【正文】 最大化。”林鳳輝表示，從行業(yè)發(fā)展歷程可以看出，市場競爭的趨勢就是從分散走向集中。深圳業(yè)界人士認為，新稅收政策將再次重挫深圳的三級市場——二手房市場交易量會進一步萎縮，原本業(yè)界預(yù)期會在第四季度復(fù)蘇的三級市場，其‘復(fù)蘇期’可能要無限期延后。 賣方降價意愿低 記者昨日從深圳市內(nèi)多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)獲悉，雖然很多業(yè)主都急于在8月1日前把房子賣出去，但絕大部分都不愿意降價‘處理’。因此可以預(yù)期，未來深圳的房地產(chǎn)三級市場，其成交量會進一步萎縮。 避稅方式顯現(xiàn) 記者還了解到，隨著新稅收政策的陸續(xù)出臺，無論是買賣雙方還是中介機構(gòu)，都開始研究如何‘避稅’。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點擊打開）?！靶乓惶臁笔袌龇治鋈耸空J為，買賣雙方都應(yīng)該用好目前的優(yōu)惠政策。個人購買住房時間以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期孰先原則為準；個人轉(zhuǎn)讓(出售)住房時間則以代扣稅款的個人所得稅完稅憑證上注明的時間為準。又訊：違規(guī)“避稅”得不償失“做低合同價”是買賣雙方最常用的避稅方式，但“信一天”市場部負責人羅煜認為，盡管此舉能夠在一定程度上減少稅費支出，但不宜采用，原因在于以下兩點：第一，違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險性較大；第二，從購房者角度來看，當此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。記者了解到，閔行、黃浦、浦東等區(qū)房地產(chǎn)交易中心原本交易清淡，一下子出現(xiàn)上百人排隊等候交易的場面。 與此相應(yīng)的是，另一些買家則在大量接盤。20％的個稅稅率明顯降低了投資獲利空間，加上全額營業(yè)稅和其他相關(guān)稅費，二手房變現(xiàn)的成本大幅提升，短期投資房地產(chǎn)基本無利可圖。 轉(zhuǎn)嫁稅負？“沒那么容易” 強征二手房個稅后，賣家的稅負會不會被轉(zhuǎn)移到買家頭上？這是目前市場上最大的懸念。 但更多人表示樂觀。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點擊打開）。 一些業(yè)主為趕在8月1日前完成交易開始降價銷售。這兩天剛掛出去，就來了四個買家，全是一次性付款。中原地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理程澐預(yù)計，接下來租賃市場供應(yīng)量將放大，租金將隨之下調(diào)。預(yù)計幾個月內(nèi)二手房交易量將持續(xù)低迷，再度進入冷凍期?，F(xiàn)在，出售房價為120萬元，、印花稅600元、個人所得稅10579元，合計77179元。 轉(zhuǎn)嫁稅負沒那么容易 開征二手房個稅后，賣家的稅負會不會被轉(zhuǎn)移到買家頭上？這是目前市場上最大的懸念。 但更多人表示樂觀。 堵塞活口要看執(zhí)法剛性 早在12年前，相關(guān)政策就明確要征稅二手房個稅，但事實上一直是開而未征。這一規(guī)定會誘使賣家隱藏憑證。這樣，炒家便有漏洞可鉆：簡單裝修，高報成本，減小稅基。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]108號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅省(自治區(qū)、直轄市)財政廳(局)，青島、寧波、廈門市財政局：《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。3. 經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》(建住房[2003]234號)等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：(1)已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。四、各級稅務(wù)機關(guān)要嚴格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]82號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]156號)的規(guī)定。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權(quán)益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關(guān)稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導(dǎo)；二是要加強與房地產(chǎn)管理部門、中介機構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通，充分發(fā)揮中介機構(gòu)協(xié)稅護稅作用，促使其協(xié)助納稅人準確計算稅款；三是嚴格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應(yīng)報送的有關(guān)資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續(xù)。