襄樊房地產市場報告(文件)
【正文】 是以城市發(fā)展規(guī)劃為先導的。2）仍低于全國人均居住面積的襄樊房地產業(yè)，市場還有較大的發(fā)展空間㎡，㎡的居住水平。但市區(qū)人口是個變數(shù)，到2010年，市區(qū)人口將凈增30萬人，為滿足新增人口的住房需求，按每人建筑面積24平方米，居住面積12平方米計算，需新建住宅720萬平方米，平均每年增加72萬平方米。在政府實現(xiàn)“人人享有適當住房”實現(xiàn)“居者有其屋”的國家安居工程時，所采取的各種政策及措施，都將大力推動住宅與房地產業(yè)向前發(fā)展。2）投資風險分析（1）容積率和建筑高度突破的難度，按上述定位的需要，建筑高度100米左右，8層建筑高度的要求相差甚遠，能否得到政府的支持，提高地塊的容積率和建筑限高，則是本項目投資風險最大之所在。（4）項目開發(fā)周期所產生的市場競爭變化及資金投入的周期性風險，亦是本項目的考量關鍵。85200≒120元／㎡小高層的建安成本：650元／㎡預期銷售均價：1650元／㎡營銷、管理費用：165015％=250元／㎡總成本：120＋650＋40＋250＝1060元／㎡預期利潤空間：1650－1060＝590元.㎡85200=【3】高層住宅（16～30層），以30層計算。在投資之前，必須充分考慮到因市場因素的變化而將可能出現(xiàn)的風險，以及對風險的抗擊能力。2）若以企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，將此次襄樊“濱江”地塊的投資開發(fā)，視作企業(yè)拓展中部市場，以襄樊為主要發(fā)展基地，目前則是較好的機會。并且，現(xiàn)代企業(yè)利潤的最大，并非生產產品所帶來的，而是由企業(yè)文化、企業(yè)商譽、企業(yè)或產品品牌等附加價值所產生的利潤增值，構成企業(yè)資產的增值和市場的擴張。170400≒60元／㎡小高層的建安成本：1000元／㎡預期銷售均價：1800元／㎡營銷、管理費用：180015％≒270元／㎡總成本：60＋1000＋40＋270＝1370元／㎡預期利潤空間：1800－1370＝430元.㎡170400= 結論與建議襄樊的房地業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機四伏?！?】 小高層住宅（9～15層），這里按最高15層計算。（3）市場容量及動態(tài)發(fā)展的風險。項目模擬開發(fā)及風險評估本地塊的產品開發(fā)設定是以地塊規(guī)劃條件和區(qū)域發(fā)展總體規(guī)劃目標相結合為基礎，在市場調研分析的平臺上，提出開發(fā)建議。同時，根據我國房地產開發(fā)的周期理論分析、判斷，以襄樊市剛處于市場體系形成發(fā)展初期階段，未來的3—5年內為房地產開發(fā)的黃金時間。按提高居住水平來預測，到2010年，居民人均居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米。隨著中部地區(qū)“中心城市”地位的逐漸確立，以及“許昌——樊城”、“漢口——十堰”和“襄樊——荊州”三條高速公路襄樊段建設完工及投入使用，將對襄樊產生較大的影響，極大提升襄樊“中心城市”的聚集力。因此造成了在襄城居住成本較高的現(xiàn)象。2）面臨區(qū)域消費潛力巨大，但有效需求不足及低端產品為主體的市場尷尬襄樊市目前城市住房基本是20世紀70、80年代的建筑，外觀陳舊、面積狹窄，配套設施缺乏，包括目前所開發(fā)的商品房住宅，亦以多層磚混（美其名曰：非地震區(qū)無須框架，實為消費能力及意識之差別）建筑為主。（2）在一定的地價成本限制情況下，本地塊的目標客戶只能面向社會中高階層，開發(fā)高端產品，而市場能否支撐本案的產品及項目體量，亦是本案投資開發(fā)考量的重要因素之一。（2）襄樊市政府等行政事業(yè)單位將遷移至與本項目同向的政法巷與虎頭山路之間，將有效提升區(qū)域的價值屬性和投資的信心程度，并起到聚集人氣的作用。（2）本案客戶資源有限。（3）項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，是襄城主要的開發(fā)區(qū)域，可作為襄城的標志性建筑工程形象樹立。項目（地塊）S WO分析項目位于襄城江濱大道上，北面與漢江僅一堤之隔，南面為復聰路并與政府居住區(qū)僅一墻之隔，西面是98年開發(fā)的檀江花園，東面緊鄰老龍堤（江濱）公園和長虹大橋。，2000年全區(qū)城區(qū)
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