【正文】 信心保證。銷售前期工作的內(nèi)容和時(shí)間安排建議如下表：序號(hào)內(nèi) 容日 期發(fā)展商方面1確定銷售代理公司4月5日2廣告公司和裝修公司的確定及介入4月20日3配合代理公司進(jìn)行售樓培訓(xùn)(提供相關(guān)培訓(xùn)資料)4月17日—4月25日4審定售樓處裝修設(shè)計(jì)方案4月255售樓處施工4月27日—6月3日6圍墻制作4月26日—5月1日7廣告計(jì)劃方案的審定（代理公司提供全程方案及監(jiān)控實(shí)施）5月1日—5月5日8審定樣板房裝修設(shè)計(jì)方案5月5日9樣板房家私訂做5月1日—6月20日10售樓處修建裝飾及現(xiàn)場(chǎng)辦公用品的采購(gòu)5月15日—5月28日11前期廣告發(fā)布計(jì)劃、方案及預(yù)算的確認(rèn)5月21日12工藝飾品的采購(gòu)5月21日5月28日13售樓書(shū)設(shè)計(jì)方案審核及制作完成5月25日14銷售處、樣板房的保安、清潔工的人員配置5月28日15銀行按揭的申請(qǐng)6月15日16樣板房及創(chuàng)意房裝修完工6月中旬17開(kāi)盤前現(xiàn)場(chǎng)包裝6月15日6月29日銷售商方面1協(xié)助開(kāi)發(fā)商確定廣告公司和裝修公司4月20日前2提出售樓處基本布置方案和現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)及圍墻包裝建議4月21日3參與審核廣告推廣議案和廣告計(jì)劃5月1日4參與審核售樓處設(shè)計(jì)方案4月23日5協(xié)助修訂及完善裝修設(shè)計(jì)方案4月25日6樣板房設(shè)計(jì)方案的審議5月5日7開(kāi)展前期售樓專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)工作4月25日—5月25日a樓盤百問(wèn)百答設(shè)計(jì)及相關(guān)資料準(zhǔn)備4月25日—5月1日b售樓人員上崗綜合技能培訓(xùn)5月3日—5月23日c售樓人員考核5月24日—5月25日8協(xié)助樣板房家私訂做5月16月5日9協(xié)助工藝飾品的采購(gòu)5月21日5月28日10協(xié)助售樓處辦公用具的采購(gòu)及現(xiàn)場(chǎng)布展5月26日11銷售人員進(jìn)場(chǎng)6月1日12提交正式開(kāi)盤實(shí)施方案6月10日6月15日13監(jiān)控先期軟硬廣告的聯(lián)動(dòng)實(shí)施6月15日—7月15日14開(kāi)盤前現(xiàn)場(chǎng)包裝6月16日—6月29日廣告公司、裝修公司、展板制作商方面1負(fù)責(zé)制定整體廣告策略推廣議案4月20—4月25日2負(fù)責(zé)制定媒介發(fā)布執(zhí)行計(jì)劃4月20日—4月30日3樓盤標(biāo)志、圍墻設(shè)計(jì)及制作4月204月25日4提交售樓處設(shè)計(jì)方案4月25日5售樓書(shū)最終設(shè)計(jì)方案的確定及制作4月27日—5月27日6展板設(shè)計(jì)及制作5月3日—5月20日7階段性廣告計(jì)劃方案5月3日—5月20日8提交樣板房設(shè)計(jì)的修改方案5月5日9其它售樓資料的設(shè)計(jì)（價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知等）5月20日5月25日10其它一些相關(guān)廣告產(chǎn)品的制作（宣傳單張等）5月30日6月10日11樓體條幅的制作6月1日—6月512開(kāi)盤期相關(guān)系列廣告報(bào)版的制作6月3日—6月15日13開(kāi)盤前現(xiàn)場(chǎng)包裝6月15日—6月29日14開(kāi)盤前廣告定版6月20日銷售計(jì)劃進(jìn)度表銷售期時(shí)間銷售率（%）銷售資金回籠額（萬(wàn)元）認(rèn)購(gòu)期6月7982開(kāi)盤期7月1014048月131825熱銷期9月14196610月131825強(qiáng)銷期11月10140412月811232003年1月81123尾盤期2003年2月57022003年3月22812003年4月22812003年5月3421總計(jì)10個(gè)月9513338（每平方米按5200元/㎡計(jì)，由于我司尚未有新方案的總建筑面積，可銷售面積暫按27000㎡計(jì)）42 / 42。 