【正文】 120000大陸橋航運研究中心2000行政辦公區(qū)6000商務(wù)辦公區(qū)10000配套服務(wù)區(qū)2000國際貿(mào)易大廈30000商務(wù)辦公區(qū)15000保稅專賣區(qū)2000商務(wù)住宿區(qū)9000配套服務(wù)區(qū)4000航運企業(yè)孵化器130000行政辦公區(qū)6000商務(wù)辦公區(qū)22000配套服務(wù)區(qū)2000合計5120000第六章 項目開發(fā)及運營策略一、項目開發(fā)模式徐圩新區(qū)大陸橋航運交易市場的開發(fā)應(yīng)采取企業(yè)主導(dǎo)、政府參與的開發(fā)建設(shè)模式，由政府進(jìn)行土地招商，在遵循徐圩新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)下，引入實力較強(qiáng)的開發(fā)商負(fù)責(zé)項目開發(fā)建設(shè)，并引入專業(yè)的運營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，提供物業(yè)招商、經(jīng)營、管理等服務(wù)。（一）項目近期啟動近期啟動航運服務(wù)大廈項目開發(fā)，作為整體項目的一期工程，占地約15畝。（二）項目中遠(yuǎn)期擴(kuò)張待一期項目穩(wěn)定運營，區(qū)域環(huán)境逐步完善，可滾動開發(fā)國際貿(mào)易大廈、航運交易大廈和航運孵化器三個項目，作為整體項目的二期工程，占地約60畝。三、主要運營策略（一）成立專門的項目運營機(jī)構(gòu)考慮到本項目融合多元化航運服務(wù)業(yè)態(tài)的功能以及項目立意上具有高端性，大陸橋航運交易市場項目的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)考慮成立專門的項目運營機(jī)構(gòu)（如大陸橋航運交易市場有限公司），負(fù)責(zé)從項目開發(fā)到租賃經(jīng)營、商業(yè)招商、物業(yè)管理的全程服務(wù)?？山梃b北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)的經(jīng)驗，積極爭取江蘇省或連云港市政府設(shè)立大陸橋航運專項資金，對航運金融、保險、咨詢、網(wǎng)絡(luò)等航運輔助、衍生行業(yè)及航運企業(yè)的發(fā)展予以支持。（四）建立中介網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大影響大陸橋航運交易市場在運營方面應(yīng)積極采取多樣化的營銷方式，加大對項目的宣傳和推廣力度。第七章 投資投入產(chǎn)出估算一、項目投資估算（一）投資估算依據(jù)大陸橋航運交易市場項目總體規(guī)劃要求；江蘇省連云港市現(xiàn)行土地、建筑、安裝工程預(yù)算定額及取費規(guī)定；江蘇省連云港市類似工程造價指標(biāo)資料；本項目擬建工程建設(shè)內(nèi)容及工程量；連云港市國土資源局商業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價表基準(zhǔn)地價。項目前期工程費用按照每平方米200元計算，合計2400萬元。單位建筑面積的建安工程費根據(jù)建筑物特點及實際情況確定，考慮了主體工程的給排水、電氣工程及內(nèi)部裝修，以及工程建設(shè)的其他費用。開辦和管理費用。大陸橋航運交易市場項目的總體工程投資估算匯總?cè)缦拢罕?：項目投資估算匯總表序號項目建筑面積單位造價總價（萬元）1土地征用及拆遷補(bǔ)償費75畝30萬/畝22502前期工程費12萬平方米200元/平方米24003基礎(chǔ)設(shè)施費5萬平方米200元/平方米10004建安工程費12萬平方米2200元/平方米264005公共配套設(shè)施費（含停車場）12萬平方米200元/平方米24006開辦和管理費用（建安工程費的4%）10567工程不可預(yù)見費用（建安工程費的5%）1320合計36826二、項目產(chǎn)出估算本項目建筑面積12萬平米，假設(shè)項目建成后全部出租，則項目的主要收益來自于租金收入。