【正文】 主要建設(shè)內(nèi)容占地面積（畝）建筑面積（萬m2）金融中心商貿(mào)中心客運站大型服裝城小商品交易中心“一村一品”特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建材批發(fā)市場以及停車場、道路、廣場、綠地等輔助工程并完成給排水、供電、消防、室外管網(wǎng)等配套工程及相關(guān)設(shè)備購置與安裝等。停車場的布置充分利用地形，設(shè)置分散停車位，本工程停車場，道路，水泥地面。排水管網(wǎng)的鋪設(shè)沿路行走，盡量處于人行道下部，由于項目區(qū)地勢平坦，地下水位很高，對區(qū)域排水相當(dāng)不利。各級線路原則上敷設(shè)于道路兩旁，與電信線路分側(cè)布置，新建電力線路根據(jù)總體規(guī)劃安排布置在道路東側(cè)或南側(cè)。根據(jù)《城市消防規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》，結(jié)合項目區(qū)實際情況，消防供水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，管徑不少于250mm。規(guī)劃將所有強電線路如：中壓配電線路、低壓配電電路、路燈線路等統(tǒng)一在強電管溝內(nèi)，所有弱電線路如：電信、聯(lián)通、移動、有線廣播電視等線路統(tǒng)一在弱電管道內(nèi)。第六章 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》；《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知》（2004）；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)陜西省實施細(xì)則》；陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》（陜政辦發(fā)[2005]86號）；本項目為一般建筑項目，項目資源消耗主要是土地、水資源、電力及天然氣。本工程節(jié)能設(shè)計的專業(yè)有通風(fēng)、電氣、供水及建筑等。 建筑材料建筑圍護墻選用新型材料，減少建筑物熱能消耗，從而降低相關(guān)輔助設(shè)施的運營成本。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能設(shè)計對工程實施監(jiān)理。如復(fù)合夾心保溫墻體、外貼聚苯板保溫墻體等。充分利用太陽能、地下能源、風(fēng)能等應(yīng)用技術(shù)和產(chǎn)品，在建筑物的建設(shè)方面，盡量選擇南北朝向，充分利用太陽能。 節(jié)水措施提倡科學(xué)合理節(jié)水，盡量選用節(jié)水型配套設(shè)備和衛(wèi)生潔具，在項目設(shè)計階段，應(yīng)對選用的用水器材和排水設(shè)施進行認(rèn)真審查，在工程建設(shè)期間，對使用不符合節(jié)水規(guī)定器材的工程不予驗收。第七章 環(huán)境影響評價 環(huán)境現(xiàn)狀根據(jù)鹵陽湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，本項目所處區(qū)域為工業(yè)、居住區(qū)等。施施工期廢水主要來自以下幾個方面：①施工人員排放生活污水；②施工機械機修以及工作時油污跑、冒、滴、漏產(chǎn)生的含油污水；③混凝土攪拌產(chǎn)生的施工廢水。 生活垃圾運營期間的固體廢物包括生活垃圾及商業(yè)固體廢棄物等。噪聲污染控制對施工期產(chǎn)生較大噪音的設(shè)備合理布局，對強聲源的設(shè)備采取隔音、消聲措施，使其達(dá)到GB12523—90《建筑施工場界噪聲限值》。運營期噪聲治理措施商業(yè)活動應(yīng)盡量少用高音設(shè)備，對周圍敏感區(qū)建造防護措施。 消防等級確定本項目主體建筑為單層或多層建筑，耐火等級為二級，室內(nèi)按要求須設(shè)有消火栓，室外須設(shè)消防栓。檢驗消火栓設(shè)于頂層屋面，室內(nèi)消防管道成環(huán)，設(shè)2條進水管與室外環(huán)狀網(wǎng)相連接。室外消防給水管道自成環(huán)狀連接，用水量為25L/s，與蓄水池、加壓泵相連。預(yù)防火災(zāi)，增強消防意識。高溫：建筑施工活動多為露天作業(yè)，夏季受炎熱氣候影響較大，少數(shù)施工活動還存在熱源（如瀝青設(shè)備、焊接、預(yù)熱等），因此建筑施工活動存在不同程度的高溫危害。確定渭南市中心醫(yī)院院長為小組組長，全面負(fù)責(zé)項目建設(shè)期安全工作。特殊工種的工作人員，必須執(zhí)證上崗。本項目建設(shè)過程中，將嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦理，實行工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制度、項目法人責(zé)任制度、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質(zhì)量。采取單體工程同步施工、平行交叉的作業(yè)方式，縮短建設(shè)周期。渭南鹵陽湖開發(fā)建設(shè)有限公司的主要職責(zé)是：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市政配套管理服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)投資等。 