房地產(chǎn)法考點(文件)
【正文】 土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。對于農(nóng)地轉(zhuǎn)用和建設用地總量控制具有重要意義2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：建設占用土地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，都應辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。這具體涉及國務院、省級政府、設區(qū)市（州）政府三級審批。征收不足35公頃的一般耕地、不足70公頃的其他土地，由省級政府批準，并報國務院備案。2出讓年限：法定最高年限標準：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。市、縣國土部門依據(jù)規(guī)劃條件擬定出讓方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，才能實施出讓。同一宗地中包含兩種以上不同用途的，應當分別寫明各類具體用途的土地出讓年期及所占宗地的面積比例和空間范圍。3國有土地上房屋征收的基本關系國有土地上房屋征收，指的是市、縣級人民政府為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋予以征收，并對被征收房屋所有權人（即被征收人）給予公平補償。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。（二）項目規(guī)劃控制：一書兩證一冊房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書。（三）項目勘察設計施工控制從優(yōu)、競爭選擇勘察設計施工企業(yè)工程施工許可。建筑工程安全生產(chǎn)管理。工程質(zhì)量監(jiān)督機構屬事業(yè)單位，受建設主管部門或者其他有關部門委托，從事日常監(jiān)管。應當有100萬元以上。對企業(yè)行為的規(guī)范：一是政府監(jiān)管，二是強化民事責任。房地產(chǎn)開發(fā)相關規(guī)則3出讓地權房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部出讓金，并取得土地使用權證書。（2）出讓合同約定的土地用途不得擅自改變。此時，轉(zhuǎn)讓方須將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房地產(chǎn)。未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)。4房地產(chǎn)交易的基本規(guī)則（一）房地連動規(guī)則：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。4關于商品房買賣合同的司法解釋關于售樓廣告的性質(zhì)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確定有重大影響的，應當視為要約。欺詐行為與懲罰性賠償具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款１倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。但當事人另有約定的除外。房地產(chǎn)抵押相關規(guī)則房屋租賃司法解釋規(guī)則。但交付使用并不意味著房屋所有權的轉(zhuǎn)移，允許當事人對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。綜上，欺詐行為五種情形，適用懲罰性賠償：①出賣人賣后設抵；②出賣人一房二賣，包括前手買受人和后手買受人；③未取得預售許可證明；④抵后再賣；⑤出賣用于拆遷補償安置的房屋。關于商品房認購書與定金問題出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。（三）登記公示規(guī)則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依法辦理權屬登記。政府定期確定并公布房屋指導租金標準，對于享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，還采取政府指導價或政府定價。如違法建筑物等。未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的共有房地產(chǎn)。商品房預售條件（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可。經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定對地權的劃撥性質(zhì)作保留，并依法進行轉(zhuǎn)讓后的土地收益分配，或者轉(zhuǎn)化為出讓，依法繳納出讓金。（1）受讓人地權年限要算減法。對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管應當突出在對開發(fā)項目進行監(jiān)管，尤其是項目質(zhì)量，注重竣工驗收。應當有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。工程質(zhì)量監(jiān)督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內(nèi)，向備案機關提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。（五）項目質(zhì)量控制竣工驗收：竣工，經(jīng)驗收合格后，可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格，不得交付使用。施工圖設計文件的審查。建設工程規(guī)劃許可證。3房地產(chǎn)開發(fā)的具體規(guī)則（一）項目立項符合土地
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