因此，該項目投資總體可行。在項目運營過程中，可采取項目資產(chǎn)分割方式，將商務(wù)辦公區(qū)、配套餐飲區(qū)、商務(wù)住宿區(qū)等資產(chǎn)分別裝入不同的項目公司中，然后出讓一定比例股權(quán)，吸引不同的戰(zhàn)略投資者入股項目公司，實現(xiàn)政府投入資金的部分變現(xiàn)。連云港港是是江蘇沿海唯一的億噸大港，也是中國東部沿海重要的港口之一，具有重要的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。大陸橋航運交易市場項目建成后不僅為連云港的航運產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)提供新的動力引擎，也將對連云港港建成全方位、多功能、現(xiàn)代化的國際大港和大陸橋沿線國際貿(mào)易以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作起到強(qiáng)有力的推動作用，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分顯著。中心集政府服務(wù)、國際貿(mào)易、市場運營、信息集散、社會監(jiān)督和人才交流于一體，海關(guān)、檢驗檢疫、海事、邊防檢查等14個口岸部門及貿(mào)易、航運、物流、中介等企業(yè)進(jìn)駐，為集散到天津海港口岸貨物進(jìn)出口、船舶及人員出入境提供“一站式”、“一條龍”通關(guān)服務(wù)。項目一期開發(fā)規(guī)模60萬平方米，遠(yuǎn)期占地近100萬平方米。三者的航運服務(wù)、金融、貿(mào)易功能整合發(fā)展，共同構(gòu)成上海中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。編制于2008年9月的《北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)發(fā)展將分為三步：第一階段，至2010年，形成上海航運服務(wù)集聚區(qū)的框架；第二階段，至2015年，基本建成上海航運服務(wù)集聚區(qū)；第三階段，至2020年，建成上海國際航運中心的核心功能區(qū)。確保達(dá)飛、地中海等集裝箱班輪公司落戶，并吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。抓緊促成上海海事局與南湖職?！按瑔T培訓(xùn)”項目早日開班，并爭取獲得船員資格認(rèn)證資質(zhì)；協(xié)助航交所完成船員招募平臺的搭建工作；積極支持上海國際物流人才服務(wù)中心、中華航運物流人才網(wǎng)、“云星國際郵輪管理專業(yè)”班等人才服務(wù)機(jī)構(gòu)的運營，打造北外灘航運人才培訓(xùn)高地和人才交易中心。爭取上海海事大學(xué)“上海國際航運研究中心”項目落戶北外灘，充分發(fā)揮其在科研、咨詢、信息、人才等方面的功能；爭取“國際航運服務(wù)大廈”開工建設(shè)，并與市相關(guān)部門聯(lián)手開展大廈功能布局、入駐單位及職能等方面的研究工作，完善口岸管理服務(wù)功能。（7）創(chuàng)新機(jī)制，積極推進(jìn)航運與商旅文相結(jié)合。圍繞打造膠州灣口產(chǎn)業(yè)功能“橋頭堡”的工作思路，市南區(qū)借西部舊城改造和南島、中島、北島組團(tuán)建設(shè)及膠州灣東岸線功能調(diào)整的契機(jī)，依托毗鄰青島港、快速路三期和海底隧道出口等交通優(yōu)勢，充分發(fā)揮海關(guān)、商檢、海事等行政部門聚集優(yōu)勢，通過功能置換和政策引導(dǎo)，推進(jìn)青島航運大廈，航運交易中心等產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，推動航運服務(wù)、物流服務(wù)、貿(mào)易類企業(yè)向該區(qū)域內(nèi)快速集聚，將西部打造成為區(qū)位優(yōu)勢明顯、綜合功能健全、服務(wù)配套完善的國際航運服務(wù)區(qū)。