【正文】 ，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺?hù)型設(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場(chǎng)運(yùn)作成功，商場(chǎng)業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶(hù)在此購(gòu)房的數(shù)量較大。云鼎國(guó)際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場(chǎng)氣息，以中、小戶(hù)型的定位面市，贏得市場(chǎng)追捧：去年 11 月 6 日開(kāi)盤(pán)至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛(ài)享受都市中心的繁華和便利的客戶(hù)群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引力。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加突出。較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤(pán)中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類(lèi)型的多樣化趨勢(shì)反映了開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來(lái)越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。有近二成的樓盤(pán)采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤(pán)所采用，26 / 70其對(duì)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象有較大的益處。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。29 / 70在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶(hù)的分流不容忽視。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。但轉(zhuǎn)盤(pán)附近的高檔單體樓盤(pán)不多，配套、服務(wù)完善的商務(wù)公寓還沒(méi)有，本項(xiàng)目搶占了這一市場(chǎng)空白點(diǎn)。33 / 70第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析本章旨在分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，找出市場(chǎng)的相對(duì)唯一性，為我們的定位和營(yíng)銷(xiāo)策略提供有力的依據(jù)，供營(yíng)銷(xiāo)揚(yáng)長(zhǎng)避短，吸引客戶(hù)。? 西南標(biāo)志性建筑，輻射范圍廣。? 與渝中區(qū)比較而言，價(jià)位具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。? 作為寫(xiě)字樓，周邊低擋次、廉價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有較大的分流作用。三、 機(jī)會(huì)（O）? 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢(shì)必拉動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的需求。四、 挑戰(zhàn)（T）? 整個(gè)重慶市寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷，供大于求，有效需求不足。一、 形象檔次定位鑒于本項(xiàng)目的地理位置和區(qū)域市場(chǎng)特征，考慮中低檔樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，并結(jié)合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本項(xiàng)目走高檔樓盤(pán)的品牌化道路，將地產(chǎn)項(xiàng)目形象與企業(yè)品牌有機(jī)的結(jié)合。天賦之都喻指上蒼賦予的都市，為知識(shí)密集型企事業(yè)單位、人中俊杰傾情打造的 CBD 都市樂(lè)園。如萬(wàn)科的物業(yè)在公眾心目中是“免檢”的產(chǎn)品，即便價(jià)格高出同區(qū)域其它樓盤(pán) 30%，仍然暢銷(xiāo)不止。建立統(tǒng)一的識(shí)別系統(tǒng)（ VISUAL IDENTITY）VI 識(shí)別系統(tǒng)需專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)方案，并確定標(biāo)識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字以及標(biāo)識(shí)的演變形式，交與正揚(yáng)集團(tuán)存檔，以便統(tǒng)一應(yīng)用。二、 產(chǎn)品定位及依據(jù)（一） 定位依據(jù) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析詳見(jiàn)第一章 熱銷(xiāo)樓盤(pán)的借鑒最先以酒店式管理面市的時(shí)代天驕成為重慶樓市的亮點(diǎn)；開(kāi)盤(pán)不久的恒通重慶市作為中國(guó)的第四個(gè)直轄市、西部大發(fā)展的龍頭重鎮(zhèn)，對(duì)大量的外資企業(yè)具有很大吸引力。 現(xiàn)有商務(wù)公寓的 “缺陷 ”最近，我司對(duì)重慶商務(wù)公寓市場(chǎng)進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)查（走訪式、電話(huà)咨詢(xún)、座談會(huì)等） ，結(jié)果發(fā)現(xiàn)入駐這些商務(wù)公寓的客戶(hù)中有近 45％對(duì)現(xiàn)駐的商務(wù)公39 / 70寓不滿(mǎn)意。CBD（Central Business District）－－中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、娛樂(lè)、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。由于考慮市場(chǎng)容量和為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目CBD 商務(wù)公寓其功能涵蓋純寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓（面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司的高層管理人員） 、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢(shì)而將占據(jù)一定的市場(chǎng)份額）和純居住公寓，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主， “商務(wù)辦公”為輔。