【正文】 市外發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同時增加出租類業(yè)務SSSO2③加強綠色環(huán)境的建設，改造社區(qū)環(huán)境SO3WO組合方案：①融資渠道的多元化OO2②產(chǎn)品多元化和創(chuàng)新WO3威脅T：T1行業(yè)競爭日趨激烈T2日益增加的政府限制T3可獲得土地減少ST組合方案：①加強與競爭對手合作ST1②發(fā)展品牌授權(quán)ST1WT組合方案：開發(fā)新的產(chǎn)品線WT3以表6“公司競爭狀況與戰(zhàn)略選擇圖”為參考，以及前面分析的本公司利用機會和避免威脅的能力大小，給SWOT分析中提出各種戰(zhàn)略方案進行排隊如下：（1） 向市外發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同時增加出租類業(yè)務；（2） 產(chǎn)品多元化和創(chuàng)新；（3） 加強與競爭對手合作；（4） 從區(qū)域走向全國的品牌戰(zhàn)略；（5） 融資渠道的多元化；（6） 加強綠色環(huán)境的建設，改造社區(qū)環(huán)境；（7） 發(fā)展品牌授權(quán)；（8） 開發(fā)新的產(chǎn)品線。 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有未開發(fā)和未飽和的市場，同時，招商地產(chǎn)生產(chǎn)能力過剩，適合進行市場開發(fā)的戰(zhàn)略，另外，招商地產(chǎn)的產(chǎn)品處于生命周期的成熟期，適合兼顧產(chǎn)品開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略。因此需要開發(fā)多種產(chǎn)品線來降低風險，目前租賃業(yè)務主要有寫字樓，商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及廠房。[3]公司采取此產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，優(yōu)點：（1）開發(fā)新的產(chǎn)品、擴寬產(chǎn)品線，選擇此戰(zhàn)略方案首先在其收益上有著很大的誘惑力。在市場開發(fā)方面，招商地產(chǎn)應改變其戰(zhàn)略，從以深圳為核心，珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)海地區(qū)以及重慶，漳州等地區(qū)的“3+X”發(fā)展核圖，在鞏固深圳的市場的情況下，把重點放在市外的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，作為公司重點發(fā)展區(qū)域，公司應在這些區(qū)域增加土地儲備。此市場開發(fā)的優(yōu)點： (1）隨著公司的發(fā)展壯大，招商地產(chǎn)的運營需要更多的資金運轉(zhuǎn)此戰(zhàn)略使得公司每個員工的努力、每項正確決策的實施都直接地、單方向地為招商地產(chǎn)創(chuàng)造利潤。（3）向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)有利于公司可以根據(jù)市場變化信息在調(diào)整、改善經(jīng)營方式上獲得更大的自由度。當?shù)卣畬Ξ數(shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商出臺的保護政策將會影響招商地產(chǎn)獲得土地及其后期開發(fā)事項。(2)招商地產(chǎn)在深圳具有一定的知名度和品牌忠誠度 ,異地房地產(chǎn)開發(fā)商有著先入為主的先天地利優(yōu)勢, 異地消費者對從外地來的招商地產(chǎn)還需進一步的認識和了解。 （二）競爭戰(zhàn)略根據(jù)上述分析，公司需要采取競爭戰(zhàn)略中的差異化戰(zhàn)略。從產(chǎn)業(yè)鏈去分析如何提高公司的服務與產(chǎn)品質(zhì)量。（2）招商地產(chǎn)在深圳的會員區(qū)的業(yè)主的沙龍在深圳進行輻射，真正的讓招商地產(chǎn)的潛在買家和其它社會公眾對招商會的一些優(yōu)點向社會來傳播。（5）在國內(nèi)開發(fā)房子時，需要不斷完善在其周邊的配套設施，如一些產(chǎn)業(yè)的補充和配套設施的建造。物業(yè)服務包括：為業(yè)主提供房屋設計、開發(fā)建設、銷售和物業(yè)管理等全面服務。提高清潔人員的素質(zhì)和客服人員的管理水平的提高。（3）完善俱樂部設施和提高俱樂部人員的素質(zhì)。招商地產(chǎn)公司的研發(fā)戰(zhàn)略主要為自主研發(fā)戰(zhàn)略。招商地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)主要是根據(jù)消費者的消費需求、獨特的外觀設計、戶型設計等方面為依據(jù)，有利于延長房子的使用年限。在國外，大地產(chǎn)商都擁有相當優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)和出租物業(yè)，并具備相當良好的現(xiàn)金流量；而中國目前階段為一些公司發(fā)展單一物業(yè)創(chuàng)造了機會。 早在2002年，招商地產(chǎn)開始進入全國發(fā)展戰(zhàn)略的實施階段，布局全國，并向土地市場發(fā)展。