【正文】 頂山中心城區(qū)的發(fā)展，老城區(qū)出現(xiàn)房源不足的局面，需求變小，供應(yīng)減少，老城區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的上漲，并且價(jià)格稍微偏高，而新區(qū)、湛河區(qū)，隨著土地開發(fā)量的不斷加大，周邊樓盤價(jià)格基本相差不大，存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。第3章 總結(jié)通過本次對(duì)平頂山住宅市場(chǎng)的實(shí)際考察，我們得以分析歸納： 平頂山市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大盤、高檔住宅分布較散,西城區(qū)大型高檔住宅區(qū)尚未有效的開發(fā),這為本項(xiàng)目的發(fā)展建立了良好的市場(chǎng)發(fā)展條件。 平頂山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，東接黃淮平原，是河南省下屬的一個(gè)地級(jí)市，中國(guó)煤炭工業(yè)城市。市區(qū)面積70多平方公里，人口92萬。平頂山地處而得名，地處京廣、焦枝兩大鐵路干線之間，并有漯寶鐵路與兩大干線相連。%；，%；，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18348元，%；農(nóng)民人均純收入6578元，%；%。平頂山的各項(xiàng)指標(biāo)高速增長(zhǎng)，不僅體現(xiàn)在市民的生活質(zhì)量上，對(duì)于住房改善性需求也有一定的提高。新華區(qū)378253人、衛(wèi)東區(qū)282303人、湛河區(qū)240865人、石龍區(qū)60698人、寶豐縣517141人、葉縣883833人、魯山縣920979人、郟縣616451人、舞鋼市333656人、汝州市1049822人。房地產(chǎn)開發(fā)投資仍以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓開發(fā)投資所占比例較小。平頂山市房產(chǎn)管理中心提供的分析報(bào)告顯示，截至2012年12月底，%。全市建設(shè)用地總規(guī)模由2005年的103824公頃增加到2010年全的109744公頃和2020年的116078公頃。交通運(yùn)輸、水利設(shè)施及其他用地規(guī)模由2005年的21646公頃增加到2010年的24644公頃和2020年的27678公頃。新城區(qū)的規(guī)劃是平頂山城市規(guī)劃的重點(diǎn)，包括政治文化的轉(zhuǎn)移，新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營(yíng)軍鐵專用線，南至水庫(kù)，整個(gè)新城區(qū)的規(guī)劃，為平頂山房產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，綜觀多個(gè)城市的發(fā)展，比如鄭州，鄭州政府機(jī)關(guān)基本位于新區(qū)，那么對(duì)于以后平頂山新城區(qū)的發(fā)展，現(xiàn)如今我們也是不可估量的。2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地控制規(guī)模為10562公頃，其中，老城區(qū)7562公頃，新增規(guī)模2187公頃；新城區(qū)3000公頃，新增規(guī)模1880公頃。全市未利用地由2005年174624公頃調(diào)整到至2010年的157764公頃和2020年的132060公頃。受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)和新建商品住房銷售量增加以及保障房供給增加的影響，二手房成交量出現(xiàn)明顯下降。 據(jù)監(jiān)測(cè)，2012年，市區(qū)商品房市場(chǎng)投放量繼續(xù)保持增長(zhǎng)，市區(qū)商品房共上市預(yù)售14616套、%%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，%。常住人口為4904701人，同第五次人口普查的4804924人相比，10年增加了99777人，%。平頂山以工業(yè)城市著稱，不僅具有煤炭、鐵礦等豐富的自然資源，而且擁有平煤集團(tuán)、神馬集團(tuán)、舞鋼公司、平高集團(tuán)等知名的國(guó)內(nèi)企業(yè)，在2003年被河南省確定為中原城市群9個(gè)中心城市之一。連接京廣線、焦柳線兩大干線。平頂山市地理位置優(yōu)越，城區(qū)人口基數(shù)小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)人口支持不足，但是隨著平頂山煤炭工業(yè)的不斷發(fā)展，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)也被推向了前期發(fā)展的階段，這為平頂山房地產(chǎn)的發(fā)展融入了能量，平頂山房產(chǎn)的發(fā)展還是很有潛力可尋的。平頂山春秋時(shí)為應(yīng)國(guó)，應(yīng)國(guó)以鷹為圖騰，古典漢語“應(yīng)”“鷹”通假，因此平頂山別名鷹城。 商業(yè)價(jià)值也逐漸增大，這是區(qū)域市場(chǎng)近幾年變化的最大特點(diǎn)。大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)縐型漸成。高層作為新型住宅形態(tài)，接受度上與其他形態(tài)產(chǎn)品有很強(qiáng)替代性。項(xiàng)目銷售情況分析項(xiàng)目名稱開盤分期開盤日期推盤數(shù)量銷售均價(jià)銷售率建業(yè)?桂園分四期開盤三期：三期260套5100元/m2一期已交房，二期售罄，三期80%常綠大悅城分四期開盤二期：2627套4300元/m250%龍鳳盛世一盤開盤2012年 2300套4600元/m245%分四期開盤2013年 2400套4800元/m290%以上龍騰國(guó)際分三期開盤2400套左右5000元/m290%以上康達(dá)?彩虹小區(qū)分四期開盤四期開盤：2013年元月1400套4600元/m290%以上華誠(chéng)?榮邦花園分三期開盤待定80443套5000元/m60%項(xiàng)目營(yíng)銷方案項(xiàng)目名稱廣告媒體廣告主題營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷策略賣點(diǎn)建業(yè)?