推廣策略：有步驟地以星期為單位放出余留單位作特價(jià)處理，并帶動(dòng)人氣，同時(shí)消化剩余高價(jià)單位；以價(jià)格、完整工程形象為主要訴求點(diǎn)，吸引更多買家，于適當(dāng)時(shí)機(jī)推廣滯銷單位，以更優(yōu)惠的價(jià)格或視具體情況配以贈(zèng)送裝修、家電等手段帶動(dòng)滯銷點(diǎn)的銷售； 推廣手段：客戶網(wǎng)絡(luò)——本項(xiàng)目老業(yè)主網(wǎng)及我司房屋銀行和香港地產(chǎn)網(wǎng)；促銷優(yōu)惠——對(duì)剩余的少量難銷單位，以送部分首期款或其它直接或間接的價(jià)格優(yōu)惠來(lái)吸引客戶；DM直郵——同上房屋銀行——同上預(yù)計(jì)銷售量：10%費(fèi)用預(yù)算：10萬(wàn)總推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)：80萬(wàn)元尾盤期時(shí)間：2003年14月完成銷售任務(wù)：95%100%銷售計(jì)劃進(jìn)度表（每平方米按5200元/㎡計(jì)，由于我司尚未有新方案的總建筑面積，可銷售面積暫按27000㎡計(jì)）銷售期時(shí)間銷售率（%）銷售資金（萬(wàn)元）認(rèn)購(gòu)期5月7982開(kāi)盤期6月1014047月131825熱銷期8月1419669月131825強(qiáng)銷期10月10140411月8112312月81123尾盤期2003年1月57022003年2月22812003年3月22812003年4月3421總計(jì)9513338廣告費(fèi)預(yù)算根據(jù)市場(chǎng)平均水平，%，住宅和商場(chǎng)總體上廣告費(fèi)用為：（270005200+134025000+159010000）%=284萬(wàn)元其中：報(bào)紙50% 電視15% 車身15%口岸：10% 郵政專遞5% 其它5%二、 銷售準(zhǔn)備工作內(nèi)容及時(shí)間安排本項(xiàng)目工程施工進(jìn)度已達(dá)九層，按一般的售樓形象要求，在工程形象達(dá)到十五到二十層的時(shí)候即可開(kāi)盤（前提條件是交清地價(jià)，取得預(yù)售證），所以在大約三個(gè)月后樓盤形象有了開(kāi)盤的可能，但就目前的銷售前期的準(zhǔn)備工作而言，名方面的都尚未展開(kāi)，為了盡快進(jìn)入銷售期以達(dá)到早日回籠資金的目的，并充分利用6月到年底期的黃金季節(jié)，保證在本年度較好地完成銷售業(yè)績(jī)，所以建議貴司從現(xiàn)在開(kāi)始緊鑼密鼓地進(jìn)行銷售前期的準(zhǔn)備工作。宣傳方法：現(xiàn)場(chǎng)包裝——樓體正式發(fā)售條幅、圍墻、布路燈旗、售樓處前的氣球氣拱門、工地彩旗等。2 .開(kāi)盤熱銷期時(shí)間7月完成總銷售任務(wù)的30%推廣目的：A、使物業(yè)形象得到整體、全面的宣傳演繹，迅速擴(kuò)大知名度。宣傳方法：現(xiàn)場(chǎng)包裝——條幅（以工程形象為主）、廣告牌、圍墻。（2）現(xiàn)距6月份尚有三個(gè)月時(shí)間，給予前期物料準(zhǔn)備一個(gè)較為合理的時(shí)間段。（3）銷售旺季入市與市場(chǎng)熱銷期相吻合，通過(guò)銷售旺季火熱的銷售氣氛來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目“一炮打響”，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。