所以在保持現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上，還將大力研究及開發(fā)新的金融工具品種和融資渠道以保證招商地產(chǎn)開發(fā)資金和土地儲備戰(zhàn)略。從資金流出的角度看，招商地產(chǎn)需要制定支出計劃來直接達到費用支出的合理性，堅持節(jié)儉和有效運用資金。這部分資金運用于招商地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略變化和新業(yè)務的推出這兩個方面。這一理念正符合了房地產(chǎn)企業(yè)對人才需求的迫切性。 招商地產(chǎn)的總部設立在深圳，向國內(nèi)擴展業(yè)務時，常會遇到人才不足。綜上所述，招商地產(chǎn)公司的成長歷程與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合起來，可形成一個較全面反映企業(yè)戰(zhàn)略形成、內(nèi)容、變化的圖表： 表7 招商地產(chǎn)公司的核心職能戰(zhàn)略分析與建議戰(zhàn)略2006年前2006年以后研發(fā)職能行業(yè)多元化，產(chǎn)品單一化 行業(yè)專一化，產(chǎn)品多元化營銷職能擴大深圳市場份額擴大全國市場份額財務職能積累資金著重資源調(diào)配人力職能內(nèi)部培養(yǎng)內(nèi)部培養(yǎng)、外部招聘、獵頭公司招聘六、結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)與土地政策、金融政策和行業(yè)發(fā)展政策有著密切聯(lián)系，同時隨著行業(yè)競爭日趨激烈、日益增加的政府限制、可獲得的土地減少等影響房地產(chǎn)公司的發(fā)展。在這個前提下，公司還面臨著諸上等變化因素，急需解決以前“以深圳為核心，珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)渤海地區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略問題。其戰(zhàn)略應調(diào)整為在鞏固深圳的市場的情況下，把重點放在市外的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和增加租賃業(yè)務，把市外作為公司重點發(fā)展區(qū)域，公司應在這些區(qū)域增加土地儲備，并從“家在蛇口”的品牌逐漸真正過渡到“家在情在”的品牌，從區(qū)域走向全國。 招商地產(chǎn)若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須擁有一套完善的且適合自身特點的戰(zhàn)略發(fā)展方向和目標，以實現(xiàn)企業(yè)降低成本，及時反饋市場信息、完善服務質(zhì)量、提高經(jīng)濟效益、分析市場需求，制定銷售計劃和目標等管理目的。解決這個問題的方案：一、與內(nèi)地大學聯(lián)手培養(yǎng)大學生，儲備人才。在隨后的兩年里，招商地產(chǎn)應有方向有目標的招聘、培養(yǎng)公司發(fā)展所需的人力資源。招商地產(chǎn)的用人理念是：業(yè)務和資金都不是最重要的。根據(jù)今年的資金流出的有效性和存在的問題并根據(jù)明年的戰(zhàn)略計劃制定出如何高效運用流出資金而達到利潤最大化。為公司運作和發(fā)展提供資金基礎(chǔ)，以便公司實行各種重大戰(zhàn)略來進一步使公司發(fā)展壯大。2004年，招商地產(chǎn)推出項目總建筑面積近100萬平方米，成為深圳供應量最大、產(chǎn)品線最豐富的開發(fā)商。從工業(yè)物業(yè)到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及大規(guī)模住宅小區(qū)，招商地產(chǎn)擁有20年的房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗。公司有177名銷售人員，集中策劃和銷售房產(chǎn)，擁有強大的營銷隊伍。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建筑的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項目的銷售力。職能戰(zhàn)略決定于競爭戰(zhàn)略，每個競爭戰(zhàn)略都要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毮軐哟紊系膽?zhàn)略才能具體實施，如研發(fā)、生產(chǎn)、市場營銷、財務、人力等。（2）完善小區(qū)的綠化。向干凈、安全、舒適的目標來進行物業(yè)管理。（6）在方案設計時，應融入綠色地產(chǎn)的概念，做到社區(qū)綜合開發(fā)。尋求有遠見的房產(chǎn)設計方案，滿足當?shù)毓姷淖》啃枨笸瑫r可以延長物業(yè)房產(chǎn)的使用價值。實施方案：（1）向當?shù)毓妭鞑フ猩痰禺a(chǎn)的開發(fā)理念。產(chǎn)業(yè)鏈：買地 策劃 設計 采購施工 銷售、出租 物業(yè)服務其中：策劃包括物業(yè)服務包括：為業(yè)主提供房屋設計、開發(fā)建設、銷售、物業(yè)管理等全面服務。員工都不太愿意被外派到內(nèi)地。此外因各地區(qū)生活水平的差異導致的價格問題也是較大的隱患。