地產綜合樓項目市場分析報告(文件)
【正文】 述，本 項目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費者的青睞，品種豐富、物 優(yōu)價廉、信譽可靠的特點都是小型超市無可比擬的；項目周邊尚無同類業(yè)態(tài)， 競爭性??； 21 / 24超市應滿足快速消費的特點，商品擺設位置及交通走線合理，多 設置收銀處，以節(jié)省消費者購物時間，達到更優(yōu)效果。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費者在就餐之后仍有交 談、聊天的場所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場所，這些設施就都是周邊缺 23 / 24少的。依據(jù)前期的市場數(shù)據(jù)調查 ，結合項目的定位及平面布局形式而得出下列關于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。無障礙坡道在該兩個位置亦有考慮。內部交通組織安排：機動車進入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側而出口則位于環(huán)路東側。 16 / 24? 交通組織對外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠期進行。、 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目獲得高收益的關鍵，本節(jié)是針對項目特性，結合已確定的平面布局，提出豐富合理并能符合市場需求的業(yè)態(tài)組合建議。項目所處位于河東區(qū)東南部地區(qū)，是輕軌進入市區(qū)的第一站，主要的乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民， 為迎合他們的需求，定位的檔次應為中檔偏高水平，他們所需的商品大部分是一些能滿足快速、方便的商品。六層餐飲/娛樂主要是吸引三類人群：河東區(qū)及周邊區(qū)域的消費者吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)居民、企 業(yè)來 這里消費市區(qū)內企業(yè)、居民的消費后期輕軌將延伸至中心廣場，同時經(jīng)過天津火車站，因此客流量將進一步增大，而且客群范圍也會增加，除了在開發(fā)區(qū)工作的居民之外還有在市區(qū)工作及居住的居民以及外地出差旅游人士。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費力，大部分乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常 較高，消 費能力也較高。三是乘客是另一主要客源，停留 時間較短，以 購買生活日用品為主，以及一些商務聚會。通常地鐵等交通商業(yè)分為三種類型：站廳內零星商鋪物業(yè)、站廳內中型商場物業(yè)、與站廳相連地下商業(yè)街三種業(yè)態(tài)。 12 / 24? 功能定位根據(jù)本項目所處位置及性質，項目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津濱輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運線，一期中山門站為終點站，其定位客流大部分是在開發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考慮到客流量大而且乘車時間集中的特性，本項目設計的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉的交通疏散地，保障客流快速疏散功能的實現(xiàn)?？?慮到輕軌 二期開通后，將在 東站與地鐵 3 號線路形成連接，因此外地消費者和地鐵 沿線的消費者將構成本項目最邊緣的目標客戶，本項目的 邊緣商圈也將包括 3 號地鐵沿線的黃河道附近居 10 / 24住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。此商圈人口將占顧客總數(shù) 15%25%。核心商圈可輻射到開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)。本項目的主商圈應為河東區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。因此，本 項目除了周邊兩公里內的居民以外，更重要的是將津濱輕軌現(xiàn)有及未來的乘客作為主要的目標消費群體。? 位于中山門居住區(qū)內的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/ ㎡ 5 / 24 6 / 24本地塊周邊的主要設施如下：?住宅小區(qū)：友愛南里，中山門南里，互助南里， 團結東里，友 愛東里，中山門西里，團結北里， 7 / 24中山門東里，互助西里，中山門北里，和睦西里，和睦北里，中山門北里，和盛公寓，國強里，民族園，龍?zhí)段骼铮S樂里，廣瑞里，中山 門居住區(qū)，北園里，天琴里，富民公寓，濱河小區(qū)，濱河新苑， 軍星名苑（尚未入住）本地塊北側中山門新村內的居民主要是危改還遷戶，整體消費能力相對較弱，但是對日用消費品的需求與其他區(qū)域差別不大；本地塊附近的民族園、和盛公寓、西南方向的濱河小區(qū)、濱河新苑屬商品房， 這 幾個住宅小區(qū)內的居民有較強的消費能力。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞 紐之一，這些優(yōu)勢對本項目的開發(fā)至關重要。?舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢，交通環(huán)境更為舒適。特別重要的是津濱輕軌市區(qū)第一站——中山門站即位于本項目北側的津塘公路上。近幾年，中山門地區(qū)經(jīng)過危房改造，已建起了大量的商品房與安居住宅，基礎設施有了很大的改觀。本 項目
黨政相關相關推薦
鄂ICP備17016276號-1