其中，“對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的”情況作出了明確規(guī)定，即個所稅應(yīng)繳額為住房轉(zhuǎn)讓收入的1%。而浙江省地方稅務(wù)局昨天表示，這個具體的比例授權(quán)各市地方稅務(wù)局在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%3%幅度內(nèi)確定。蕭山區(qū)和余杭區(qū)在不違背國家稅務(wù)總局(2006)108號文件的前提下，可按原來的方法征收個人所得稅。1南京房地產(chǎn)交易中心“二手房”交易收費800元惹爭議房地產(chǎn)交易中心如今“800元”完成交易的服務(wù)項目，在許多中介看來，是在與他們爭奪客戶，因此怨聲不斷。對此，本報記者展開調(diào)查。《21世紀》：你是房地產(chǎn)交易中心的工作人員嗎？這項服務(wù)是否為公司性質(zhì)？工作人員：房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上二手房”市場分為華僑路、大光路、中央門，我們屬于房地產(chǎn)交易中心中央門分市場，二手房主要在我們中央門分市場操作。我們有較廣的房源購房者可以不通過中介公司，直接通過中心的平臺進行交易、過戶登記，現(xiàn)場看房，與一般的房地產(chǎn)中介公司相比，交易更加安全。該標準是中央門交易中心自己制定的?！?1世紀》：你們屬于什么科室？工作人員：房地產(chǎn)交易中心二手房市場管理科，是房地產(chǎn)交易中心下的一個二手房窗口，性質(zhì)類似于中介，但不是以公司形式運作，所收費用一律上交房地產(chǎn)交易中心，工作人員工資與交易業(yè)績不掛鉤?！靶袠I(yè)優(yōu)勢”惹爭議2005年12月28日，南京市房管局繼“網(wǎng)上房地產(chǎn)”后，開通二手房交易平臺———“網(wǎng)上二手房”。南京某中介機構(gòu)的負責人表示，該中心承擔著政府職能，所有二手房交易的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都在該中心辦理，并且該中心管理著所有過戶的資料?！笆紫?，背后有強大的政府支持，公司中主要的高管都是由國土局現(xiàn)職人員兼任。上述中介負責人透露，該公司最近業(yè)務(wù)量急降，已經(jīng)少了將近一半的成交量。1強征個稅出臺并非猛如虎 專家?guī)湍慵毸愣愘M7月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，進一步明確征收個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅的相關(guān)問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。即個稅＝(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金合理費用)20%。 3 商品房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時的利益。(已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費用假設(shè)為原值的15%) 案例分析： 李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬，現(xiàn)在以50萬元出售。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其最終出售價格的與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應(yīng)個稅所交金額較多也是情有可原。 l 經(jīng)濟適用房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 專家指出：經(jīng)濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。這條規(guī)定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產(chǎn)個稅。根據(jù)原《個稅通知》規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)便可免除個人所得稅的繳納，而絕大多數(shù)公房的購房時間都會在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購公房取得了豁免權(quán)，刨除在征繳個稅范圍之外。我們相信，隨著國家宏觀調(diào)控政策細節(jié)的進一步落實，北京二手房市場終將會保持穩(wěn)定，健康有序的發(fā)展。 成交現(xiàn)場人滿為患 昨天下午３點半，李小姐匆匆趕到深圳房地產(chǎn)交易中心設(shè)計大廈產(chǎn)權(quán)登記點，“一個月前就轉(zhuǎn)讓了，但一直沒時間過來辦理，這下不能再等了”，李小姐說，因為工作忙，本來還想拖幾天，現(xiàn)在要收個人所得稅，過了昨天就要多好幾萬元，所以請了假過來辦理。 根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)要在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅費征收窗口，暫沒有條件設(shè)置窗口的，要委托契稅征收部門一并征收。林小姐表示，稅費增加后，她還是會買二手房，因為現(xiàn)在不僅關(guān)內(nèi)的羅湖、福田房價高，連關(guān)外的寶安房價也是高得嚇人。 ■　專家說法 新舉措無法律效應(yīng) 深圳地產(chǎn)研究知名人士半求認為用稅的政策來制約炒房者是好事，但不利于增加供應(yīng)，投資者會認為投資沒什么意思，使得房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)特性更差，把存量市場堵死。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點擊打開）。 目前，全國有6個城市和地區(qū)開始對物業(yè)稅征。截至本報發(fā)稿時的最新消息是：重慶市地稅局透露，此前重慶市進行了物業(yè)稅方面的課題研究，而且有可能成為模擬征收的六個試點城市之一，但現(xiàn)在還不能透露相關(guān)細節(jié)。律師秦先生表示，這次新政策只是部門規(guī)章，不是法律。楊小姐則認為二手房價可能會更高，征收的個人所得稅會被轉(zhuǎn)嫁到買方身上。 市民對新政策說法不一 對于二手房強征個人所得稅，現(xiàn)場辦理的市民有不同的看法。記者看到，登記現(xiàn)場人滿為患，辦理窗口前擠滿了人，旁邊的凳子上也都坐了人，還有很多人站著在焦急地等待。1深圳:二手房轉(zhuǎn)讓今起強征20%個稅 房產(chǎn)交易中心爆棚從今天（8月1日）起，個人住房轉(zhuǎn)讓開始強制征收２０％的個人所得稅，這一舉措在二手房交易市場引起軒然大波。 “我愛我家”認為，國家通過稅收的手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，是對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的有效打擊。這樣一來，又縮小了房產(chǎn)個稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內(nèi)再購買房產(chǎn)的納稅人享受房產(chǎn)個稅的減免優(yōu)惠。同時，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房價，還是具有較強的價格優(yōu)勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個稅。 個稅征收計算： l 經(jīng)濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。 因為個稅＝(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金合理費用)20% 而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*%＝50*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝。 l 已購公房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個稅。 二、房屋性質(zhì)不同，交納稅費大不相同 為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”分別對商品房、已購公房、經(jīng)濟適用房舉例說明： (一)商品房 個稅征收計算： l 商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。“我愛我家”專家認為，此次個稅落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀，購房者勿須驚慌。根據(jù)《中華人民共和國公務(wù)員法》有關(guān)條例規(guī)定，公務(wù)員“從事或者參與營利性活動，在企業(yè)或者其他營利性組織中兼任職務(wù)”是不允許的。第三，沒有人可以從這個機構(gòu)‘跳單’，私下成交也要通過這個機構(gòu)。但是改制之后，該中心為了盈利，也辦起了中介經(jīng)紀業(yè)務(wù)，配備了專門的經(jīng)紀人員，并且收取800元的傭金。同時，中介機構(gòu)可以申請入網(wǎng)，通過該平臺發(fā)布自有二手房源出售、出租信息，也可享受由交易市場收集的委托掛牌房源的業(yè)務(wù)，參與委托掛牌房源交易撮合等工作。《21世紀》：如何登記？工作人員：分為上大屏幕和不上大屏幕兩種，上大屏幕的房源屬于中心獨家代理，一旦市民把自己的房子放到大屏幕上，需要和中心簽訂一份為期數(shù)月的獨家代理合同，在此期間，市民不得通過其他中介轉(zhuǎn)讓該房源，即使其他中介能夠幫業(yè)主找到買家，也不能在交易中心完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，除非市民與中心解除合同，但需要交占總房價一定比例的違約金。具體的收費標準還要根據(jù)每個交易的不同情況再談，最低不低于800元，一般在800－1000元之間?！?1世紀》：你們?nèi)绾问召M？工作人員：最低800元。市民通過我們銷售二手房，則不需要交這類費用。需要收費，購房者通過我們這里購買二手住宅，不管面積、套型、總價，本市江南八區(qū)的房子，一律收取每套800元的費用。同時，該服務(wù)區(qū)憑借房地產(chǎn)交易中心本身的職能優(yōu)勢，辦理產(chǎn)權(quán)等手續(xù)的過程也相對順暢。至于贈與、繼承等特殊的房屋轉(zhuǎn)讓個所稅如何征收，均有具體的規(guī)定。對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，征收額為住房轉(zhuǎn)讓收入的1%。近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布