如私營(yíng)企業(yè)老板、大型集團(tuán) CEO 及職業(yè)經(jīng)理人等，商務(wù)服務(wù)中心將為他們的業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)辦公提供極大便利，區(qū)域標(biāo)志性建筑更彰顯其尊貴身份。這類(lèi)群體將是本項(xiàng)目一室一廳和二室二廳的主力軍。如南坪附近有實(shí)力的集團(tuán)公司、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)都有集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的傾向。這類(lèi)市場(chǎng)是指購(gòu)房出于某種特殊的目的，如我司在代理時(shí)代天驕酒店公寓期間，經(jīng)我司成交的 1700萬(wàn)交易金額中，為女士購(gòu)房的約占五成。但他們大多需求的是現(xiàn)房，所以本項(xiàng)目應(yīng)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡早切入市場(chǎng)。（三） 潛在市場(chǎng) ——投資人士 (20%) 本項(xiàng)目地處南坪商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機(jī)構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房的租賃市場(chǎng)活躍。43 / 70 區(qū)域外投資人士。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系大大加強(qiáng)，高速公路使時(shí)間距離大為縮短，是一個(gè)不容忽視的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個(gè)不可忽視的市場(chǎng)；如宣傳推廣到位，此一市場(chǎng)將會(huì)給我們帶來(lái)10%的購(gòu)買(mǎi)數(shù)。低開(kāi)高走原則將入市價(jià)定在具有競(jìng)爭(zhēng)力的格調(diào)上，讓先期入市的買(mǎi)家有物業(yè)升值的感受，即低開(kāi)高走的價(jià)格更容易形成口碑，吸引客戶(hù)成交。本項(xiàng)目定位為 CBD 商務(wù)公寓，可售可租。關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺(tái)大廈（30元/ ㎡含裝修） 、臺(tái)灣花園（1216 元/㎡） 、昌龍商務(wù)大廈（16 元/㎡） 、福天大廈（20 元/㎡）的租46 / 70金水平，并考慮空置、維護(hù)成本和稅費(fèi)因素，以16 元/㎡的純租金收益來(lái)計(jì)算，由此所確定的收益價(jià)格為 2169 元/㎡。五、 付款方式定位付款方式的設(shè)計(jì)旨在最大程度地調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者和擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點(diǎn)，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)，具體付款方式我司將在銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)說(shuō)明。政府對(duì)該地塊的規(guī)劃及約束。關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。最大經(jīng)濟(jì)效益原則。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮?！籼鞓虻睦媒ㄗh在 18 層左右，長(zhǎng)度控制在 30 米左右，需專(zhuān)業(yè)論證?！舸朔桨附ㄔO(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。◆ 成本相對(duì)較低。（二） 建筑風(fēng)格 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡(jiǎn)潔、明快、富有現(xiàn)代時(shí)尚感，講求現(xiàn)51 / 70代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強(qiáng)調(diào)與城市風(fēng)格有機(jī)聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時(shí)代特征個(gè)性的空間層次。戶(hù)型面積偏大，目標(biāo)客戶(hù)群?jiǎn)我唬a(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多樣化和靈活性則顯得不足，導(dǎo)致相互競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。53 / 70? 每戶(hù)配有生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機(jī)位、冰箱位。? 建議在處理好上述細(xì)部設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，將公攤系數(shù)控制在 20%以?xún)?nèi)。 電梯配置現(xiàn)有寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 車(chē)庫(kù)設(shè)置停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題。會(huì)所按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，會(huì)所功能為休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等于一體，服務(wù)項(xiàng)目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動(dòng)室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。建議配置：可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話(huà)；中央管理機(jī)成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。綜合布線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實(shí)行數(shù)據(jù)通訊；任一信息點(diǎn)可自由連接如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端、或電話(huà)、傳真機(jī)等；實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)。智能化配置是 CBD 商務(wù)公寓的基本標(biāo)志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)并提供預(yù)算。 中央空調(diào)：名牌產(chǎn)品配置58 / 70 信報(bào)箱：集中設(shè)置每戶(hù)專(zhuān)用啞光不銹鋼報(bào)箱。 門(mén)：品牌防火防盜門(mén)。 