【正文】 ........................................ 40 代建制項目外部環(huán)境風(fēng)險應(yīng)對的措施............................................................... 40 代建制項目外部環(huán)境風(fēng)險識別與應(yīng)對............................................................... 41第五章 結(jié)論與展望.....................................................................................................................43 結(jié)論................................................................................................................................. 43 展望................................................................................................................................. 43參考文獻.......................................................................................................................................45致 謝...........................................................................................................................................48武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 1頁第一章 緒論 研究背景及研究意義 研究背景房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項耗資巨大，費時費力的系統(tǒng)工程，需要調(diào)動各方面的人力、物力和財力，項目的成功實施需要諸多因素的合力支持，其中最關(guān)鍵的因素在于項目管理團隊的組織協(xié)調(diào)能力。為了科學(xué)合理的評估代建制項目風(fēng)險，本文構(gòu)建了一個層次分析模型，通過項目風(fēng)險評估模型，根據(jù)風(fēng)險因素的大小，發(fā)生概率及影響程度，找出項目關(guān)鍵風(fēng)險，從而得出項目風(fēng)險水平，為風(fēng)險應(yīng)對提供可靠的依據(jù)，并以實例證明其運行模式?！按ㄖ啤弊鳛槲覈椖抗芾砟Ｊ礁母锏漠a(chǎn)物，傳統(tǒng)的以政府為主導(dǎo)的政府代建制開始慢慢的向房地產(chǎn)代建項目延伸。房地產(chǎn)代建制項目使得項目管理風(fēng)險集中轉(zhuǎn)移到代理單位。最后，從項目內(nèi)外部環(huán)境對可能存在的項目風(fēng)險提出了具體的應(yīng)對措施。幫助業(yè)主進行資源整合，得到價值鏈上最優(yōu)秀成員的協(xié)助，出色完成目標(biāo)任務(wù)，并得到最大化的價值增值是項目管理者的責(zé)任。這種方法需要項目公司專業(yè)能力強、工作效率高、管理成本低。對具體管理部門來講，每一個部門會同時運營多個項目，而對每個項目的運營模式基本相同。采用這種管理運作模式的公司有萬科、陽光100。這種運營模式的好處便是集團風(fēng)險低，效益和速度處于前兩者之間。通過代建模式，可以做到錢夠用的時候自己蓋房子，錢不夠用的時候也可以蓋房子，降低在多變環(huán)境下自身的經(jīng)營風(fēng)險；同時還可提高企業(yè)的成本控制等多方面的管控能力。對企業(yè)的長期發(fā)展有益。一方面在于信息的不完整或信息的相對滯后，對他們的識別及性質(zhì)的把握相當(dāng)困難；另一方面對他們處理的工具、方法手段常常無章可循。房地產(chǎn)項目管理代建制模式以創(chuàng)新為根本，結(jié)合開發(fā)過程，使用有效地管理方法，建立新型的項目開發(fā)模式和體系，有效緊密的完成項目目標(biāo)。因此對房地產(chǎn)代建項目運用科學(xué)的方法進行風(fēng)險管理，可以最大限度的保障項目質(zhì)量，減少國家投資的損失。武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 3頁采用定性分析做出的敘述性評價是對工程項目風(fēng)險評價的主要方法，還有一些確定性的定量分析方法，這一方面不能對工程的項目風(fēng)險進行全面、較精確的綜合定量評價分析；僅僅只能對工程項目所面臨的某一部分風(fēng)險進行分析，另一方面，完全定量的精確數(shù)據(jù)難以描述出很大一部分的工程項目風(fēng)險來，同時，這還存在著一定程度的模糊性。但是不是有了代建制，一切問題都迎刃而解了，在代建制實施過程中仍然存在很多風(fēng)險。 