旅游投資項目評價講義(文件)
【正文】 投資的估算 92 流動資金的估算 93 無形資產投資的估算 94 資金籌措 第十部分 經濟效益與社會效益評價 101 項目的生產成本與銷售收入 102 財務效益評價 103 國民經濟評價 104 不確定性分析 105 社會效益評價 106 評價結論 第十一部分 結論與建議 111 結論 112 建議 項目可行性研究報告附件 研究工作依據文件 （ 1）項目建議書 （ 2）初步可行性研究報告 （ 3）各類批文及協(xié)議 （ 4）調查報告及資料匯編 （ 5）試驗報告及其他 廠址選擇報告書 資源勘探報告書 貸款意向書 環(huán)境影響報告書 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告 對國民經濟有重要影響的產品市場調查報告 引進技術項目的考察報告、設備協(xié)議 利用外資項目的各類協(xié)議文件 其他 三、投資項目評估 （一）投資項目評估的概念 投資項目評估是由專門的機構和人員，利用一整套科學方法進行的工作，從而可以保證投資項目決策的科學化，避免投資決策失誤造成不必要的損失。 三、資金時間價值的度量指標 （一）絕對度量指標 ? 利息 ? 盈利 （二）相對度量指標 ? 利率 =利息 /本金 ? 盈利率 =盈利 /本金 第二節(jié) 投資項目的現金流量 一、現金流量的涵義 評估中的現金流量反映的是項目在建設期間和生產服務年限內流入和流出項目系統(tǒng)的現金（資金）活動。 所得稅前營業(yè)凈現金流量 =年營業(yè)收入 年營業(yè)稅金及附加 年經營成本 年經營成本（付現成本） =年總成本費用 年折舊及攤銷費 年利息支出 或 所得稅前營業(yè)凈現金流量 =年稅前利潤+年折舊及攤銷費 +年利息支出 期末現金流量 項目壽命期最后一年的增量現金流量。預計余值與帳面價值的差額，計入或沖減應納稅收入，應納稅額或沖減的應納稅額構成期末現金流出或流入。 ? 分析影響企業(yè)業(yè)務條件的各個因素 ? 分析引起各條件變化的諸主要壓力因素 ? 在前兩步的基礎上，進行有利因素和假設條件的匯總，結合具體項目挑選 8~10個關鍵因素 ? 在確定各關鍵因素及其假設條件后，進行四套投資項目預測方案的估算。它包括建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用和預備費用。 ? 間接費包括施工管理費和其他間接費。 ? 稅金是指按國家稅法規(guī)定應計入建筑安裝工程造價的稅金。 （ 3）安裝工程費 ? 包括設備及室內外管線安裝的費用，由直接費、間接費、計劃利潤和稅金組成。 單位生產能力投資估算法 ? 根據已建成的類似項目的單位產品所需的固定資產投資額和本項目的擬建生產規(guī)模相乘，估算本項目所需的固定資產投資額的一種方法。 （四）建設期利息估算 年度建設期利息 = （年初借款本息累計 +本年借款額度 247。 ? 修理費按固定資產原值的一定百分比計提，計提比例可根據經驗數據或參考同類企業(yè)的數據加以確定。 五、財務費用 ? 財務費用是指企業(yè)為籌集生產經營所需資金而發(fā)生的費用。 ? 產品銷售收入 =銷售量 銷售單價 二 、 營業(yè)稅金及附加估算 ? 營業(yè)稅金及附加是指營業(yè)稅 、 消費稅 、城市維護建設稅 、 資源稅 、 土地增值稅 、 教育費附加等 。 ? 管理費用是指企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產經營所發(fā)生的各種費用 。 ? 項目評估時，一般只計算營業(yè)利潤。它是考察項目在財務上的投資回收能力的主要靜態(tài)評價指標。 投資利潤率 ? 是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或項目生產經營期內的年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利的靜態(tài)指標。 資本金利潤率 ? 是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或項目生產經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標。 ? 財務凈現值可根據財務現金流量表計算求得。 ? 在財務評價中，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實際出資）的財務內部收益率（ FIRR）與行業(yè)的基準收益率或設定的折現率（ ic ）比較，當 FIRR≥ ic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以考慮接受的。 ? 速動比率 =（流動資產總額 存貨） /流動負債總額 100% 借款償還期 ? 可由資金來源與運用表及國內借款還本付息計算表直接推算。 1）流動比率 ? 是反映項目各年償付流動負債能力的指標。 財務內部收益率（ FIRR） ? 是指項目在整個計算期內各年凈現金流量累計等于零時的折現率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目在計算期內盈利能力的主要動態(tài)評價指標。建設期根據項目的實際情況確定；生產經營期一般不宜超過 20年。
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