萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(文件)
【正文】 間，并且它是由政府支持，享受特殊政策。T：國(guó)家建設(shè)的養(yǎng)老院的服務(wù)和環(huán)境應(yīng)該加強(qiáng)，從調(diào)查顯示，很多入住國(guó)家級(jí)養(yǎng)老院的都是孤寡老人，他們對(duì)養(yǎng)老院的服務(wù)和環(huán)境反映普遍不算很滿意。T：現(xiàn)代社會(huì)大家更注重物質(zhì)的享受，國(guó)家養(yǎng)老院顯然在這方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其他盈利性的養(yǎng)老院。盡管養(yǎng)老院市場(chǎng)在逐步擴(kuò)大，但是隨著經(jīng)濟(jì)下滑，人民幣購(gòu)買力下降，也會(huì)造成較高的退出壁壘。作為養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入壁壘還是蠻高的，一旦有公司能做到低廉的價(jià)格更高質(zhì)的服務(wù)，會(huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)這個(gè)專攻商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生不小的影響。所以更應(yīng)該開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，提高更好更低廉的服務(wù)5) 供應(yīng)商的威脅：三家企業(yè)都有較為穩(wěn)固的供應(yīng)商，我們應(yīng)該做好防御措施，與供應(yīng)商頻繁合作，建立互惠互利的雙贏關(guān)系，或者使用多家供應(yīng)商，掌握主動(dòng)權(quán)。 第二步：確定需要，調(diào)查大連市收入分布，選擇能夠支付我公司費(fèi)用的人群，然后培養(yǎng)消費(fèi)者的價(jià)格敏感性，讓消費(fèi)者堅(jiān)信物有所值，所享受的服務(wù)是其他價(jià)格低的養(yǎng)老院所無(wú)法取代的。服務(wù)內(nèi)容：打掃房間衛(wèi)生，我們有專人負(fù)責(zé)收拾老人房間衛(wèi)生，每天都會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)單清潔，垃圾 一日五餐飲食服務(wù)，其中包括：早、午、晚餐，早午茶，下午茶，具體根據(jù)老人生活習(xí)慣進(jìn)行計(jì)劃和調(diào)整。幫助老人洗滌衣物。定期為老人修剪指（趾）甲。幫助老人定食譜，喂飯，需服藥的由護(hù)士幫助配藥、喂藥。服務(wù)內(nèi)容：包括一至三級(jí)護(hù)理的服務(wù)內(nèi)容。單位：元/人/月單人間：1300元 雙人間：800 元 伙食費(fèi)：550元三、 含護(hù)理費(fèi)的總費(fèi)用：修養(yǎng)：?jiǎn)稳碎g1950元 雙人間：1450元 三級(jí)護(hù)理：?jiǎn)稳碎g2350元 雙人間：1850元二級(jí)護(hù)理：?jiǎn)稳碎g2850元 雙人間：2350元特別護(hù)理：?jiǎn)稳碎g3850元 雙人間：3350元 一、 任務(wù)：1) 銷售目標(biāo)：一期月銷售800套（各戶型綜合）2) 廣告目標(biāo)：本項(xiàng)廣告在3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，引起特定的目標(biāo)消費(fèi)者的注意并完成銷售目標(biāo)。即使房地產(chǎn)市場(chǎng)上一般的廣告（其他類型樓盤(pán)）干擾不是直接針對(duì)我們這次養(yǎng)老院項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也有必要大做廣告。三、 媒體：(一) 觸及面，頻率，影響：1），觸及面：在一定時(shí)期內(nèi)，某一特定媒體（廣播）最少能觸及的不同人或家庭的數(shù)目。3），影響：使用某一特定媒體展露的特定質(zhì)量?jī)r(jià)值。3） 信息特點(diǎn)：時(shí)段：目標(biāo)消費(fèi)者作息時(shí)間穩(wěn)定，早晚黃金之間最佳（成本相對(duì)高）信息：我們的廣告類型是告知廣告，簡(jiǎn)單標(biāo)語(yǔ)型廣告，電視，廣播和報(bào)紙均可行；地產(chǎn)的詳細(xì)介紹及相關(guān)技術(shù)型廣告信息可以通過(guò)雜志和直郵來(lái)實(shí)行4） 成本：應(yīng)考慮千人平均成本。69月將是集中開(kāi)業(yè)的月份，平均每月均有3個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)。