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某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃報(bào)告(文件)

2025-08-19 22:52 上一頁面

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【正文】 00萬以上。所以上海乃至中國其他發(fā)達(dá)城市的辦公場所都會(huì)向高綠化、完善的功能和獨(dú)立的環(huán)境發(fā)展。-項(xiàng)目周期市場情況難以預(yù)測本案開發(fā)周期長,難以預(yù)料今后市場情況,國家對工業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)空也難以預(yù)測,因此本案開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。- 客源不明確 目前在工業(yè)園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)雜亂,在有區(qū)域內(nèi)沒有同內(nèi)產(chǎn)品出現(xiàn)過,所以對目標(biāo)客戶群的行業(yè)劃分不明確。 因此,如何利用目前的區(qū)域發(fā)展契機(jī),整合各市場要素與產(chǎn)品要素,通過創(chuàng)新的產(chǎn)品定位和錯(cuò)位經(jīng)營,樹立消費(fèi)者信心,從而擴(kuò)大受眾群體,增加產(chǎn)品吸引力,是進(jìn)行項(xiàng)目前期決策的核心。/我們把購買工業(yè)地產(chǎn)170組客戶進(jìn)行分類,可以看出其中電子通訊和研發(fā)類企業(yè)占客戶總數(shù)的40%,金融保險(xiǎn)和國外公司只占20%,其它行業(yè)占35%。四:項(xiàng)目客源分析本案是獨(dú)棟別墅辦公商務(wù)樓,由于項(xiàng)目性質(zhì)決定了我們的客戶群,所以在推廣時(shí)也要針對客戶群的密集地,集中地做大量推廣活動(dòng)和媒體宣傳.根據(jù)以上分析總結(jié)本案客戶群(1)一級客戶群本案單體面積主要集中在300—600平方米之間,所以本案的一級客戶應(yīng)定位于電子通訊和研發(fā)類企業(yè),在由于本案離寶鋼相當(dāng)近所以總多為寶鋼服務(wù)的中小型企業(yè)(包括,運(yùn)輸、貿(mào)易等公司)也是我們的一級客戶群。所以本案推廣時(shí)一定要配合公司VI,用科學(xué)、專業(yè)、合理的方式進(jìn)行推廣。應(yīng)突出特點(diǎn),通過宣傳一炮打響 “勢”1) 把握好氣勢。2) 通過全面宣傳充分顯示本案的唯一性、不可替代性。2) 銷售中心設(shè)計(jì)一定要到位,風(fēng)格盡量與項(xiàng)目風(fēng)格一致,足夠的寬敞、有風(fēng)格和品位,展示功能性強(qiáng)。6) 把握好買家“怕、貪、夢”的心理,一切從市場需要出發(fā)。 、感覺得到、引人注意 、品位和風(fēng)格。、高層辦公樓、會(huì)所、2萬平方米的商業(yè)配套為不同年齡層、不同職業(yè)者都找到了自己的生活辦公空間。低門檻,低總價(jià)。本案推廣應(yīng)結(jié)合以上推廣思路進(jìn)行推廣.★售樓處裝修★樣板放裝修、家具配備★宣傳資料的設(shè)計(jì)制作及印刷★戶外廣告位置的豎立(提前1月完成,有時(shí)間讓業(yè)務(wù)員有客戶積累期)★新聞吹風(fēng)工作(提前15天完成)★業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)★在開盤前1月要完成以上所有工作★主要配合項(xiàng)目銷售★連續(xù)投放主題廣告★外地客戶的拓展★競爭對手的情況了解和對策指定三:推廣媒體極活動(dòng)選擇★國際金融報(bào)★航空雜志★環(huán)球企業(yè)家雜志★上海樓市★臺(tái)商雜志★中國企業(yè)家雜志★昆山當(dāng)?shù)孛襟w交通要道上的大型廣告牌、昆山工業(yè)園區(qū)內(nèi)顯眼位置主要為制于A20高速攝影評選請業(yè)內(nèi)知名人士評點(diǎn)溫州當(dāng)?shù)胤空箷?huì)昆山臺(tái)資企業(yè)推介會(huì)工商聯(lián)推介會(huì)昆山臺(tái)商協(xié)會(huì)聯(lián)誼會(huì)★★,★10套以上給予團(tuán)購優(yōu)惠, ★介紹客戶積累10套以上成交,可以現(xiàn)金反還.目的:給首批購買客戶一定優(yōu)惠,得以更多的客源.四:銷售時(shí)間安排蓄水期在開盤前2個(gè)月開始推廣并在此之前作好推廣日程(1)目的商品信息廣泛釋放。業(yè)務(wù)檢討。整個(gè)項(xiàng)目由28幢現(xiàn)代商務(wù)獨(dú)棟,功能齊全的商務(wù)會(huì)所、文物級清代保護(hù)建筑陶家宅、中邦置業(yè)集團(tuán)總部和二期規(guī)劃用地(臨時(shí)草皮足球場)組成,總占地面積約140畝。