研究框架研究背景和研究意義代建制項目風(fēng)險管理理論回顧結(jié)論與展望案例分析房地產(chǎn)代建制項目風(fēng)險應(yīng)對房地產(chǎn)代建制項目分析識別與分析建立風(fēng)險分析框架 建立風(fēng)險評價分析模型武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 4頁第二章 代建制項目管理模式及風(fēng)險管理分析 代建制項目管理模式 基本概念代建制是指由項目業(yè)主（項目出資人）通過招標(biāo)投標(biāo)方式或協(xié)議方式確定并委托相應(yīng)資質(zhì)的項目代建人（或稱專業(yè)項目管理公司）對項目可行性研究、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等全過程進行管理，并按照項目的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資的目標(biāo)要求完成建設(shè)任務(wù)，直至項目竣工驗收后交付使用人的項目建設(shè)管理模式[5]。代建單位具有高品質(zhì)、高素質(zhì)以及專業(yè)性、技術(shù)強的管理人才，從而代替業(yè)主對項目進行全面的控制管理，減少業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險。合同關(guān)系 代建制項目管理模式中各方主體關(guān)系(1)代建項目單位與投資方的關(guān)系投資人對資金上的利用問題上，具有全權(quán)的監(jiān)督控制。代建單位在實施過程中，會出現(xiàn)一些不利的風(fēng)險，則業(yè)主有關(guān)部門對代建單位所做出的行為具有監(jiān)督發(fā)言權(quán)，從而避免了這些風(fēng)險的產(chǎn)生。而項目使用單位不能直接與項目的承包單位、材料采購單位、設(shè)計單位等聯(lián)系，由代建單位與項目各個參與單位進行簽訂合同，代替使用單位行使在項目實施過程中的項目法人權(quán)利和責(zé)任。(2)代建制在工程項目管理領(lǐng)域中，是將過去的建設(shè)單位（使用單位）權(quán)限，從建設(shè)實施期間分離出來，通過新型專業(yè)化的代建制管理公司代替建設(shè)單位、（使用單位）業(yè)主，在建筑工程實施階段行使項目法人的權(quán)利和責(zé)任。(4)代建制管理模式有效的解決了因投資人（業(yè)主）引起的人為因素，避免了三超(規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資)現(xiàn)象，有效地增加了業(yè)主投資項目的利益。 國內(nèi)外代建制發(fā)展現(xiàn)狀(1)國內(nèi)代建制管理現(xiàn)狀目前，我國政府部門大力推行“代建制”管理模式的改革，（非）經(jīng)營性政府投資項目采用代建制管理模式，逐步開始在全國各個地區(qū)進行試點,包括北京、山東、上海、成都、青海等城市，通過各地不同實際工程的案例以及將“投、建、監(jiān)、使”原則分離情況，進行分析和研究，解決了傳統(tǒng)管理模式的弊端，得出很大成功和效果。自二十一世紀(jì)初上海市政府投資項目的管理方式就開始進行改革。政府投資的項目采用代建制管理模式，主要為了突出投資方在項目中的地位，使政府部門的職能由以下三個方面組成：建筑工程管理、業(yè)主投資管理職能、政府投資相關(guān)管理部門之間分離；大力推行代建項目管理，使政府投資項目確得最大的利潤，以及減少政府投降方的風(fēng)險，提高建設(shè)工程的管理水平。上海市代建制的改革主要采用了很多措施，還培養(yǎng)很多的代建制建筑工程管理咨詢單位，把上海市政府部門投資方業(yè)主的職能與對建筑工程管理的意愿大大地分離了。驗收驗收招標(biāo) 招標(biāo) 上海市政府投資項目代建制模式2)關(guān)于深圳模式。 深圳市政府投資項目代建制模式3)關(guān)于北京模式。北京模式的特點具體有三點：第一，通過公開、邀請、指定等招標(biāo)方式，選擇確定代建單位，發(fā)揮了市場競爭狀況，實現(xiàn)了強者生存的現(xiàn)狀；第二，通過合同契約落實主體責(zé)任，構(gòu)建起了剛性的投資控制約束機制和利益均衡機制；第三，通過簽約的保函，設(shè)立投資風(fēng)險防范體系。北京市場代理模式：業(yè)主市場代理模式是指政府依法授予項目管理公司即市場主體項目控制權(quán)，由項目管理公司履行業(yè)主職責(zé)，挑選施工隊伍并負(fù)責(zé)項目的全部管理工作，直至向政府業(yè)主最終交付完工的建筑項目產(chǎn)品；在此過程中，政府選擇專業(yè)的管理機構(gòu)管理投資項目并對負(fù)責(zé)項目管理的進行招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。但是，這種模式也應(yīng)具備兩個先決條件：首先，工程項目管理公司在體制上必須是能通過其專業(yè)管理水平在市場競爭中取得項目管理權(quán)的獨立的市場實體；其次，代建單位合同合同建筑企業(yè)協(xié)議項目使用單位政府出資人武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 9頁工程項目管理公司必須是一個由多方咨詢專業(yè)人士組成的管理團隊。