【正文】 中等 15個調(diào)研區(qū)進行，調(diào)研區(qū)的選定主要是由委托方選定。項目總體開發(fā)土地面積為200畝，一期計劃開發(fā)土地面積約為 100畝，屬住宅型房產(chǎn)開發(fā)項目。文登市 “柳岸御府 ”房地產(chǎn)項目調(diào)研報告書呈：文登市福欣置業(yè)有限公司 文登市三鑫廣告文化傳播有限公司 由：山東大學威海營銷管理研究中心 威海艾克管理咨詢有限公司二〇〇八年三月十六日項目編碼： MMCRSMR2023031630 威海艾克管理咨詢有限公司報告內(nèi)容第一部分： 第二部分： – 項目執(zhí)行情況 第三部分： – 調(diào)研基本結(jié)果 – .調(diào)研背景與目的 第四部分： – 小結(jié)與建議 第五部分： – 附件 項目編碼： MMCRSMR2023031630 2威海艾克管理咨詢有限公司第一部分 :調(diào)研背景與目的 近年來，威海以優(yōu)美的居住環(huán)境和高漲的投資環(huán)境吸引了投資者的注意力，推動威海房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期， “ 住在威海 ” 成為房地產(chǎn)界的一個知名品牌?，F(xiàn)在該地為待拆遷的工廠或住宅，周邊工廠較多。– 本次調(diào)研共發(fā)放調(diào)研問卷 330份，實際回收問卷 315份，有效回收率為 %，符合調(diào)研要求。項目編碼： MMCRSMR2023031630 4威海艾克管理咨詢有限公司– 接受本次調(diào)研的被訪者中，男性占總體樣本的 %，女性占總體樣本的 ％，且被訪者中 77%已經(jīng)結(jié)婚。調(diào)研基本情況 目標被訪者所居住地區(qū)威海 , % 其他 , %文登市 , %%%%%% % % % % % % %2人及以下3人4人5人及以上 目標被訪者的學歷大專 , %本科 , %高中及以下 ,%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % % %公務員教師科研技術人員企業(yè)管理人員一般職員醫(yī)生個體工商業(yè)者離退休人員農(nóng)民學生其他%%%%%%% % % % % %2023元以下20234000元40016000元60018000元800110000元10000元以上項目編碼： MMCRSMR2023031630 5威海艾克管理咨詢有限公司三、項目調(diào)研結(jié)果文登市房地產(chǎn)整體概況– 地理環(huán)境– 人口狀況– 近 5年來房地產(chǎn)發(fā)展狀況– 文登市未來發(fā)展規(guī)劃– 目標被訪者對目前文登市房產(chǎn)的認識 目標被訪者居住現(xiàn)狀和滿意程度 – 目標被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn) – 目標被訪者的居住狀況 目標被訪者購房消費基本特征分析 – 購房目的 分布– 購房面積需求分布– 最走俏戶型分布– 購房者消費特點分析– 購房者影響因素分析本項目需求狀況分析 – 被訪者對項目地段的評價– 購買本項目意向調(diào)查– 影響被訪者購買的因素分析– 本地段最受歡迎的物業(yè)類型、結(jié)構類型– 對樓盤相關配置的分析– 本地段商業(yè)網(wǎng)點的分析– 小區(qū)規(guī)劃情況分析主要競爭者分析 – 龍珠康城– 嘉和花園– 總體評價本項目周邊主要樓盤情況 – 周邊預售 /在售樓盤數(shù)量分析– 周邊預售 /在售樓盤規(guī)模分析– 周邊預售 /在售樓盤開發(fā)進程分析– 周邊預售 /在售樓盤物業(yè)類型和戶型分析– 周邊預售 /在售樓盤裝修水平及綠化率、容積率分析– 周邊預售 /在售樓盤價格情況分析– 廣告投放及優(yōu)惠政策分析 項目編碼： MMCRSMR2023031630 6威海艾克管理咨詢有限公司– 地理環(huán)境– 人口狀況– 近 5年來房地產(chǎn)發(fā)展狀況– 文登市未來發(fā)展規(guī)劃– 目標被訪者對目前文登市房產(chǎn)的認識 – 目標被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn) – 目標被訪者的居住狀況 – 購房目的 分布– 購房面積需求分布– 最走俏戶型分布– 購房者消費特點分析– 購房者影響因素分析本項目需求狀況分析 – 被訪者對項目地段的評價– 購買本項目意向調(diào)查– 影響被訪者購買的因素分析– 本地段最受歡迎的物業(yè)類型、結(jié)構類型– 對樓盤相關配置的分析– 本地段商業(yè)網(wǎng)點的分析– 小區(qū)規(guī)劃情況分析主要競爭者分析 – 龍珠康城– 嘉和花園– 總體評價本項目周邊主要樓盤情況 – 周邊預售 /在售樓盤數(shù)量分析– 周邊預售 /在售樓盤規(guī)模分析– 周邊預售 /在售樓盤開發(fā)進程分析– 周邊預售 /在售樓盤物業(yè)類型和戶型分析– 周邊預售 /在售樓盤裝修水平及綠化率、容積率分析– 周邊預售 /在售樓盤價格情況分析– 廣告投放及優(yōu)惠政策分析 文登市房地產(chǎn)整體概況 目標被訪者居住現(xiàn)狀和滿 意程度 目標被訪者購房消費基本 特征分析 項目編碼： MMCRSMR2023031630 7威海艾克管理咨詢有限公司文登市房地產(chǎn)整體概況? 文登四季分明，氣候宜人，年平均氣溫 ，平均降水量 。