勞動制度和工作制度渭南鹵陽湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)管理委員會人員實行委派制和招聘制相結(jié)合的勞動制度。第十章 項目招標(biāo) 招標(biāo)范圍本項目的招標(biāo)范圍包括設(shè)計、施工、施工監(jiān)理、設(shè)備供貨等項。有意愿的投標(biāo)人或組織在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30天內(nèi)按照規(guī)定的要求報送資格預(yù)審文件，通過資格預(yù)審的投標(biāo)人或組織方有資格購買標(biāo)書。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，招標(biāo)項目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、最近5年的主要業(yè)績和擬用以完成此招標(biāo)項目的機械設(shè)備。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，自中標(biāo)通知書發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，招標(biāo)人和中標(biāo)人簽定書面合同，同時，中標(biāo)人要向業(yè)主開具履約保證函。不同的項目有以下資質(zhì)要求：（1）勘察設(shè)計招標(biāo)勘察設(shè)計招標(biāo)是整個項目的前期性基礎(chǔ)工作。投標(biāo)人的資質(zhì)要求為乙級以上。 評標(biāo)人員組成建設(shè)項目全部采用分開招標(biāo)的方式，因此，在招標(biāo)過程中，為保證項目的公開、公平，對評標(biāo)委員會的組成和資格有如下要求。 投標(biāo)單位條件具有招標(biāo)文件要求的資質(zhì)證書，并為獨立的法人實體；生產(chǎn)設(shè)備達(dá)到國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，符合生產(chǎn)技術(shù)要求；在最近三年內(nèi)沒有騙取合同以及其它經(jīng)濟方面的嚴(yán)重違約行為。，具體為：（1）建筑工程直接費用主體工程金融中心：，；商貿(mào)中心：，；客運站：建筑面積2800平方米，投資420萬元；大型服裝城：，；小商品交易中心：，；“一村一品”特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：建筑面積30496平方米，；建材批發(fā)市場：建筑面積27514平方米，；輔助工程停車場，道路，廣場等建設(shè)面積26358平方米，；綠地建設(shè)面積28209平方米，；配套工程給排水、供電、供熱、供氣等地下管線建設(shè)按100元/平米，建設(shè)面積按總建筑面積的20%計，；；（2）設(shè)備購置及安裝工程費；（3）工程建設(shè)其他費用包括：建設(shè)單位管理費、工程監(jiān)理費、勘察設(shè)計費、城市建設(shè)配套費、招投標(biāo)代理費、土地費用等，；（4）預(yù)備費；（5）其他費用。本項目投資較高，陜西嘉騰旅游開發(fā)有限公司的自有資金投入難以承受。項目資金籌措方案為申請銀行貸款4500萬元。為了確保項目在實施過程中資金的穩(wěn)妥可靠，按時到位，需要對融資風(fēng)險進行識別、分析。 項目建設(shè)可以完善現(xiàn)代物流樞紐，打造西部重要商貿(mào)中心，通過大力發(fā)展交通、金融、交易等，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)檔次，著力完善服務(wù)業(yè)體系，推動開發(fā)區(qū)建設(shè)。項目建設(shè)將帶動周邊地段餐飲、住宿、休閑娛樂等相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進區(qū)域價值的提升，大大提升區(qū)域及周邊地區(qū)的發(fā)展空間和商業(yè)利用價值。其中建設(shè)期3年，項目運營期17年。營業(yè)稅按經(jīng)營收入5%計取，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。維修費按固定資產(chǎn)原值的3%計提，人員工資及福利本項目定員100人，福利費按工資額的30%計，項目運營期人員工資及福利總額為234萬元。第3年后為100人，達(dá)到設(shè)計規(guī)模，會費收入為3000萬元。因此，年均接待中心收入為560萬元。第五年后為50元。因此。 稅金、利潤的計算營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按收入5%計征，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。同時累計盈余資金各年均遠(yuǎn)大于0，項目經(jīng)營財務(wù)的持續(xù)性有保障（見資金來源與運用表）。1)盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點：年均固定成本BEP＝ 100％＝％年均營業(yè)收入－年均可變成本－年均營業(yè)稅金通過計算可知，以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）%，可見項目盈利能力較強。因此，在項目經(jīng)營中，要切實提高服務(wù)質(zhì)量，加強成本意識，提高企業(yè)效益。