襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 三錯(cuò)層、錯(cuò)層、底層架空、突窗、轉(zhuǎn)角窗以及大玻璃落地窗等戶型及產(chǎn)品的開發(fā)上，在泉州還稱得上的潮流（創(chuàng)新）的戶型當(dāng)?shù)匾哑毡榫哂校弧?市場(chǎng)整體運(yùn)作水平及包裝和服務(wù)的理念相當(dāng)缺乏，多數(shù)項(xiàng)目沒有象樣的售樓處，亦無(wú)精美且內(nèi)容豐富的銷售資料，銷售人員及工作基本處于“買賣”的狀態(tài)。上述房屋的位置相差不遠(yuǎn)，但價(jià)格相差卻較大。僅位于樊城工業(yè)區(qū)的喬營(yíng)小區(qū)，可建住宅1800余套，居住總?cè)藬?shù)6000多人。隨著漢江大道不斷的完善，沿江兩側(cè)的土地項(xiàng)目將是房產(chǎn)商競(jìng)相爭(zhēng)取的焦點(diǎn)，優(yōu)美的江景和良好的居住環(huán)境，亦成為吸引消費(fèi)者踴躍購(gòu)買的理由。三、“濱江”項(xiàng)目開發(fā)可行性分析項(xiàng)目所在區(qū)域概述本案“濱江”項(xiàng)目位于襄樊市襄城區(qū)即漢江的南岸邊，西邊即是老龍堤（江濱）公園與長(zhǎng)虹大橋。市重點(diǎn)中學(xué)、醫(yī)院和政府行政主要部門及辦事機(jī)構(gòu)均在襄城內(nèi)，襄城是襄樊市的政治、文化、教育及旅游的中心。（2）本案與江濱（老龍堤）公園毗鄰，近4000平米優(yōu)美的江濱公園可有效彌補(bǔ)本地塊地面綠化的不足，并可提升項(xiàng)目的形象，增加營(yíng)銷賣點(diǎn)。若不能移走，除了給本案的規(guī)劃帶來(lái)難度外，還影響項(xiàng)目的美觀和增加銷售難度，最終影響并降低項(xiàng)目的綜合效益。3）O——項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（1）襄城區(qū)因?qū)?guó)家歷史文化古襄陽(yáng)名城的保護(hù)需要，在古城區(qū)內(nèi)原則不在征地開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目，而將襄城的發(fā)展重點(diǎn)向西邊轉(zhuǎn)移，為本項(xiàng)目的開發(fā)形成良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，作為未來(lái)襄城的中心，本區(qū)域發(fā)展及增值潛力看好。4）T——項(xiàng)目隱憂分析（1）高壓電線是本案地塊較難克服的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，亦是本地塊投資開發(fā)的關(guān)鍵因素。市場(chǎng)主要障礙和機(jī)會(huì)分析從襄樊全市整體分析該市場(chǎng)，作為外來(lái)軍團(tuán)進(jìn)入襄樊房產(chǎn)市場(chǎng)將面臨主要的阻礙因素如下：1）跨省運(yùn)作進(jìn)行新市場(chǎng)培育的操作難度與營(yíng)運(yùn)成本襄樊市于我們而言，地緣文化、民俗風(fēng)情、市場(chǎng)乃至人際各方面，均是生疏和缺乏了解，而這正是市場(chǎng)開拓風(fēng)險(xiǎn)及高成本運(yùn)作的根本所在。而樊城因其城區(qū)面積大，功能全，是襄樊的交通、物流、就業(yè)、商業(yè)和文體娛樂(lè)中心，居住襄城的人們出門大都要到樊城，打的過(guò)橋車費(fèi)至少20元以上，至于私家車又因大橋的收費(fèi)而成了問(wèn)題。同時(shí)，市場(chǎng)的需求和購(gòu)買能力又受到城市整體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)弱和居民的收入及消費(fèi)力的影響和制約，那么，襄樊市場(chǎng)的發(fā)展空間如何，市場(chǎng)是否值得介入，較為理想的投資項(xiàng)目和時(shí)機(jī)又將在何處？1）城市化發(fā)展規(guī)劃及要求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有刺激增長(zhǎng)的促進(jìn)作用襄樊作為湖北省第二大城市和全國(guó)42個(gè)大城市之一，地理位置優(yōu)越，是鄂豫川陜結(jié)合部最大的中心城市，全市人口567萬(wàn)，市區(qū)人口70余萬(wàn)，隨著城市化水平的不斷提高，城區(qū)面積擴(kuò)大的同時(shí)，城區(qū)人口亦在同步增長(zhǎng)擴(kuò)充，以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的梯步釋放等。根據(jù)《襄樊市城市總體規(guī)劃》，到2010年，市區(qū)人口將發(fā)展到90萬(wàn)。以上兩項(xiàng)因素相加，2010年前，僅襄樊市區(qū)共需建設(shè)住房1120萬(wàn)平方米，平均每年新建住房112萬(wàn)平方米，才能滿足城市居民的住房需求。由此可見，襄樊市房產(chǎn)市場(chǎng)目前“舒適型”住宅還具一定的可為空間。 （2）高壓電線在給本案帶來(lái)規(guī)劃障礙及降低土地的使用價(jià)值外，還可能影響到后期項(xiàng)目的銷售。3）項(xiàng)目定位與開發(fā)成本、利潤(rùn)預(yù)測(cè)及比較 （1）本案所需的資金成本地價(jià)成本：500萬(wàn)＋19萬(wàn)＝1039萬(wàn)元建安成本：根據(jù)建筑產(chǎn)品而定綜合配套費(fèi)：40元／㎡營(yíng)銷、管理費(fèi)用：總銷額（10％＋5％） （2）產(chǎn)品成本與利潤(rùn)推導(dǎo)【1】 多層住宅根本沒有利潤(rùn)空間，因此直接排除。高層利潤(rùn)推導(dǎo)如下：總建筑面積：66730≒170400㎡樓面地價(jià)：103910000247。從現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)下，企業(yè)想要獲得長(zhǎng)期的發(fā)展和獲利，運(yùn)用游擊戰(zhàn)術(shù)已是強(qiáng)弩之末，市場(chǎng)對(duì)于一些打一槍挪個(gè)窩的短期行為的企業(yè)，已經(jīng)開始表示排斥。 15 / 15
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