1985年1月4日波羅的海運費BFI（BALTIC FREIGHT INDEX）指數(shù)推出，這是第一個波羅的海計算的系列貨運市場指數(shù)。同年11月1日，在BCI、BPI基礎(chǔ)上產(chǎn)生的波羅的海干散貨運價指數(shù)（BDI）取代BFI，成為代表國際干散貨運輸市場走勢的晴雨表。（二）上海航運交易所上海航運交易所（以下簡稱航交所）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由交通運輸部和上海市人民政府共同組建，于1996年11月28日成立的我國唯一一家國家級航運交易所。啟示：上海航交所是上海構(gòu)建國際航運中心的有力支撐。 大連航運交易市場不但能進(jìn)一步提高完善大連口岸功能和改善通關(guān)環(huán)境，實現(xiàn)航運、港口、通關(guān)一體化運作，還將成為一個綜合性的航運交易市場，集中航運交易、集中通關(guān)通檢、口岸信息平臺和物流綜合服務(wù)四大功能，推進(jìn)網(wǎng)上交易、訂艙等航運業(yè)務(wù)的開展，同時提供貨源、港口能力、交易價格等信息服務(wù)，實現(xiàn)集中辦公 “ 一站式 ”通關(guān)通檢。（四）青島國際航運交易所青島國際航運交易所有限公司（簡稱青島國際航運交易所或航交所）系為貫徹落實青島市“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略，打造青島航運中介公共服務(wù)平臺項目的實施單位。航運企業(yè)孵化器是其特色，可為本項目提供借鑒。企業(yè)在這里可以享受到的特殊政策和服務(wù)如下：“境內(nèi)一日游”業(yè)務(wù)，貨物入?yún)^(qū)即退稅； 進(jìn)口貨物入?yún)^(qū)可無限期保稅存儲，隨時向海內(nèi)外配送； 不能及時辦理進(jìn)口手續(xù)的貨物可先入?yún)^(qū)保稅存儲； 可辦理貨物退運（國內(nèi)退出海外、海外退回國內(nèi)、加工結(jié)轉(zhuǎn)貨物退運、 二手設(shè)備退運等），手續(xù)簡便；貨物組裝加工后再入境或發(fā)往海外，可改變海關(guān)商品稅號； 貨物簡單加工，更換包裝、更改標(biāo)簽、分級、分揀、稱重等； 國際中轉(zhuǎn)及國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易。這些服務(wù)包括：散雜貨租船、集裝箱訂艙、船舶買賣、備件物料供應(yīng)、船員招聘、航運英才招聘；航運資訊、航運指數(shù)、航運會展、航運藍(lán)頁、航運工具和航運社區(qū)。（六）航運在線——中國最大的網(wǎng)上航運交易市場航運在線（）成立于2000年，是中國第一家航運門戶網(wǎng)站，也是目前國內(nèi)最著名的航運物流門戶網(wǎng)站之一。（五）天津東疆國際航運交易市場有限公司天津東疆國際航運交易市場有限公司，在保稅港區(qū)擁有5500平方米的保稅庫,港區(qū)政策不但完全覆蓋保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、出口加工區(qū)，而且在一些特殊業(yè)務(wù)上還給與了特殊的優(yōu)惠政策。 