★該項(xiàng)目商務(wù)配套服務(wù)會(huì)所已經(jīng)建成,交房時(shí)商務(wù)吧、網(wǎng)球場、游泳池均已投入使用。★金橋地區(qū)土地價(jià)格為81萬元/畝。上海市松江科技創(chuàng)業(yè)中心該項(xiàng)目位于松江工業(yè)園區(qū)東部新區(qū),總占地100畝,分二期開發(fā)?!镯?xiàng)目周邊大型企業(yè)林立,有國際著名跨國公司60多家,如巴特勒、富士通、ICI等。另外一期項(xiàng)目于2006年6月底交房,一期業(yè)主入駐時(shí),二期商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施(如:商務(wù)中心、娛樂餐飲、超市、銀行等)仍在開發(fā)中,并不能立即投入使用,且周邊尚無相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施,給一期業(yè)主帶來不便?!锘A(chǔ)配套及服務(wù)配套設(shè)施完善,毗鄰牡丹江路商業(yè)街,服務(wù)配套已形成一規(guī)模。★該項(xiàng)目屬于普通商務(wù)辦公性質(zhì),不能為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策??偨Y(jié): 從以上數(shù)據(jù)可知上海工業(yè)地產(chǎn)需求量巨大,由于需求量的增加工業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金將會(huì)一路高升,在2010年上海世博會(huì)時(shí)還將會(huì)吸引大量外資企業(yè)到上海投資,所以工業(yè)地產(chǎn)在今后幾年內(nèi)需求量還會(huì)成倍增長,由此可見在今后5年里上海工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景將是一片大好。.★前期銷售價(jià)格保持不變,但考慮到時(shí)間因數(shù)、市場因數(shù),在前期推出房源銷售率達(dá)35%是應(yīng)上漲4%,在一期銷售完畢后每期還可上漲35%目的:開盤價(jià)格太高,萬一市場不接受開盤價(jià)格,就沒有任何理由降價(jià),即使降價(jià)給樓盤和公司帶來的形象損失將是無法彌補(bǔ)的,綜合以上條件建議本項(xiàng)目價(jià)格策略應(yīng)采取,底開高走的模式,開盤時(shí)給予買家最大可能的優(yōu)惠條件,在價(jià)格上吸引客戶,在銷售掉一部分后在逐漸減少優(yōu)惠折扣,使得客戶感覺本項(xiàng)目一直在升值,可以利用這一點(diǎn)吸引更多的客戶.36 / 36。由于本案主要用途于辦公,, 20年的投資回報(bào)期,按此標(biāo)準(zhǔn)推算因得售價(jià)為:*365*20=9490元/平方米3:綜合法將市場比較法與收益法得出的價(jià)格以各占50%的比例計(jì)算得出:9490*50%+9227*50%=9358元/平方米所以本案銷售均價(jià)為9358元/平方米售價(jià)修正:修正依據(jù)市場基準(zhǔn)成交價(jià)格:9358元地理位置修正系數(shù):靠近中心綠化帶或出口系數(shù)增加15%,遠(yuǎn)離綠化帶、和入口、生活配套區(qū)的系數(shù)加減15%辦公現(xiàn)房極銷售價(jià)格增幅修正系數(shù):至08年中旬,在2%以內(nèi)區(qū)域修正系數(shù):15%★51—5112233560、450號樓靠近中心綠化帶銷售修正價(jià)格應(yīng)為=9358*(1+7%*2+2%+5%)=11136★3—13—123—235—47—48號樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358(1+5%*2+1%+3%)=10668★7171294146164546號樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358*(1+1%*1%+1%)=9545★9193134346768號樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358*(11%+2%1%)=9358★6970號樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358*(12%+2%2%)=9170銷售均價(jià)格測算為:10365元/平方米三、銷售價(jià)格走勢建議★價(jià)格策略的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。進(jìn)入4季度浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園有新房源上市而且銷售情況良好所以銷量回升。這對購買帶來抗性。 面積總套數(shù)銷售套數(shù)銷售百分比100以下132%101—20032%2013008325%301—40064%
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