（7）開(kāi)盤準(zhǔn)備（現(xiàn)場(chǎng)包裝、開(kāi)盤儀式、軟性宣傳）。（3）施工圖查丈、價(jià)格表制定、付款方式制定。 以現(xiàn)場(chǎng)包裝、報(bào)紙、電視媒體向外界發(fā)布招商信息。 投資者對(duì)主題商場(chǎng)抱非常足的信心。 在深圳人們的飲食消費(fèi)比重大，飲食業(yè)發(fā)達(dá)。綜合評(píng)價(jià)：作為沙頭角腹心地段，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)是有著較為豐富的利潤(rùn)空間的。 沙頭角鄰近香港，可以吸引港人前來(lái)消費(fèi)。商場(chǎng)部分營(yíng)銷策劃篇一、 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析商場(chǎng)基本情況：商場(chǎng)共兩層，其中一層建筑面積1340 m2，二層1590 m2。“裝修按揭”——裝修款打入購(gòu)房總款中一并計(jì)按揭， 采用多樣的優(yōu)惠促銷措施，在適當(dāng)?shù)匿N售時(shí)期，送家電、管理費(fèi)、車位、折扣會(huì)取得非常好的效果； 采用靈活多樣的優(yōu)惠付款方式：（A） 一次性付款（B） 建筑期分期付款。 “低開(kāi)高走”的價(jià)格策略是“分期推廣”動(dòng)作的有力配合，其作用如下：（1）開(kāi)盤前期實(shí)行稍低于市場(chǎng)的“優(yōu)惠價(jià)格”以達(dá)到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實(shí)現(xiàn)前期的“開(kāi)門紅”；（2）隨著銷售的推進(jìn)，售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣的增加，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)二期房號(hào)進(jìn)行提價(jià)，平均價(jià)格與市場(chǎng)平均價(jià)格基本持平，在實(shí)際操作中，對(duì)不同的戶型、朝向進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，甚至在同一期即對(duì)暢銷型房號(hào)的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘?，為尾盤的促銷提供較大的空間，但調(diào)價(jià)的頻率不可過(guò)高；（3） 隨著銷售的進(jìn)一步推進(jìn)，樓盤優(yōu)勢(shì)已經(jīng)得到了客戶的深層次上的認(rèn)識(shí)，樓盤形象已經(jīng)樹(shù)立，也有了良好的市場(chǎng)口碑，在后期對(duì)價(jià)格再次進(jìn)行提升，其價(jià)格水平可略高于市場(chǎng)價(jià)格水平200300元/m2，在逐期提價(jià)的過(guò)程中，讓客戶產(chǎn)生“先到先得”搶購(gòu)思想，對(duì)物業(yè)保值升值有很強(qiáng)的信心；（4） 銷售中前期，價(jià)格要保持堅(jiān)挺的走勢(shì)，其間采用適當(dāng)?shù)拇黉N方法，如贈(zèng)送電器等，在最后的尾盤期，方采取價(jià)格上的直接讓利的方式，如推出“特價(jià)房”。目前鹽田區(qū)三個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平呈現(xiàn)三個(gè)檔次，最低為鹽田新區(qū)，平均價(jià)格為3500元/㎡，沙頭角物業(yè)均價(jià)在40006500元/㎡不等，東部物業(yè)價(jià)格最高，價(jià)格水平達(dá)7000元/㎡以上。）E設(shè)置健康會(huì)所，建議在三層設(shè)公所（因三層戶型無(wú)陽(yáng)臺(tái)，在銷售中必會(huì)受到很大的阻力，建議改為會(huì)所用途）。（1） 硬件方面著手采