預計到 2023年，建成區(qū)面積達到 34平方公里，城市人口 31萬人；遠期 2023年，建成區(qū)面積達到43平方公里，城市人口達到 40萬人。其中，文山東路以北為行政辦公區(qū)，占地，總建筑面積 ；文山東路以南為辦公、金融、商貿(mào)居住用地，占地 876畝，總建筑面積 。圖 9 近五年文登市住宅用地供應量及平均價050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年05101520253035供應量 平均價 從側(cè)面反映出房價上升趨勢不變，但是速度和幅度將減緩！050010001500202325002023年 2023年 2023年 2023年 2023年05101520253035銷售價格 銷售面積供求趨于平衡，價格基本接近最高點！項目編碼： MMCRSMR2023031630 10威海艾克管理咨詢有限公司目標被訪者對目前文登市房產(chǎn)的認識 ? 接受本次調(diào)研的目標被訪者對文登市房價走勢的預期與 2023年 10月我中心課題研究所得數(shù)據(jù)相對比發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)研的目標被訪者認為文登市未來房價上漲的比例有所下降，預期下跌的比例則有所上升， %%%%%%%%%%%%%%%%很高 比較高 一般 比較低 很低 不清楚%%%%%%% % % % % %快速上漲穩(wěn)定上漲保持目前水平小幅下跌大幅下跌不清楚說明房價還有進一步上升的空間！? 認為文登市房價高的被訪者占到總體的 %，只有 %的目標被訪者認為目前文登市的房產(chǎn)價格低。 雖然已經(jīng)有 %的目標被訪者已經(jīng)購買房產(chǎn)，但是同時也有近六成的目標被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn)。%%% %%%%%%%%%%一套 二套 三套 三套以上 目前還沒有部分被訪者擁有兩套以上房產(chǎn) 而通過分析目前擁有房產(chǎn)的被訪者發(fā)現(xiàn)：目前擁有兩套及以上房產(chǎn)者占到 %項目編碼： MMCRSMR2023031630 15威海艾克管理咨詢有限公司目標被訪者居住條件滿意度調(diào)查? 對于目前的居住狀況中， %的被訪者對現(xiàn)在住房條件處于滿意以上水平；有 17%的目標被訪者還不滿意，有可能下一步去改善居住條件，成為本項目潛在購買者。? 其中對于首要因素 “ 住房面積小 ” 在分析中發(fā)現(xiàn)：被訪者現(xiàn)有住房面積與期望住房面積相差約為 2040平方米，主要年齡層在 2650歲之間，相差 2040平方米個體工商業(yè)一般職員農(nóng)民個體工商業(yè)者教師企管人員項目編碼： MMCRSMR2023031630 17威海艾克管理咨詢有限公司文登市房地產(chǎn)整體概況– 地理環(huán)境– 人口狀況– 近 5年來房地產(chǎn)發(fā)展狀況– 文登市未來發(fā)展規(guī)劃– 目標被訪者對目前文登市房產(chǎn)的認識 目標被訪者居住現(xiàn)狀和滿意程度 – 目標被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn) – 目標被訪者的居住狀況 目標被訪者購房消費基本特征分析 – 購房目的分布– 購房面積需求分布– 最走俏戶型分布– 購房者消費特點分析– 購房者影響因素分析 本項目需求狀況分析 – 被訪者對項目地段的評價– 購買本項目意向調(diào)查– 影響被訪者購買的因素分析– 本地段最受歡迎的物業(yè)類型、結(jié)構類型– 對樓盤相關配置的分析– 本地段商業(yè)網(wǎng)點的分析– 小區(qū)規(guī)劃情況分析主要競爭者分析 – 龍珠康城– 嘉和花園– 總體評價本項目周邊主要樓盤情況 – 周邊預售 /在售樓盤數(shù)量分析– 周邊預售 /在售樓盤規(guī)模分析– 周邊預售 /在售樓盤開發(fā)進程分析– 周邊預售 /在售樓盤物業(yè)類型和戶型分析– 周邊預售 /在售樓盤 裝修水平及綠化率、容積率 分析– 周邊預售 /在售樓盤 價格情況 分析– 廣告投放及優(yōu)惠政策分析 項目編碼： MMCRSMR2023031630 18威海艾克管理咨詢有限公司目標被訪者購房消費基本特征分析 ? 購房目的以改善居住條件為主 ：在接受調(diào)研的總體中，有 %的購買房產(chǎn)是改善居住條件， 17%的是為了結(jié)婚之用，同時發(fā)現(xiàn)有%的為投資。 在購買房產(chǎn)面積需求方面， 70—130 平米需求很大，占到近九成，其中 90110平米占到 %， 70—90 平米、 110—130平米各占 %、 %。 項目編碼： MMCRSMR2023031630 20威海艾克管理咨詢有限公司n 對職業(yè)和戶型偏好做交叉分析可得出如此結(jié)果n 毛坯房及簡裝修需求較大 。目標被訪者對房價比較的敏感。 項目編碼： MMCRSMR2023031630 22威海艾克管理咨詢有限公司? 影響居民購買房產(chǎn)的主要因素在購買房產(chǎn)時。 目標被訪者獲取房地產(chǎn)相關信息的渠道相對比較的多樣化，可以簡單的劃分為二個層次：第一層次為售樓處與親戚朋友介紹；第二層次是戶外廣告、電視、網(wǎng)絡與報紙。尤其是政府、事業(yè)單位工作人員、企業(yè)管理人員對本地段評價在基本較好以上