地產(chǎn)綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(文件)
【正文】 述，本 項(xiàng)目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費(fèi)者的青睞，品種豐富、物 優(yōu)價(jià)廉、信譽(yù)可靠的特點(diǎn)都是小型超市無(wú)可比擬的；項(xiàng)目周邊尚無(wú)同類業(yè)態(tài)， 競(jìng)爭(zhēng)性?。?21 / 24超市應(yīng)滿足快速消費(fèi)的特點(diǎn)，商品擺設(shè)位置及交通走線合理，多 設(shè)置收銀處，以節(jié)省消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間，達(dá)到更優(yōu)效果。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費(fèi)者在就餐之后仍有交 談、聊天的場(chǎng)所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場(chǎng)所，這些設(shè)施就都是周邊缺 23 / 24少的。依據(jù)前期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)查 ，結(jié)合項(xiàng)目的定位及平面布局形式而得出下列關(guān)于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。無(wú)障礙坡道在該兩個(gè)位置亦有考慮。內(nèi)部交通組織安排：機(jī)動(dòng)車進(jìn)入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側(cè)而出口則位于環(huán)路東側(cè)。 16 / 24? 交通組織對(duì)外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠(yuǎn)期進(jìn)行。、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項(xiàng)目獲得高收益的關(guān)鍵，本節(jié)是針對(duì)項(xiàng)目特性，結(jié)合已確定的平面布局，提出豐富合理并能符合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)組合建議。項(xiàng)目所處位于河?xùn)|區(qū)東南部地區(qū)，是輕軌進(jìn)入市區(qū)的第一站，主要的乘客是在開(kāi)發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民， 為迎合他們的需求，定位的檔次應(yīng)為中檔偏高水平，他們所需的商品大部分是一些能滿足快速、方便的商品。六層餐飲/娛樂(lè)主要是吸引三類人群：河?xùn)|區(qū)及周邊區(qū)域的消費(fèi)者吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)居民、企 業(yè)來(lái) 這里消費(fèi)市區(qū)內(nèi)企業(yè)、居民的消費(fèi)后期輕軌將延伸至中心廣場(chǎng)，同時(shí)經(jīng)過(guò)天津火車站，因此客流量將進(jìn)一步增大，而且客群范圍也會(huì)增加，除了在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的居民之外還有在市區(qū)工作及居住的居民以及外地出差旅游人士。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費(fèi)力，大部分乘客是在開(kāi)發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常 較高，消 費(fèi)能力也較高。三是乘客是另一主要客源，停留 時(shí)間較短，以 購(gòu)買生活日用品為主，以及一些商務(wù)聚會(huì)。通常地鐵等交通商業(yè)分為三種類型：站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場(chǎng)物業(yè)、與站廳相連地下商業(yè)街三種業(yè)態(tài)。 12 / 24? 功能定位根據(jù)本項(xiàng)目所處位置及性質(zhì)，項(xiàng)目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津?yàn)I輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運(yùn)線，一期中山門站為終點(diǎn)站，其定位客流大部分是在開(kāi)發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考慮到客流量大而且乘車時(shí)間集中的特性，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉(zhuǎn)的交通疏散地，保障客流快速疏散功能的實(shí)現(xiàn)。考 慮到輕軌 二期開(kāi)通后，將在 東站與地鐵 3 號(hào)線路形成連接，因此外地消費(fèi)者和地鐵 沿線的消費(fèi)者將構(gòu)成本項(xiàng)目最邊緣的目標(biāo)客戶，本項(xiàng)目的 邊緣商圈也將包括 3 號(hào)地鐵沿線的黃河道附近居 10 / 24住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場(chǎng)居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。此商圈人口將占顧客總數(shù) 15%25%。核心商圈可輻射到開(kāi)發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)。本項(xiàng)目的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。因此，本 項(xiàng)目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津?yàn)I輕軌現(xiàn)有及未來(lái)的乘客作為主要的目標(biāo)消費(fèi)群體。? 位于中山門居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/ ㎡ 5 / 24 6 / 24本地塊周邊的主要設(shè)施如下：?住宅小區(qū)：友愛(ài)南里，中山門南里，互助南里， 團(tuán)結(jié)東里，友 愛(ài)東里，中山門西里，團(tuán)結(jié)北里， 7 / 24中山門東里，互助西里，中山門北里，和睦西里，和睦北里，中山門北里，和盛公寓，國(guó)強(qiáng)里，民族園，龍?zhí)段骼?，豐樂(lè)里，廣瑞里，中山 門居住區(qū)，北園里，天琴里，富民公寓，濱河小區(qū)，濱河新苑， 軍星名苑（尚未入?。┍镜貕K北側(cè)中山門新村內(nèi)的居民主要是危改還遷戶，整體消費(fèi)能力相對(duì)較弱，但是對(duì)日用消費(fèi)品的需求與其他區(qū)域差別不大；本地塊附近的民族園、和盛公寓、西南方向的濱河小區(qū)、濱河新苑屬商品房， 這 幾個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞 紐之一，這些優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。?舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢(shì)，交通環(huán)境更為舒適。特別重要的是津?yàn)I輕軌市區(qū)第一站——中山門站即位于本項(xiàng)目北側(cè)的津塘公路上。近幾年，中山門地區(qū)經(jīng)過(guò)危房改造，已建起了大量的商品房與安居住宅，基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改觀。本 項(xiàng)目
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