缺點：向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)存在一定的風險。通過收購和兼并小的發(fā)展商來獲得土地有時會比直接通過競標獲得土地成本低，或者與國內(nèi)其它著名的大房地產(chǎn)開發(fā)商強強聯(lián)合。招商地產(chǎn)各類優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)超過40萬平方米，保證了相當充足的現(xiàn)金流量，也為招商地產(chǎn)的全國擴張戰(zhàn)略打下了雄厚實力基礎(chǔ)。（2）有利于避免房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風險。近年來，深圳是一個旅游城市，吸引了許多來自世界各地的游客，同時高檔酒店在深圳供不應求。招商地產(chǎn)應該開發(fā)和經(jīng)營酒店業(yè)務。由內(nèi)外環(huán)境分析可以得出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境比較樂觀，同時招商地產(chǎn)公司內(nèi)部條件和能力相當充分。③土地資源的有限性決定可獲得土地的難度加大。史世偉，:華夏出版社，1993年 指導教師：崔世娟副教授。 G ， Scholes分別有76%和20%的行業(yè)企業(yè)家認為未來3年內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間的競爭將會非常激烈或激烈，二者形成企業(yè)家對目前及未來行業(yè)企業(yè)競爭情況的主要觀點；只有一位企業(yè)家認為企業(yè)間的競爭難以判斷【注釋】[1][EB/OL].[2][J]. [3] [EB/OL].]招商局控股股份有限公司為一家由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司在原蛇口招商港務有限公司基礎(chǔ)上改組設立的中外合資股份有限公司。在土地獲取階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設計、拆遷安置補償及資金籌集等工作，應重點關(guān)注土地風險、市場風險、拆遷安置風險和籌資風險。②公司房地產(chǎn)經(jīng)營品牌的影響力在全國尚有待提高。從這個意義上講，招商地產(chǎn)與其它開發(fā)商存在著競爭與合作的關(guān)系。目前招商地產(chǎn)的土地儲備力量在深圳是排行第一，有利于開發(fā)新的樓盤，同時創(chuàng)造更高的利潤。不斷開發(fā)創(chuàng)新的出租物業(yè)，不斷收納新的租賃客戶，并提高租戶對招商地產(chǎn)物業(yè)的忠誠度。由于房地產(chǎn)市場的涵蓋面比較廣，市場的空間比較大，招商地產(chǎn)在深圳本身具備了地理的優(yōu)勢，是招商地產(chǎn)塑造品牌的一個很好的向?qū)?。招商地產(chǎn)開發(fā)出來的樓盤一直受著業(yè)界的好評。招商地產(chǎn)本著重視人才的發(fā)展觀，把人才看作企業(yè)最寶貴的資源。優(yōu)質(zhì)的土地儲備，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。招商地產(chǎn)通過以下三種方法培育企業(yè)的核心能力。并且近幾年里，招商地產(chǎn)不斷對其核心產(chǎn)品進行改造，加入了“綠色的地產(chǎn)”的概念，增加了招商地產(chǎn)房產(chǎn)物業(yè)的市場份額。在該領(lǐng)域中其競爭對手主要是萬科、華僑城等。就招商地產(chǎn)而言，樹立品牌意識和實施品牌戰(zhàn)略對保持公司的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的推動作用，就能獲得令競爭對手欣羨不已的豐厚回報。其母公司的決策和發(fā)展方向影響著深圳招商房地產(chǎn)有限公司。年內(nèi)，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售166,。通過其品牌把新增的物業(yè)或服務來開拓市場，使其產(chǎn)品快速成長。 （二）銷售活動能力分析，公司共有員工713人。 現(xiàn)在，招商地產(chǎn)的業(yè)務體系中，主要有房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、出租物業(yè)經(jīng)營業(yè)務。鑒于年內(nèi)新增出租物業(yè)，使可出租面積進一步增加，并且出租率有所上升?？驮捶€(wěn)定。公司在進行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務的同時，亦投資開發(fā)可出租的物業(yè)，并長期持有以獲取穩(wěn)定增長的租金回報。年齡大約在25歲以上，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 招商地產(chǎn)已成立21年，是國內(nèi)成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。依舊依靠旅游行業(yè)帶動房產(chǎn)業(yè)三、公司內(nèi)部環(huán)境分析 （一）經(jīng)營能力分析 招商地產(chǎn)在1984年成立，主要業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、出租業(yè)務的