第十四章 結(jié)論與建議項目通過對建設(shè)區(qū)現(xiàn)狀、政策支持、機遇和挑戰(zhàn)等全面剖析和評價，按照建設(shè)新型工業(yè)化明星城鎮(zhèn)和打造渭北明珠的總體規(guī)劃要求，探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新模式，能夠充分發(fā)揮對全省的示范帶動作用，具有得天獨厚的建設(shè)優(yōu)勢，項目的建設(shè)對推進城市化進程、建設(shè)宜居城市具有十分重要的意義。從社會效益角度分析，項目對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和群眾增收，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有較強的推動作用。（3）待本報告批復(fù)后，建議業(yè)主以高標(biāo)準(zhǔn)為起點，選取具有相當(dāng)水平和有效資質(zhì)的設(shè)計單位進行一流的設(shè)計，為項目合理高效建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。 建議（1）項目工程投資較大，資金來源為招商引資和項目單位自籌，建設(shè)資金的落實到位將直接影響工程的實施進度和質(zhì)量，需要盡快落實資金問題。從經(jīng)濟效益評價看，本項目建成運營后，年均上繳稅金1275萬元。本項目各項財務(wù)評價指標(biāo)較好，項目具有較強的抗風(fēng)險能力和盈利能力，有很好的經(jīng)濟效益。10%范圍內(nèi)對項目可盈利性的影響。 不確定性分析由于項目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到諸多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了企業(yè)投資的不確定性，投資風(fēng)險一般是難以避免的。所得稅所得稅按25%交納。年均商業(yè)娛樂收入112萬元。6）餐飲收入狩獵俱樂部餐飲收入包括游客餐飲和接待中心餐飲。別墅區(qū)年均收入255萬元。會議接待收入：價格為1000元/天，設(shè)2個會議室，每月按10天計算，年收入24萬元；客房收入為：標(biāo)準(zhǔn)間160間，價格200元/間，入住率為第1年至第3年為30%，第四年后達(dá)到50%。 經(jīng)營收入測算經(jīng)營收入主要為會展大廳收入、會議廳收入、科研中心收入、學(xué)術(shù)交流中心收入、大型購物中心收入、專家公寓收入、鹵陽賓館收入等部分。折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計算。盈余公積金按可分配利潤的15%計提 費用的確定運營成本本項目運營成本按照營業(yè)收入的20%計提?；鶞?zhǔn)收益率的選取參考銀行利率和有關(guān)行業(yè)的財務(wù)基準(zhǔn)收益率指標(biāo),選取為ic=12%比較適宜。根據(jù)項目的性質(zhì)和目標(biāo),本項目主要分析計算以下財務(wù)評價指標(biāo):投資回收期Pt財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金凈利潤率ROE 總投資收益率ROI 財務(wù)評價依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》（2006）國家計委《投資項目可行性研究指南》（2002）國家現(xiàn)行財稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。項目建成后將作為鹵陽湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)重要的金融、貿(mào)易、商品服務(wù)區(qū)域，全面促進開發(fā)區(qū)發(fā)展的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、領(lǐng)域拓寬、功能增強、水平提高，支撐第一、第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，滿足項目區(qū)居民生產(chǎn)和生活的需求。第十三章 效益分析隨著鹵陽湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐的加快，開發(fā)區(qū)將以良好的生態(tài)環(huán)境、高效的產(chǎn)業(yè)集聚、宜人的生活空間、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及合理的規(guī)劃布局，打造關(guān)中東部區(qū)域經(jīng)濟的重要增長極。（資金使用計劃見輔助報表1） 融資方案分析融資結(jié)構(gòu)分析，其中：申請銀行貸款4500萬元，%， %。具體籌措辦法有：爭取政府對旅游業(yè)的投入導(dǎo)向，加大對旅游重點項目建設(shè)的支持力度。 資金籌措，由陜西嘉騰旅游開發(fā)有限公司作為投資主體，負(fù)責(zé)融資。 項目實施進度安排本項目實施進展情況擬定如下：2010年10月——2011年03月完成立項、工程設(shè)計、資金籌措、工程招投標(biāo)等項目前期工作；2011年04月——2013年06月完成項目全部建設(shè)工程；2013年07月——2013年09月竣工驗收并交付使用。評標(biāo)委員會的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評標(biāo)委員會要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟原則，以確定最優(yōu)的承包商。本工程要求資質(zhì)為三級以上，公開選擇招標(biāo)人。（2）施工監(jiān)理