【正文】 思： 1）該項(xiàng)目為老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓； 2）結(jié)合中國(guó)老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國(guó)老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì) +中國(guó)建筑特色 +中國(guó)文化元素，山水園林式布局 針對(duì) /服務(wù)的人群 27 家庭和社區(qū)都不能保證老有所養(yǎng)的那部分人 生活嚴(yán)重不能自理的老年人，家庭、社區(qū)又護(hù)理不了的老年人， 高級(jí)知識(shí)分子的老人和經(jīng)濟(jì)條件充裕的老人 第四部分 服務(wù) 內(nèi)容 一、 服務(wù)項(xiàng)目 （一） 醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù) （分細(xì)） 靈活多樣的入住套餐，如日租、月托、長(zhǎng)期居住等，既可滿足長(zhǎng) 者因家屬移民或外地工作不在身邊或需要專人護(hù)理的長(zhǎng)期居住的需求，也可滿足因旅游、出差、長(zhǎng)者手術(shù)出院待康復(fù)等中短期的長(zhǎng)者寄養(yǎng)需求； 24小時(shí)專業(yè)護(hù)理人員看護(hù)、醫(yī)生定期巡診、特色藥膳食療（針對(duì)老人身體狀況，制定專屬食療餐）、專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師設(shè)計(jì)飲食餐單、養(yǎng)生專家指導(dǎo)保健以及豐富的娛樂和社交活動(dòng)，讓長(zhǎng)者們生活愜意稱心 。這些主要體現(xiàn)在清理和布置、家務(wù)管理、科學(xué)食譜、專用醫(yī)護(hù)人員、呼叫式家庭醫(yī)生、體 28 檢、呼吸科檢查、藥物治療等。 （四） 文化服務(wù)體系 設(shè)棋牌室供老人娛樂，設(shè)書畫室陶冶情操，健身室、老年大學(xué)、協(xié)會(huì)辦公、老年創(chuàng)意等，以盡量滿足老人的不同喜好，充實(shí)生活，增添樂趣； 聯(lián)合中小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，組織學(xué)生，開展送溫暖、送愛心等活動(dòng)； 對(duì)于身體健康且完全能自理的老人（與工作人員一起），還可組織一些小活動(dòng)，既能強(qiáng)身健體，又 能增進(jìn)彼此感情，娛樂身心。 29 三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格一覽表 級(jí)別 級(jí)別 房間 床位費(fèi) （元 /月） 護(hù)理費(fèi) （元 /月） 30 天合計(jì) 重度 專護(hù)四級(jí) （重度四級(jí)） 四人間 2500 2400 4900 專護(hù)三級(jí) （重度三級(jí)） 2200 4700 專護(hù)二級(jí) （重度二級(jí)） 20xx 4500 專護(hù)一級(jí) （重度一級(jí)） 1800 4300 中度 一級(jí) 二人間 3800 1200 5000 三人間 3000 4200 四人間 2500 3700 二級(jí) 二人間 3800 1000 4800 三人間 3000 4000 四人間 2500 3500 30 輕度 /正常 三 級(jí) 二人間 3800 600 4400 三人間 3000 3600 四人間 2500 3100 入住流程 1）預(yù)訂住房，預(yù)約入住時(shí)間。室外設(shè)置羽毛球場(chǎng)、門球場(chǎng)、釣魚 35 池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置食堂、閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球房、卡拉 OK 室等。配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為南山其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。） 餐飲中心： 老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)； 商務(wù)餐廳：建議該項(xiàng)目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會(huì)廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會(huì)議、接待等商務(wù)活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)的需要。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會(huì)，而據(jù)某協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人稱，目前各協(xié)會(huì)的積極分子往往是退休后的老年人。設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。而南山養(yǎng)老院雖離四公里、南岸商圈較近，只有 510 分鐘的車程，但是為了方便養(yǎng)老院入住老人及老人親屬購(gòu)物，建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、精品商店、銀行等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。所有的設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動(dòng)；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間 。 精神要豐富化 38 為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等文體娛樂設(shè)施。 39 四、臥室及餐廳設(shè)計(jì)建議 老人臥室是老年人在老年設(shè)施中最常使用的空間，它不僅需要為老人提供溫馨的居住環(huán)境，還應(yīng)當(dāng)在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上照顧到老年人的具體生活需求。 4）精神需求：老人雖可能因機(jī)體功能退化需要他人協(xié)助照料，但在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分尊重老人的隱私權(quán)和自尊心，因?yàn)楸３肿宰鹦呐c自信心是晚年生活幸福的基礎(chǔ)。