2) 從人們的角度分析：由于現(xiàn)在的生活節(jié)奏加快了，現(xiàn)在大部分家庭都是一家就有一個(gè)孩子，子女上班累壓力大，還要照顧漸漸老去的父母。所以，綜上所述，此項(xiàng)目的評(píng)估結(jié)果為可行。更何況現(xiàn)在的老年人也并不局限在吃飽穿暖的需求上了，讓他們有更豐富多彩的生活才是做子女的真正意義上的孝道，所以說(shuō)，讓老人走進(jìn)群體，活得快樂(lè)，于國(guó)于家于社會(huì)都是有好處的?，F(xiàn)在整個(gè)住宅調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，所以說(shuō)住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)包括銷售前景都不是很樂(lè)觀，而商業(yè)地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)應(yīng)該還是一些空間，所以很多企業(yè)也在轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)是個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，轉(zhuǎn)型的力度就比較大一點(diǎn)。(三) 待定媒體工具：網(wǎng)絡(luò) 選擇性高，成本較低。(二) 主要媒體類型：電視，報(bào)紙，廣播1） 目標(biāo)受眾的媒體習(xí)慣：目標(biāo)客戶為收入處于中上層中青年人及老年人，所以電視和報(bào)紙為我們廣告的主要媒體。2），頻率：在一定時(shí)期內(nèi)，每個(gè)人或每個(gè)家庭見(jiàn)到廣告信息的次數(shù)。我們決定選用廣播、電視和雜志為主要媒介，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫(huà)、巨幅電腦噴畫(huà)、路牌、橫幅等，展銷會(huì)、直郵等作為輔助，增加廣告頻率。2) 市場(chǎng)份額和消費(fèi)者基礎(chǔ)：萬(wàn)達(dá)公司的地產(chǎn)是市場(chǎng)份額高的品牌，只求維持其市場(chǎng)份額，但是我們的養(yǎng)老院項(xiàng)目是新產(chǎn)品，我們想要通過(guò)增加市場(chǎng)銷售來(lái)提高市場(chǎng)份額，因此需要大量的廣告費(fèi)用，我們公司雖資產(chǎn)雄厚，但仍需要精細(xì)的預(yù)算。根據(jù)老人及其家屬的需求提供其他服務(wù)內(nèi)容。替老人洗頭、洗澡。還包括幫助老人早起穿衣、洗潄、梳頭，晚上洗臉、洗手、洗腳。(三) 二級(jí)護(hù)理類： 90歲左右；日常生活需要他人督促；患有一種老年性疾病且病情穩(wěn)定；思維功能輕度障礙，舉止言行有影響；患有兩種常見(jiàn)疾病，病情穩(wěn)定的老人。服務(wù)內(nèi)容：照料老人每日飲食。 第四步：分析競(jìng)爭(zhēng)者的成本、價(jià)格和供應(yīng)物。公司需要估計(jì)不同價(jià)格下的需求和成本，選擇能夠產(chǎn)生最大現(xiàn)金流量的價(jià)格，這一策略假定我公司知道我們的需求和成本函數(shù)，而實(shí)際上，這些是很難估計(jì)的。這三個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者已經(jīng)將市場(chǎng)細(xì)分做的非常充分，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者都具有不重合的市場(chǎng)份額，他們是分別針對(duì)不同價(jià)格需求的顧客，無(wú)疑是我們搶占市場(chǎng)份額的重大挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)社會(huì)福利建設(shè)越來(lái)越看重，加大了建設(shè)養(yǎng)老院的步伐無(wú)疑更加提升了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。 五力分析1) 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者：綜上所述，如大連老年海景公寓、戴德居護(hù)養(yǎng)院和萬(wàn)科養(yǎng)老院都是行業(yè)內(nèi)不可小覷的競(jìng)爭(zhēng)者。O:國(guó)家養(yǎng)老院的客源豐富，雖然不屬于盈利機(jī)構(gòu)，但是也會(huì)適當(dāng)?shù)氖杖≠M(fèi)用。 SWOT分析S:國(guó)家建設(shè)的養(yǎng)老院絕對(duì)優(yōu)
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