【正文】 ”。 3）推廣媒介 “西部鞋都”現(xiàn)有的推廣媒介主要以網絡、報刊媒體、制作宣傳畫冊、戶外廣告牌等為主。使項目舉辦 如“國際采購節(jié)”這樣的大型營銷活動更具高度，權威性及實施力度更強。主要原因是商戶是否選擇進駐項目，首要考慮的因素不是配套設施如何完善，而是考慮項目能否為其帶來利益，主要在人氣、商業(yè)氛圍、市場影響力、便利等因素。 4）新市場建設需要較長的培育期 西部鞋都 A 區(qū)已開業(yè)運營，其原規(guī)劃為成品鞋交易區(qū)，后改為鞋材交易區(qū)、且目前僅有 40 家商戶入駐經營。 5）“一都兩園”政策規(guī)劃，不利于該項目發(fā)展鞋材業(yè)態(tài) 成都市規(guī)劃“一都兩園”的發(fā)展方向：制鞋企業(yè)主要從武侯遷至金堂、崇州。 其次，目前成都市鞋材經營戶主要集中在金橋、金花兩個市場，未來西部鞋都、金堂、崇州等地均建設鞋材市場，在成品鞋廠商數量不會迅速增加，市場份 額相對有限的情況下，鞋材經營商戶數量也同樣不會大幅增加。面對有限的市場份額，有限的商戶資源，該項目招商將存在較大的難度（西部鞋都 A 區(qū)起初規(guī)劃為成品鞋交易區(qū)，后改為鞋材區(qū)，主要原因也在此）。 任何一個大型商業(yè)項目的建設均需要依靠政府部門的大力支持和政策規(guī)劃方面的全力配合。 本項目組認為，造成此現(xiàn)象的一個重要原因在于，成品鞋經營定位模糊，不如鞋材：鞋材業(yè)態(tài)客戶定位以“服務當地 1700 多家鞋企”，招商目標定位主要為 “當地現(xiàn)有的鞋材經營戶”，在這兩方面均有明確的方向；然而，成品鞋卻定位為“ 面向四川及整個西部地區(qū) +面向俄羅斯、歐美、中東市場”的“鞋類批發(fā)貿易中心”，這樣一個定位涵蓋了內外貿，然而內銷和外貿兩者在貿易方式、經營者、配套需求、目標市場以及商品等諸多方面存在差異，即使是內銷商品，其根據經營檔次不同市場運營方式也大相徑庭。以下是幾種不同細分業(yè)態(tài)的配套需求差異： ? 鞋材業(yè)態(tài)“物流、倉儲”配套需求較低： 成都區(qū)域鞋材經營商，所面對的客戶僅僅是成都區(qū)域的成品鞋制造企業(yè)，由于商品流通區(qū)域性強，服務范圍有限，該業(yè)態(tài)僅僅需要從上游廠商到經營戶之間的物流配送，經營戶向下游客戶之間通常是以送貨上門或者商戶自采的方式配送，因此，該業(yè)態(tài)對物流并無嚴格要求；而鞋材交易多為“訂單”式交易，商戶無需大量囤貨，對倉儲配套方面也并無特殊需求。營銷更注重品牌形象的推廣。該類市場的建設則需要外貿咨詢、外運服務、出口檢測、配套保稅、監(jiān)管倉等配套。 ※ 成都作為女鞋生產基地 ,對于五金飾扣類需求量較大 。市場商戶主要目標客戶為周邊 1800 多家制鞋企業(yè)。） （ 3）上游貨源 皮革類貨物主要來溫州；真皮類貨物主要來自廣州 (真皮類商戶進貨區(qū)域主要有廣州 ,溫州 ,河南 ,東北等 ,由于款式 ,質量上的優(yōu)勢 ,多數商戶選擇廣州進貨 )；五金、飾扣主要是成都本地廠家，少部分來自福建、浙江、廣州。經營戶對市場物流配套的需求僅僅局限于從上游供應商與之的貨物流通。其他鞋材如真皮主要來自廣州；皮革主要來自溫州；飾扣主要來自福建、浙江；本地幾乎無鞋機生產廠家，大部分來自浙江、廣東。成都區(qū)域鞋企數量眾多，需求量大，且商戶都已經形成了固定的客戶網絡。 e、 對于項目完善的配套及功能規(guī)劃，商戶大多表示，市場能否做旺關鍵不在配套狀況如何，主要看是否有足夠的生意機會，能否形成足夠的人氣、商業(yè)氛圍。皮革類主要來溫州廠家；真皮類主要來自廣州； (真皮類商戶進貨區(qū)域主要有廣州 ,溫州 ,河南 ,東北等 ,由于款式 ,質量上的優(yōu)勢 ,多數商戶選擇廣州進貨 )五金、飾扣主要是成都本地廠家及福建。 。 商戶對本項目的看法： 大部分商戶認為珠三角區(qū)域正處于行業(yè)洗牌、產業(yè)轉型的關口，部分鞋企業(yè)轉移區(qū)域或倒閉，鞋材需求急劇下降。 商戶進貨意向分析： 金花、金橋鞋材市場一共訪談商戶 18 家，其中處于觀望態(tài)勢的 3 家，其余15 均表示無意向。 