大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(文件)
【正文】 量，作為擴(kuò)大內(nèi)需的消費(fèi)重點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)小康水平的重要內(nèi)容。這都會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造新的條件。也有利于為國(guó)有企業(yè)改制、擴(kuò)充資本金提供條件。加入WT0后受益甚大的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)滿懷熱情地迎接新的機(jī)遇。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化反映敏感，屬典型的周期性行業(yè)，有其周期性發(fā)展的規(guī)律。 一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)周期可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段；繁榮階段；危機(jī)與衰退階段；蕭條階段。我們發(fā)現(xiàn)大陸房地產(chǎn)周期有三方面的規(guī)律性：房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)大陸同樣是周期性行業(yè)，有其周期性發(fā)展的規(guī)律。從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)波動(dòng)與GDP增長(zhǎng)波動(dòng)的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)大陸房地產(chǎn)業(yè)周期的幾個(gè)特點(diǎn)。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是處在下滑的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)中或緊縮的經(jīng)濟(jì)政策下，房地產(chǎn)發(fā)展有較好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 但是房地產(chǎn)周期性發(fā)展畢竟是規(guī)律。如果屆時(shí)產(chǎn)出量過(guò)大而市場(chǎng)缺乏足夠的容量，就會(huì)形成供過(guò)于求和銷(xiāo)售困難，造成投資萎縮，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期。 從總體上講，中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)將在兩年內(nèi)保持持續(xù)發(fā)展和增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。目前就全國(guó)來(lái)說(shuō)，要在努力滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，注意防止房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱。國(guó)外。外資曾在90年代中期對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)投資保持了很高熱情，但近幾年，房地產(chǎn)業(yè)外資持續(xù)下降表現(xiàn)得很為明顯。分析近幾年房地產(chǎn)業(yè)國(guó)外境外投資持續(xù)下降的原因，我認(rèn)為可能包括三個(gè)方面：從1994年到1997年房地產(chǎn)業(yè)的急劇下滑，造成對(duì)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的懷疑與誤解，而外資對(duì)大陸房地產(chǎn)三年多來(lái)發(fā)展情況的信息比較差；美國(guó)那斯達(dá)克股市的虛假繁榮，使不少投資人將資金拿到一度虛假繁榮的美國(guó)股市上去冒風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果損失慘重，反而同中國(guó)大陸四年房地產(chǎn)的火爆市場(chǎng)失之交臂；國(guó)外境外投資人擔(dān)心匯率風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是長(zhǎng)線投資，且產(chǎn)品不可能出口銷(xiāo)售，使投資人擔(dān)心匯率損失。關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題特別是近幾年由于房?jī)r(jià)總體上一直在上升，不時(shí)引發(fā)輿論的議論和政府的關(guān)注。這些政策都是很為必要的，因?yàn)樽》坎粌H有其商品性，而且在任何國(guó)家和地區(qū)都有其居住保障勝。今年國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)有一定的反彈效應(yīng)。由于這些非正常因素主要是政府行為，因此中央政府采取一定的措施加以抑制是必要的，這些措施不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不良影響。有的地區(qū)由于種種因素的影響，近幾年樓市價(jià)格大幅度下跌，造成幾乎所有買(mǎi)了房屋的人都遭受了損失，有的家庭甚至成為“負(fù)資產(chǎn)”，進(jìn)而影響到人們購(gòu)房置業(yè)的信心。這也是目前保護(hù)居民的購(gòu)房熱情，保持產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展的重要方面。 土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的后勁所在?？梢?jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行的法律不支持實(shí)行企業(yè)土地儲(chǔ)備。14 / 14。這個(gè)建議已經(jīng)得到一定范圍的認(rèn)可，但法律的修改需要一定的時(shí)間。兩年未開(kāi)發(fā)的土地可以無(wú)償收回，這條法規(guī)不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)要求，也不符合國(guó)際規(guī)范。但要注意的是企業(yè)土地儲(chǔ)備與現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定不相符。關(guān)于土地資源儲(chǔ)備問(wèn)題現(xiàn)在中國(guó)大陸居民家庭中自有房屋的已經(jīng)超過(guò)70％，而且個(gè)人購(gòu)房比率很高，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)于居民家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值很為重要。從對(duì)市場(chǎng)供求的分析來(lái)看，使得房?jī)r(jià)保持上漲趨勢(shì)的合理因素至少有以下三條：一是市場(chǎng)啟動(dòng)情況較好，需求比較旺盛，在一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；二是在旺銷(xiāo)的市場(chǎng)面前，商品房屋供應(yīng)量一時(shí)上不去，造成供不應(yīng)求，帶來(lái)了房屋價(jià)格的上漲；三是住宅建造質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、科技含量的提高，使得建設(shè)成本增加，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。由于前兩年房?jī)r(jià)漲幅趨緩，人們便對(duì)今年的房?jī)r(jià)恢復(fù)增長(zhǎng)感到難于承受，盼望房?jī)r(jià)“降下來(lái)”的輿論超過(guò)了要求房屋保值增值的輿論。今年19月，全國(guó)商品房平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)8％，其中商品住宅平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)9％，相比前三年漲幅較大。應(yīng)當(dāng)說(shuō)目前大陸并不缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的定金和預(yù)售房款的比例越來(lái)越大，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用小資金就可以做大項(xiàng)目。與近四年中國(guó)大陸房地產(chǎn)的快速、持續(xù)增長(zhǎng)形成鮮明的反比。我國(guó)大陸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。當(dāng)然這一判斷是對(duì)全國(guó)而言，一、兩年內(nèi)并不排除個(gè)別城市出現(xiàn)局部的房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)量的可能。目前房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目的增長(zhǎng)已經(jīng)值得關(guān)注，說(shuō)明。市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下滑導(dǎo)致衰退？我認(rèn)為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)發(fā)展期仍將保持兩年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是根據(jù)對(duì)目前的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)走勢(shì)的分析，和根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)周期性發(fā)展的規(guī)律而得出的判斷。了解這些特點(diǎn)對(duì)于指導(dǎo)投資和調(diào)節(jié)產(chǎn)出肯定是有重要意義的。中國(guó)大陸房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)頻率為多少年？研究它的發(fā)展歷史和前兩個(gè)周期性波動(dòng)的規(guī)律，可以看出大約都是五年發(fā)展、兩年低落，即78年為一個(gè)周期。中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)形成時(shí)間較短，而且歷史上城市平均房?jī)r(jià)持續(xù)上升，因此分析房地產(chǎn)周期最常用的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)無(wú)法使用。四、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的幾個(gè)問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的周期問(wèn)題在我國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)充分對(duì)外開(kāi)放的條件下，目前港資、％，而83％以上的企業(yè)是國(guó)內(nèi)企業(yè)。特別是我國(guó)大陸現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理比較稚嫩，外商進(jìn)入后將面臨較大沖擊。這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買(mǎi)辦公或商業(yè)用房，作為它們的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，造成較強(qiáng)的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商業(yè)用房租金已經(jīng)明顯上揚(yáng)；第三，入世可能帶來(lái)住宅市場(chǎng)需求較大增加
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