《房屋登記辦法》論壇異議登記申請四論(文件)
【正文】 議登記。因此，異議登記應(yīng)當(dāng)限于房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容。主要原因在于，查封、異議等都屬于限制處分的情形。此種情況下，即便某丙已經(jīng)和甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同，但其也無權(quán)就該房屋申請預(yù)告登記。另一方面，按照合同法原理，合同債權(quán)具有平等性，即便某丙簽訂預(yù)售合同在先，其合同債權(quán)也并不優(yōu)先于某乙，反而某乙辦理預(yù)告登記在先，其債權(quán)因預(yù)告登記而具有優(yōu)先效力，法律優(yōu)先保護(hù)某乙的債權(quán)。例如，甲公司將某棟房屋預(yù)售給某乙，并辦理了預(yù)購商品房登記。因此，某丙沒有必要申請異議登記?！ ∷?、關(guān)于反復(fù)申請和重復(fù)申請 同一申請人的反復(fù)申請 如果同一申請人在異議登記失效后，反復(fù)申請異議登記，是否應(yīng)當(dāng)許可，在《辦法》起草過程中有較大爭論：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此種情況下，實(shí)際上就是在惡意行使權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕?！薄 掇k法》最終沒有借鑒這一實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，主要理由在于：第一，反復(fù)申請異議登記的情況復(fù)雜多樣，如在異議登記失效前，申請人無法取得足夠的證據(jù)等等，不宜一律認(rèn)為主觀上有惡意。另一方面，其規(guī)定了異議登記不當(dāng)、造成權(quán)利人損害時(shí)，權(quán)利人對申請人的損害賠償請求權(quán)。尤其是，如果登記機(jī)構(gòu)拒絕登記，而法院最終確認(rèn)異議成立，且登記簿記載的權(quán)利人在此期間將房屋另行轉(zhuǎn)讓，則第三人將善意取得房屋所有權(quán)，由此造成的損失可能由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)。故而，登記機(jī)構(gòu)沒有必要對此前是否存在異議登記予以審查，自然也不能以存在異議登記為由拒絕重復(fù)異議登記。而某丙并非該房屋的登記權(quán)利人，某乙注銷異議登記某丙并不知情，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)通知某丙。例如，某甲對某乙名下的房屋進(jìn)行了異議登記，現(xiàn)某乙將房屋以市場價(jià)格賣給了某丙并進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。故而，為謹(jǐn)慎起見，應(yīng)當(dāng)允許重復(fù)異議登記。 [2]王利明：《物權(quán)法研究》(修訂版上卷) 中國人民大學(xué)出版社2007年版348頁。另一方面，查封只是對權(quán)利人處分權(quán)的限制，而異議登記系第三人對登記簿記載的權(quán)利狀況的異議，并非處分，故而二者可以并存。但此種情況下某丙仍然能夠善意取得該房屋。因此，允許重復(fù)辦理異議登記，顯然更為審慎。例如，某甲對某乙名下的房屋進(jìn)行了異議登記，某丙也要求進(jìn)行異議登記。在此情況下，登記機(jī)構(gòu)辦理異議登記，顯然更有利于避免登記不當(dāng)造成的索賠風(fēng)險(xiǎn)。這里所言的賠償范圍，不僅應(yīng)當(dāng)包括登記簿記載的權(quán)利人為此實(shí)際支出的費(fèi)用，如律師費(fèi)等，還包括由此喪失的可得利益，如權(quán)利人本可高價(jià)出售房屋，但異議登記失效時(shí)房價(jià)已大幅下跌造成的損失。而且，《物權(quán)法》也未要求異議登記的申請人就其申請的事實(shí)和理由加以說明。實(shí)踐中，《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第9條對異議登記的限制情形進(jìn)行了規(guī)定，“登記異議因記載于房地產(chǎn)登記冊的三個(gè)月期滿失效后，原申請人就同一事項(xiàng)再次提出登記異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。某丙如果對其配偶單方以其自己的名義購房不滿，其完全可以與某乙協(xié)商，更改預(yù)售合同，再與甲公司一同辦理更正登記。我們認(rèn)為，這種情況下，也不應(yīng)允許某丙對預(yù)告登記申請異議登記。在此情況下，某丙只能對甲公司主張違約責(zé)任，而不能通過異議登記來解決問題。如果某丙對該預(yù)告登記進(jìn)行異議，鑒于預(yù)告登記表彰的只是某乙對該房屋的債權(quán)，辦理了預(yù)告登記之后，某乙也沒有享有房屋的所有權(quán)，也根本不存在房屋被某乙轉(zhuǎn)讓或者進(jìn)行其他處分，第三人善意取得的可能性?！ 〈送?，對于預(yù)告登記，也不能請求異議登記?！ ⌒枰赋龅氖?，登記簿記載的權(quán)利人可以對
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