溪苑) 303套 2室 2廳 1衛(wèi) 60%： 20%： 20%環(huán)島花園 一期只剩兩套 3室 1廳； 3室 2廳 70%： 10%： 20%華欣園 一、二期全售，三期熱銷已賣 1200戶 2室 1廳 80%： 10%： 10%惠園小區(qū) 第一期 999戶已售，第二期工程 在建 3室 2廳 1衛(wèi) 本地居多中和花園 187套 3室 1廳 1衛(wèi)； 2室 2廳1衛(wèi) 本地居多昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 336套左右 3室 1廳 本地居多文山 清華園 未定 未定 戶數(shù)與車庫之比為： 1: 未定項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 53威海艾克管理咨詢有限公司各樓盤廣告投放及優(yōu)惠政策 ? 整體來看，目前本項(xiàng)目周邊樓盤其售樓處裝修以及售樓員整體素質(zhì)一般；在各樓盤的廣告投放方面，以網(wǎng)絡(luò)、宣傳單、廣告牌為主；多數(shù)樓盤并沒有什么優(yōu)惠措施，只有 1個(gè)樓盤有購房優(yōu)惠措施 樓盤名稱 售樓處狀況 廣告投放情況 優(yōu)惠政策龍珠康城一期 很好 雜志，網(wǎng)絡(luò)，宣傳單 無香和苑 較好 網(wǎng)絡(luò)，宣傳單 無銀海綠洲 (龍溪苑 ) 服務(wù)態(tài)度較好電視、網(wǎng)絡(luò)、公交報(bào)紙、路牌 無環(huán)島花園 設(shè)施較差，態(tài)度一般 宣傳單、路邊廣告牌 無華欣園 一般 宣傳單 無惠園小區(qū) 服務(wù)態(tài)度差 無 無中和花園 態(tài)度較好，物業(yè)人員售樓 無 無昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 一般，設(shè)施差 宣傳單 無文山 樓盤名稱 房產(chǎn)均價(jià) (元/m178。對(duì)于電梯費(fèi)，多數(shù)樓盤是沒有電梯費(fèi)，只有銀海綠洲 (龍溪苑 )、中和花園有電梯費(fèi)，具體多少未知。多數(shù)樓盤因?yàn)橐远鄬訛橹?，所以容積率多在 1—2 之間；各樓盤綠化率多在 30%—50% 之間。文山 2室 2廳 1衛(wèi)； 2室 1廳 1衛(wèi)； 3室 2廳 2衛(wèi)。 3室 1廳； 3室 2廳， 76149。 多層： 2室 2廳 1衛(wèi)， 87。? 在各樓盤中，面積在80—100 平米的兩室兩廳一衛(wèi)以及面積在100—130 平米的三室兩廳一衛(wèi)為各樓盤主要戶型。） 住房總套數(shù) 龍珠康城一期 —— 220套香和苑 —— 4萬 —— 328套銀海綠洲 (龍溪苑 ) 76517 78876 10621龍溪苑一期408套環(huán)島花園 24萬 18萬 —— 900套左右華欣園 120230 10萬 無 1300套惠園小區(qū) 46666 70000 —— 580套中和花園 —— 62023 —— 188套昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 20230 37000 —— 411套文山 ? 由于開發(fā)規(guī)模相對(duì)較大，各樓盤也規(guī)劃有商業(yè)部分，以便形成一定的配套，吸引購房者購房。近年來，隨著全國房地產(chǎn)行業(yè)，特別是威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