供氣：自動(dòng)抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報(bào)警裝置。四、 物業(yè)管理服務(wù)建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。高的資質(zhì)等級(jí)?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過(guò) 50 萬(wàn) m2，其中包括住宅、商場(chǎng)、60 / 70寫(xiě)字樓、大型住宅小區(qū)等。具有先進(jìn)的管理模式，人性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)的服務(wù)規(guī)格。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進(jìn)性。 閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶(hù)。 供水：分加壓，二次供水，接入戶(hù)。 天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。 公寓大堂：高級(jí)材料配置。通訊系統(tǒng)每戶(hù)預(yù)留多個(gè)電話(huà)接口，寬帶光纖接入戶(hù)。停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè) IC 卡門(mén)禁智能系統(tǒng)，對(duì)車(chē)輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動(dòng)管理?？梢暦辣I對(duì)講：與來(lái)客對(duì)話(huà)，并可成像確認(rèn)來(lái)客身份，可視對(duì)講機(jī)應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓也提出越來(lái)越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個(gè)車(chē)位配置。這是造成客戶(hù)最不滿(mǎn)意的主要原因。 關(guān)于入戶(hù)大廳配置每幢塔樓入戶(hù)大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致的入口。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設(shè)計(jì)為陽(yáng)光窗，觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳之間采用落地窗。云鼎國(guó)際公寓等）的戶(hù)型配比，我司認(rèn)為本項(xiàng)目 CBD商務(wù)公寓的套型配比及面積控制應(yīng)尋求差異化，建議如下：戶(hù) 型 建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室） 客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi) 4060 15 —— —— 18 30%二室二廳雙衛(wèi) 6080 15 10 —— 20 20%80100 18 13 10 28 35%三室二廳雙衛(wèi) 100120 18 15 12 28 8%四室二廳雙衛(wèi) 120140 18 15 13 30 5%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150180 20 18 15 40 2% 建筑設(shè)計(jì)提示? 廳室方正，盡量避免異形房。 外墻色調(diào)由于重慶天空長(zhǎng)年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn)綴?！?可能對(duì)裙樓中廳產(chǎn)生影響?！?面積利用較好，特別是裙樓相對(duì)集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高。另外，建議將會(huì)所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！羲峭队盀榉秸矫?，對(duì)產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值。最完美形象的原則（在上述前提下） 。強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。地塊的地形條件。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶(hù)型配比等構(gòu)想和建議。通過(guò)價(jià)格分析，結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)和貫切謹(jǐn)慎性原則，我們建議本項(xiàng)目的價(jià)格可以確定為：均價(jià)為2022 元/ m 2。 市場(chǎng)比較法定價(jià)◆計(jì)算公式P=∑PiWi Pi=Qi∏(100/影響因素 )P——本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 Pi——可比項(xiàng)目修正價(jià)格45 / 70Qi——可比項(xiàng)目的價(jià)格 Wi——賦予的權(quán)重◆計(jì)算結(jié)果在以市場(chǎng)定價(jià)法確定價(jià)格時(shí)，我們主要采用了三個(gè)最具可比條件的可比個(gè)案作為參考對(duì)象，并輔以修正系數(shù)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出本項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為 1996 元/㎡。（二） 價(jià)格制定 商品房定價(jià)方法有成本法、市場(chǎng)比較法及收益還原法。隆重推出“CBD商務(wù)公寓：以租房的錢(qián)圓您住星級(jí)酒店的夢(mèng)” 。 重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。 區(qū)域內(nèi)投資人士。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投資商的駐渝辦事處。42 / 70（二） 輔助市場(chǎng) ——商務(wù)辦公（20%） 從 2022 年開(kāi)始，幾乎所有的國(guó)內(nèi)銀行都已入駐重慶開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這一訊息說(shuō)明了資金進(jìn)入重慶的速度已比以前加快。如部分“母城情節(jié)”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業(yè)的外來(lái)一族，他們都是購(gòu)房群體中的生力軍，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力又不能承受渝中區(qū)的房?jī)r(jià)，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價(jià)格和完善服務(wù)，本項(xiàng)目將是他們的首選。在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶(hù)，特別是在本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)商者，將是本項(xiàng)目三室