其中，航運企業(yè)孵化器主要是指利用航交所1萬平方米的辦公場所，在此主要孵化培育國際貨運代理、船舶買賣、港航設(shè)備設(shè)施、報關(guān)、報驗、保險、租船訂艙、船舶代理、船舶買賣、船員勞務(wù)、貿(mào)易，服務(wù)中介等相關(guān)的公司；航運交易是指通過航交所控股子公司進(jìn)行貨運代理、船舶買賣、報關(guān)、保險、租船訂艙、船舶代理、船員勞務(wù)等相關(guān)航運中介業(yè)務(wù)；虛擬交易的信息平臺是指航交所建立的大型專業(yè)網(wǎng)站（ ），該虛擬網(wǎng)絡(luò)平臺將盡可能多地吸納國內(nèi)外主要航運公司、港口實業(yè)、代理中介等作為會員或代理或理事；《國際航運》刊物是青島國際航運交易所策劃出版的面向航運企業(yè)的刊物，該刊主要針對航運相關(guān)企業(yè)的專業(yè)工具書，其內(nèi)容和模式類似香港的《船務(wù)公報》；研發(fā)培訓(xùn)主要是指青島國際航運交易所與交通部研究院、海事大學(xué)等聯(lián)絡(luò)并達(dá)成一定協(xié)議，就青島航交所的航運指數(shù)的研發(fā)、人員培訓(xùn)等已經(jīng)開始合作；航交所的投資系指資產(chǎn)運營與并購、參股相關(guān)航運業(yè)務(wù)、公司股份制改造、上市籌劃等。航運交易市場的建設(shè)也將為大連市矗立起一座代表國際航運中心的標(biāo)志性建筑。（三）大連航運交易市場大連航運交易市場是大連市政府重點工程建設(shè)項目之一，也是大連建設(shè)東北亞國際航運中心的重要工程，總建筑面積 平方米，占地面積 3270 平方米，地上五層，地下兩層。航交所在遵循“公開、公平、公正”原則的前提下，緊緊圍繞“規(guī)范航運市場行為，調(diào)節(jié)航運市場價格，溝通航運市場信息”三大基本功能，在構(gòu)建航運信息研究平臺、航運資信評估體系、船舶交易鑒證中心、口岸航運服務(wù)中心以及為會員服務(wù)等方面取得了豐碩的成果，產(chǎn)生了廣泛的社會、經(jīng)濟(jì)效益，對規(guī)范我國航運市場、維護(hù)航運交易秩序、促進(jìn)航運市場的健康發(fā)展起到了積極的推動作用。啟示：波羅的海航交所是世界上最古老的交易所，其主要功能就是運費交易市場，具有全球影響力。指數(shù)設(shè)立日為1000點，由13條航線的程租運價構(gòu)成，大到12萬噸煤炭，沒有期租航線。波羅的海航交所已經(jīng)成為最著名的國際性自律海運、船舶買賣市場。（三）青島國際航運服務(wù)區(qū)青島國際航運服務(wù)區(qū)位于青島西部老城區(qū)，范圍主要為河南路以西、膠州灣以東的區(qū)域。（6）加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)功能盡快落地。主要是進(jìn)一步落實北外灘航運專項資金實施細(xì)則，吸引更多航運會議、活動、人員、元素在北外灘集聚；圍繞北外灘航運文化建設(shè)，深化在北外灘舉辦“中國航海節(jié)”的前瞻性研究，打造北外灘航運會議經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)。重點是協(xié)助航交所完成船舶交易平臺的搭建工作，并對平臺運營給予支持；支持航交所建立船舶交易標(biāo)準(zhǔn)，確立北外灘在船舶交易市場的中心地位；支持和協(xié)助航交所在船舶交易市場中獲取更大的份額；以船舶交易市場的發(fā)展為契機(jī)，帶動北外灘航運金融業(yè)、航運經(jīng)紀(jì)業(yè)等的發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施和重點項目建設(shè)：市政基礎(chǔ)項目包括220KV變電站、110KV變電站、雨水泵站建設(shè)、新建路隧道工程動拆遷工作、沿江地區(qū)動遷；重點項目包括五星級外灘茂悅大酒店、5A甲級寫字樓瑞豐國際大廈、國際客運中心客運綜合樓、港務(wù)大樓、國中、中房、進(jìn)匯山地塊、上海國際航運中心服務(wù)大廈、白玉蘭廣場、東方海港國際大廈、新外灘花苑等項目、遠(yuǎn)洋賓館、海運大廈等舊樓項目改造。虹口區(qū)立足“服務(wù)、互補(bǔ)、完善”，致力于把先天優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為發(fā)展優(yōu)勢，把北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)積極融入上海國際航運中心建設(shè)，與周邊港口群、臨港新城錯位互補(bǔ)。