餐廳的好 壞直接影響老人的就餐心情，飲食狀況等，因而就餐環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。 高效性： 護(hù)理老人就餐時(shí)，可能出現(xiàn)一位護(hù)理員同時(shí)照顧兩位甚至多位老人的情況，因此應(yīng)考慮相應(yīng)的空間需求，提高護(hù)理人員的工作效率。550, 48 2 護(hù)理收入 410 2200 12 % 165。1,197,0 6 會(huì)議室收入 3000 365 % 165。295, 10 其它收入 165。2072, 水、電、氣費(fèi)用 20729100 % 165。5,600,0 4 稅金 18729100 % 165。 606 萬元 /年＝ 年 預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資 年收回成本。第一種是一直低，第二種是花了很長(zhǎng)時(shí)間拉上去入住率，第三種是保持在一個(gè)低位上不去。價(jià)格太貴，是因?yàn)槟愠杀靖?。打個(gè)比方，老人需要娛樂，涉及大量娛樂空間；需要醫(yī)護(hù)，涉及醫(yī)護(hù)空間；還可以做康復(fù)，涉及康復(fù)空間；也需要購(gòu)物，是不是需要購(gòu)物空間？然后混 雜所謂的“健康養(yǎng)生”。這個(gè)道理住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人都懂，反而是很多在做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人沒明白。老人可以接受 5000 一個(gè)月，策劃團(tuán)隊(duì)就去做計(jì)算題就行了。為什么是企業(yè)文化的問題呢？我舉個(gè)例子。提升很慢的，我們走進(jìn)去是一種冷靜，匆忙。比如 A 是護(hù)理員， 她不用管接待和銷售工作，用戶參觀的時(shí)候遇到會(huì)是什么感覺？禮貌的微笑。用戶感受的是什么？她也會(huì)這樣照顧我家的老人。 一般規(guī)律是 50%60%這個(gè)階段。位置不好的房間沒人要也好，人員流失大也好，服務(wù)質(zhì)量下降也好，都是中層干部出問題了，說白了就是用人的問題。中期的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別考驗(yàn)中層干部的能力，很多矛盾、瑣事爆發(fā)的情況下如何管理好護(hù)理員。放眼全世界沒有哪個(gè)國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)是賺錢的。很多項(xiàng)目策劃階段都會(huì)說“我知道不賺錢，我不沖錢去”，一但真的動(dòng)手準(zhǔn)備，沒幾個(gè)還有底氣說這個(gè)話了。如果決策者做不到這一點(diǎn)，建議還是別從事養(yǎng)老行業(yè)了。養(yǎng)老服務(wù)策劃可以有理念的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，可以 有服裝 VI 色系的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)急事件處理的標(biāo)準(zhǔn)，切記別做服務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)。又如按摩技師，按照標(biāo)準(zhǔn)化來給每個(gè)人按摩嗎？只有根據(jù)按摩師和服務(wù) 53 對(duì)象的交流才能得出這次服務(wù)的方式。好好把人體和老年基本生理心理特點(diǎn)總結(jié)好，做成教材，把養(yǎng)老服務(wù)的理念統(tǒng)一，讓每個(gè)人都明白正確的生理知識(shí)，了解老年人的身心需求。 策劃養(yǎng)老項(xiàng)目很容易聊成了護(hù)理項(xiàng)目或者康復(fù)項(xiàng)目。但是養(yǎng)老院不是治病機(jī)構(gòu)，有很多老年疾病是無法治愈，也沒有治愈的必要。這是明顯的焦慮癥，怎么辦？是不是應(yīng)該配套一個(gè)醫(yī)院給這種情況的老人去看病啊？到底是怎么解決的呢？帶老人去附近的大醫(yī)院看病。 54 這件事情告訴我們，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)過度醫(yī)療完全是沒用的，怎么和老人互動(dòng)才是最重要的。 準(zhǔn)備階段的第四個(gè)錯(cuò)誤：追求適老化設(shè)計(jì)。做得好的都是根據(jù)入住進(jìn)來老人的特點(diǎn)，慢慢調(diào)整的。一方面，受“養(yǎng)兒防老”思想影響，大多數(shù)老人認(rèn)為，進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的都是無兒無女的人，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，不愿入住社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；另一方面，兒女認(rèn)為贍養(yǎng)老人是自己的義務(wù)，無論如何也要親自把老人贍養(yǎng)好，才能對(duì)得起父母的養(yǎng)育之恩，不 愿把長(zhǎng)輩送進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；子女方面還有輿論的壓力和傳統(tǒng)的思想“百敬孝為先”的影響。因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。但該項(xiàng)目作為重慶市南山區(qū)第一個(gè)吃螃蟹者，在價(jià)格定位上仍然 存在作一定的風(fēng)險(xiǎn)。目前養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，由于缺乏行業(yè)規(guī)范和評(píng)價(jià)機(jī)制，導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差的淘汰不了，好的發(fā)展不起來，始終未能形成一種良性競(jìng)爭(zhēng)和日益完善的氛圍。 多元化的風(fēng)險(xiǎn) 56 該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險(xiǎn)； 要把該項(xiàng)目打造成為南山養(yǎng)老中心，一是建議引入重慶市的三甲醫(yī)院，為整個(gè)養(yǎng)老會(huì)館解決醫(yī)療后顧之憂；二是打造高級(jí)護(hù)理 中心，為重慶其他的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)模式，這樣既能快速地提升南岸區(qū)的檔次與品位，同時(shí)又能有力地促進(jìn)鎮(zhèn)江老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè) 的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。