桂園互聯(lián)網(wǎng)宣傳片、戶外廣告、短信、電話、親業(yè)主活動(dòng)、宣傳單頁、老帶新桂花深處見中國(guó)，醉美蘇州園林景觀開盤一次付優(yōu)惠7%，排號(hào)：交五千抵一萬五；老帶新開盤特惠，排號(hào)，產(chǎn)品推廣以老客戶的宣傳為主，廣告投入較少企業(yè)品牌，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，蘇州園林景觀常綠大悅城戶外廣告、短信、電話、宣傳單頁、老帶新悅居生活，現(xiàn)房銷售老帶新：老客戶可以獲得1000元現(xiàn)金或等值禮品，新客戶購(gòu)房時(shí)可獲得總房?jī)r(jià)1%的優(yōu)惠清盤特惠，排號(hào)，以配套，內(nèi)部會(huì)所為賣點(diǎn)現(xiàn)房即買即裝修即入住高檔會(huì)所龍鳳盛世戶外廣告、短信、電話、宣傳單頁首席湖景大宅，傳世家族領(lǐng)地開盤特惠，公關(guān)活動(dòng)，直銷開盤特惠，排號(hào)地理位置優(yōu)越，270度觀湖，景觀資源豐富戶外廣告、短信、電話、單頁、放心好房、實(shí)景銷售一次性優(yōu)惠4%按揭1%團(tuán)購(gòu)，通過聯(lián)系相關(guān)的企、事業(yè)單位和民間組織，電話營(yíng)銷，DM直郵，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷開發(fā)商品牌好，物業(yè)地理位置優(yōu)越，區(qū)內(nèi)獨(dú)有活水系康達(dá)?彩虹小區(qū)戶外廣告、短信、電話、單頁、花園洋房，不負(fù)此生一次性付款優(yōu)惠一萬多開盤特惠，廣告依傍3000畝生態(tài)園，新老城去交匯處，戶型優(yōu)勢(shì)龍騰國(guó)際戶外廣告、短信、電話、單頁、現(xiàn)房銷售，五證齊全一次性付款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)開盤特惠，廣告開發(fā)商資質(zhì)高，地理位置優(yōu)質(zhì)優(yōu)越，戶型設(shè)計(jì)好，廣告范圍廣華誠(chéng)?榮邦花園戶外廣告、短信、電話、單頁、締造鷹城首座50萬平方米風(fēng)情建筑群無開盤特惠，舉辦相關(guān)活動(dòng)，廣告鄰近城市主干道，物業(yè)及內(nèi)部配套完善綜合分析各項(xiàng)目通用廣告媒介有戶外廣告、短信、電話、宣傳單頁、老帶新等方式進(jìn)行宣傳，其中建業(yè)桂園還兼有互聯(lián)網(wǎng)宣傳片、系列親民活動(dòng)。其中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房80萬平方米，建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房)9萬平方米。2011年完成住房建設(shè)總量125萬平方米，其中政策性住房13萬平方米，商品住房112萬平方米。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)505萬平方米商品住宅用地中，360萬平方米的住房用地用于供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2. 各地出臺(tái)微調(diào)政策2013年4月，鄭州市人民政府向外界發(fā)布了鄭州版國(guó)五條實(shí)施細(xì)則細(xì)則里面，未提及市民最關(guān)心的20%個(gè)稅以及二套房利率、限購(gòu)是否擴(kuò)大政策等內(nèi)容。這對(duì)原本就已陷入低迷的樓市會(huì)構(gòu)成進(jìn)一步?jīng)_擊，進(jìn)而累及地方經(jīng)濟(jì)，影響地方財(cái)政收入。加快公路、鐵路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市與周邊地區(qū)交通運(yùn)輸條件；統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，劃定基礎(chǔ)設(shè)施黃線保護(hù)范圍；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（包括各類開發(fā)區(qū)）的一切建設(shè)用地與建設(shè)活動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一嚴(yán)格的規(guī)劃管理，加強(qiáng)公眾和社會(huì)監(jiān)督，提高全社會(huì)遵守城市規(guī)劃的意識(shí)。根據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)的條件，重點(diǎn)發(fā)展縣城和基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 近期房地產(chǎn)政策近期國(guó)家、河南省、平頂山市房地產(chǎn)政策。據(jù)估計(jì)，未來10年，年均住宅“剛需”，假設(shè)剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國(guó)每年的商品住宅銷售面積最多為7億8億平方米，這樣的銷售量即便與2011年的銷售量相比，降幅也達(dá)5%20%。中央花園等。大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。 20082012年平頂山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長(zhǎng)情況20082012年平頂山市商品房批售面積和銷售面積 20082012年平頂山市商品房銷售額及其增長(zhǎng)情況2009年比2008年增長(zhǎng)，但2010年比2008和2009年都有減少，2011和2012年又明顯增長(zhǎng)。今年來，社會(huì)消費(fèi)品零售額增速也在提高、人均可支配收入的消費(fèi)支出同步增長(zhǎng)，說明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展切實(shí)給居民的生活和各個(gè)方面帶來方便，居民生活水平的提升有利于社會(huì)的穩(wěn)定和教育文化水平的提高。包括：城市近期建設(shè)重點(diǎn)和發(fā)展規(guī)模；近期建設(shè)用地的具體位置和范圍。包括：城市主干道的走向、大型停車場(chǎng)布局；城市取水口及其保護(hù)區(qū)范圍、給水和排水主管網(wǎng)的布局；電廠位置、大型變電站位置、城市的高壓線走廊范圍、燃?xì)鈨?chǔ)氣罐站位置；文化、教育、衛(wèi)生、體育、垃圾和污水處理等公共服務(wù)設(shè)施的布局。包括風(fēng)景名勝區(qū)、水源保護(hù)地等生態(tài)敏感區(qū)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。到 2020 年，主城區(qū)城市 人口控制在 110