該區(qū)域的建設(shè)不僅可實現(xiàn)服務(wù)功能上的聚集，同時還可形成公共建筑景觀的聚集區(qū)，從而成為對外交流的窗口形象區(qū)。天津國際貿(mào)易與航運服務(wù)中心，建筑規(guī)模5萬平方米，采用對稱式布局，建筑體量穩(wěn)重嚴(yán)謹(jǐn)，造型簡潔，充分體現(xiàn)了大氣、洋氣、現(xiàn)代化的特點。第九章 附錄一、航運服務(wù)集聚區(qū)（一）天津國際貿(mào)易與航運服務(wù)區(qū)2005年11月7日，天津國際貿(mào)易與航運服務(wù)中心和天津電子口岸正式落成并投入使用，這是我國最大的“一站式”航運交易中心，是發(fā)揮天津最大比較優(yōu)勢，打造京津冀現(xiàn)代化綜合交通網(wǎng)絡(luò)重要節(jié)點和對外貿(mào)易口岸的具體體現(xiàn)，也是天津市實現(xiàn)城市定位，服務(wù)環(huán)渤海和三北地區(qū)，打造現(xiàn)代化的國際航運、國際物流、國際貿(mào)易中心，成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心的重要載體。大陸橋航運交易市場項目充分利用連云港具備的區(qū)位及政策優(yōu)勢，打造良好的航運交易和服務(wù)平臺，形成多元化的航運服務(wù)業(yè)態(tài)集聚區(qū)，具有國際影響力的特色行業(yè)和船舶交易市場，較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的航運研究和企業(yè)孵化基地。沿海經(jīng)濟(jì)振興和蘇北崛起所賦予的歷史使命，客觀上要求把連云港建設(shè)成為具有廣泛影響力的區(qū)域航運中心和物流中心，建設(shè)大陸橋航運交易市場是必然的選擇。一方面可以積極爭取國際、國家和江蘇省對大陸橋航運交易市場項目的資金支持，再加上政府撥付資金，構(gòu)成項目開發(fā)公司的資本金。項目總體平均年租金收入約為3417萬元，而項目總投資為36826萬元，若忽略項目運營費、資金成本等費用，且不考慮時間價值，%。工程不可預(yù)見費用。公共設(shè)施配套費用估算。項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用按照每平方米200元計算，合計1000萬元。項目受讓用地75畝，按30萬元/畝計算，需投入2250萬元。其次，可以考慮借鑒會員制營銷方式，與客戶保持系統(tǒng)、持續(xù)、周期性的溝通，廣泛開展宣傳、促銷、銷售等全方位的營銷活動。（三）搭建公共信息服務(wù)平臺在項目運營過程中，加強(qiáng)與連云港市政府、連云區(qū)政府的相關(guān)部門進(jìn)行信息聯(lián)網(wǎng)和業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，建立項目建設(shè)、企業(yè)服務(wù)、綜合審批等多級服務(wù)體系。（二）以政策為導(dǎo)向驅(qū)動項目開發(fā)本項目的開發(fā)與建設(shè)，與《連云港港總體規(guī)劃》、《江蘇沿海開發(fā)規(guī)劃》等各級規(guī)劃密切相關(guān)，有著巨大的政策空間。并積極招商引入國內(nèi)外有實力的航運和船舶交易企業(yè)等機(jī)構(gòu)，從而實現(xiàn)大陸橋航運交易市場的核心功能。在啟動項目的前期運營中可以預(yù)留一定的面積，為進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)、航運交易企業(yè)、船舶交易企業(yè)、航運研究機(jī)構(gòu)、航運孵化機(jī)構(gòu)提供辦公場所。航運交易大廈和國際貿(mào)易大廈，由開發(fā)商自己或委托專業(yè)公司進(jìn)行運營管理，政府可