為鎮(zhèn)江市培養(yǎng)高級(jí)護(hù)理人才作貢獻(xiàn)。醫(yī)療保險(xiǎn)介入力度不足 正因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈存在如上的痛點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展空間，因此我們要抓住機(jī)會(huì)。 綜上所述，我們的結(jié)論是：建造南山養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，具有顯著的社會(huì)效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金達(dá)幾百萬元，此外老年公寓還能提供 100 人多左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對(duì)政府的巨大支持和幫助。 第七部分 可行性結(jié)論 通過以上各項(xiàng)研究分析、測(cè)算，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、評(píng)估、分析，結(jié)果表明：無論是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從該項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來看，建造重慶南山老年公寓項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益較好，是值得建造的。 二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議： 老年公寓的市場(chǎng)需求很大，擁有很好的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。面對(duì)在心身上千差萬別的老年人，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在成本運(yùn)行和創(chuàng)造收益這一矛盾下，僅僅依靠其自身也是很難實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)的高規(guī)格化和標(biāo)準(zhǔn)化。 服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員整體護(hù)理水平不高，養(yǎng)老護(hù)理員素質(zhì)缺乏保證，也增加了老年人在護(hù)理過程中出現(xiàn)人身意外的危險(xiǎn)系數(shù)。 從經(jīng)濟(jì)收入來看，月收入在 20xx 元以下、 20xx3500 元、 35005000 元及 5000 元以上的的分別占 %、 %、 %、 %，由此可見，大多數(shù)老年經(jīng)濟(jì)收入偏低，只能承受 20xx3500 的收費(fèi)的教養(yǎng)機(jī)構(gòu)，定價(jià)過低，投資回收期將會(huì)延長(zhǎng)，定價(jià)過高，入住率將難以得到保證，投資回報(bào)同樣會(huì)受到影響。還有老人認(rèn)為在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)不自由，不如在家安靜方便。一步到位的適老化設(shè)計(jì)是永遠(yuǎn)到不了位的設(shè)計(jì)。能保證基本安全和服務(wù)人員的操作方便就是好的設(shè)計(jì)。所以策劃的時(shí)候，預(yù)留加強(qiáng)醫(yī)療的空間和面積是最好的辦法。后來遇到這種情況，護(hù)士拿特效藥給他吃，立馬好。我舉個(gè)例子，我照顧過的一位老人，腸癌，十幾年前做了切除手術(shù)。過度醫(yī)療，沒事就吃藥，不舒暢了去打針，仿佛沒有醫(yī)療就沒有健康。我們了解老人的身心，就知道怎么做不會(huì)讓他們受傷出危險(xiǎn)，也知道如何應(yīng)對(duì)各種服務(wù)需求。按照程序標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的那是制造業(yè)，不是服務(wù)業(yè)。我舉兩個(gè)和養(yǎng)老不相關(guān)的例子。 標(biāo)準(zhǔn)化當(dāng)然是很多常規(guī)商業(yè)模式里面必須有的。初心改了，或者說忘記最開始的目標(biāo)了，不知不覺的就走岔了。這兩個(gè)概念一定要搞清楚。 還在準(zhǔn)備階段或者策劃階段的機(jī)構(gòu) 準(zhǔn)備階段最容易出的第一個(gè)錯(cuò)誤：我要賺錢！或者說如何賺錢！ 這個(gè)思維錯(cuò)誤了嘛？也不算錯(cuò)，但是不正確。怎么辦？找到這個(gè)人，換掉。一直上不去通常伴隨另外一個(gè)指 標(biāo)就是“離院比例”。轉(zhuǎn)變企業(yè)文化，自然就會(huì)提升入住率。相反人性化強(qiáng)的企業(yè)文化下， A 護(hù)理員會(huì)表現(xiàn)很從容，優(yōu)先照顧老人，乃至?xí)?duì)參觀人員不是很客氣。完成分內(nèi)的工作，交接工作、傳遞責(zé)任、完成任務(wù)。人氣就是一種氛圍一種文化。 入 住率提升慢表象很多，各種各樣，本質(zhì)是你的企業(yè)文化有問題。很華麗漂亮的內(nèi)裝，永遠(yuǎn)沒有老人的家好。把健康養(yǎng)生的概念放到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也是一種錯(cuò)誤。成本體現(xiàn)在建筑成本、內(nèi)裝成本、醫(yī)療資源成本，是什么導(dǎo)致很多項(xiàng)目控制不住這些成本呢？ 第一種：設(shè)計(jì)的時(shí)候只會(huì)做加法。位置因素對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是決定性的，占到項(xiàng)目成功基因的 60%。 50 第六部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避建議 一、 失敗的原因分析 首先，拿一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來講，最大的現(xiàn)象就是入住率低。15,127,097.00 注：未計(jì)算所得稅，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以爭(zhēng)取政府減免。2,211,0 養(yǎng)生成本 1197200 % 165。20,729,100.00 （二）年均營(yíng)業(yè)支出： 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算時(shí)間 計(jì)算比例