鞋材生產商 鞋材經銷商 鞋生產商 成品鞋經營客戶 推薦樣料 ,或鞋廠根據設計要求采樣 發(fā)樣料 根據需求量下訂單 根據需求下訂單 根據樣品下訂單 推薦樣品鞋 c、 全國制鞋行業(yè)受到人民幣升值、勞動力以及原材料成本增加等宏觀因素的影響， 整體環(huán)境不甚樂觀，大多商戶都沒有擴張和轉移的計劃，目前多處于維持現(xiàn)狀，等待狀態(tài)。 成都鞋材市場 商戶 進駐意向 及看法 分析 商戶進駐意分析： 金花、金橋鞋材市場一共訪談商戶 18 家，其中 持觀望態(tài)度 的 5 家，其余 13家 均表示無意向。市場經營商戶生意狀況不如往年。原因是，重慶等鞋產業(yè)較為發(fā)達的區(qū)域，均建有當地的鞋材批發(fā)市場，當今物流條件發(fā)達，全國各地商品流通迅速，鞋材批發(fā)市場之 間并無較大差距。但是，隨著成都市政府“一都兩區(qū)”的鞋產業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃逐步實施，崇州、金堂兩地也已開始建設鞋材市場，建成后將對目前市場產生巨大影響（商戶中已有傳言：金花、金橋兩市場將會在 23 年內拆遷）。 ※ 成都作為女鞋生產基地 ,生產的時裝鞋對于皮革需求大 ，所以皮革所占面積比例僅次于五金飾扣。西部鞋都項目目前尚未正式營業(yè)，其配套優(yōu)勢以及所存在的問題，目前均未顯現(xiàn)，優(yōu)劣只有通過市場檢驗，才能對其定論 。該類品牌的區(qū)域級經銷商或者辦事處，主要以展示或者商務辦公的模式經營，其對市場人氣、配套方面的要求則不像批發(fā) 市場那么嚴格。由于主要是以現(xiàn)貨交易方式為主，其對物流配套、交通狀況、地理位置以及倉儲配套方面具有較高的需求。 3） 市場配套，重在適用于不同定位 不同的業(yè)態(tài)針對不同的目標群體，將會有不同的貿易模式，同樣將會產生不同的配套需求。 2） 業(yè)態(tài)要細分 ，“定位”要準確 “西部鞋都”項目定位為“成品鞋 +鞋材 +展貿 +其他配套”于一體的綜合性市場，屬于大而全的項目。如果沒有政府的大力支持，對老市場拆遷、政策引導、規(guī)劃建設方面將很難有效進行。 6）成品鞋交易存在較大風險 目前成都成品鞋交易主要集中在荷花池區(qū)域，無論國內知名品牌還是批發(fā)市場低檔商品，經過近 20 年的積淀 ，均以形成較為固定的上下游采購網絡和商業(yè)氛圍，并且荷花池目前擁有西部鞋都所無可比擬的物流、客流配套（靠近火車站，周邊 3 個客運站）。制鞋企業(yè)的大規(guī)模轉移，以及金堂、崇州當地鞋材交易市場的建設，將會把武侯區(qū)現(xiàn)有的鞋材供應商吸引過去。無論經營戶如何認同項目未來前景，但在新市場人氣、商業(yè)氛圍等尚 未完全形成的情況下，經營戶均不愿盲目放棄現(xiàn)有經營較為成熟的市場， 這便為項目招商帶來很大的難度。 3）項目公共交通設施配套相對缺乏 項目周圍目前僅有公交車站，缺乏客運站等使成都以外客戶直接到達項目的公共交通配套，客戶到達項目需轉乘公交車（項目周邊很難打到車）。 西部鞋都與傳統(tǒng)批發(fā)市場相比：配套設施更加完善，市場內從展銷、貿易、商務辦公、貨物流通、場內通道、停車場、酒店等各方面設計規(guī)劃更加合理；建筑形式更時尚，更具現(xiàn)代化特點，完全有別與傳統(tǒng)批發(fā)市場“擁擠、混亂、低檔、”等形象，給人以大氣、舒適、便 捷的直觀感受。四川西部鞋都開發(fā)公司，本身由武侯區(qū)政府與成都置信實業(yè)（集團）有限公司共同組建；項目園區(qū)屬于成都市規(guī)劃“一都兩園”發(fā)展的重要項目：市政府成立“成都市西部鞋都工業(yè)園建設領導小組”，武侯區(qū)政府 “中國女鞋之都工業(yè)園管委會”設在園區(qū)，對涉及園區(qū)的相關事項實行“特事特辦”并制定了相應的優(yōu)惠政策。 “女鞋之都”、“區(qū)域內 1500 家鞋企”等，凸顯龐大的市場基礎。第三屆也將于今年 10 月舉辦。 ? D 區(qū)：國際鞋材交易中心 銷售情況： 該區(qū)現(xiàn)正在招商與銷售中，預計今年 9 月份開業(yè) ,投資商戶首付必須在 70%以上 ,不辦理按揭： 一層：售價 12000 元 /平米 租金 30— 80 元 /平米商品主要輻射成都本地廠家，幾乎無外地商戶前來