優(yōu)點體現(xiàn)了政府對其投資項目間接管理的原則，可以解決政府在政府投資項目管理中的角色混淆的問題。以政府部門機構(gòu)的身份出現(xiàn)，方便協(xié)調(diào)建設(shè)中的各種，對該機構(gòu)政府好方便監(jiān)督與管理，一些合理的變更易于實現(xiàn)，代建管理費可以相對較低。第一，沒有完全解決政府角色混淆問題。為了將管理工作做得更有效率，更接近工程項目的預(yù)期目標(biāo)。Thomson)等受美國建筑基金會的委托，開展關(guān)于如何加快設(shè)計和施工的速度及如何改進控制方法等問題的研究。CM單位在項目實施過程中應(yīng)定期的與承包商進行溝通，時刻監(jiān)控項目的進度和成本費用。PM（業(yè)主方的項目管理）是指項目投資人以招標(biāo)投標(biāo)方式選擇確定項目管理咨詢公司，項目管理咨詢公司作為委托方，對項目的前期階段、實施階段、竣工驗收階段進行嚴(yán)格控制，并給為投資人提供良好的管理和協(xié)調(diào)能力。一體化項目工程部是業(yè)主另外延伸的一個對項目進行監(jiān)控的平臺，在一體化項目工程部內(nèi)，可以從業(yè)主與項目管理公司人員之間復(fù)雜關(guān)系中，體現(xiàn)出最優(yōu)配置的管理方案。這種在一定環(huán)境下和一定限期內(nèi)客觀存在的、影響企業(yè)目標(biāo)實現(xiàn)的各種不確定性事件[18]。針對項目的共同的特征，項目風(fēng)險具有一般意義的風(fēng)險特征、性質(zhì)和條件，由于項目具有臨時性、約束性和交付物的獨特性等特點，因此對于不同項目，其風(fēng)險特征又是不一樣的。這些條件是決定了風(fēng)險的重要因素，而且都各自獨立存在，不為人的意志轉(zhuǎn)移，在特定的條件下，可以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，這種轉(zhuǎn)變無處不在、無時不有。人們可以用這些方法和技術(shù)近似地預(yù)測項目風(fēng)險的隨機規(guī)律，這些規(guī)律為后來的風(fēng)險管理的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)起到了重要的作用。(3)項目風(fēng)險的主要分類項目風(fēng)險分類的目的，不僅為了實現(xiàn)區(qū)分風(fēng)險的類型，而且還要為處理不同類型的風(fēng)險提供經(jīng)驗的知識，它是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，比如按風(fēng)險源不同分類可以幫助人們合理分配武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 12頁風(fēng)險，提高項目對風(fēng)險的承受能力[20]。按風(fēng)險的起因，可將風(fēng)險分為技術(shù)、自然、政治、社會、項目范圍、成本、時間、質(zhì)量等內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境風(fēng)險。純粹風(fēng)險是指只有造成損失而無獲利可能性的風(fēng)險，其所知結(jié)果只有兩種：沒有損失或遭受損失。 代建制項目風(fēng)險識別的方法(1)風(fēng)險識別的概念風(fēng)險識別是指項目風(fēng)險事件發(fā)生前，風(fēng)險管理者應(yīng)用合理有效的方法，將所面臨的風(fēng)險以及風(fēng)險事件發(fā)生的潛在原因，進行了解認(rèn)識[21]。分析風(fēng)險是根據(jù)尋找出在項目實施過程中由風(fēng)險事件產(chǎn)生的各種風(fēng)險因素，為風(fēng)險策略和應(yīng)對措施提出有利幫助。武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 13頁 風(fēng)險識別過程(2)項目風(fēng)險識別的方法風(fēng)險識別從理論上來說有兩個方面，一種是通過分析原因得出結(jié)果，另一種是通過結(jié)果來查找原因。下面將就前面提到的三種最常見的方式作一個比較分析。代建制項目的風(fēng)險核查情況如。在項目進行過程中，項目法人與代建人的需要和風(fēng)險發(fā)生變化，為了完成項目，雙方之間的關(guān)系越來越復(fù)雜(3)項目法人與代建人的利益分歧。(5)對項目的態(tài)度不同。情景分析強調(diào)可能引起風(fēng)險的條件和因素，同時對因素可能造成的風(fēng)險和后果進行預(yù)測分析。監(jiān)測是指風(fēng)險在發(fā)生后，對風(fēng)險事件采取有效的時刻監(jiān)督和控制的過程。然而，這種方法也有其不足，因為所有的情景分析和預(yù)測都是建立在分析者當(dāng)前的思考和信息水平之上的，容易產(chǎn)生誤差，因此分析者和決策者在使用這種方法時要有清醒的認(rèn)識，做出正確的估計。它不僅有定性的分析還有定量的分析。但是本方法也有一定的局限性，一般用于復(fù)雜的工程項目，所以需要有專業(yè)化的人員來進行分析檢查。C．B．Chapman教授在1987年提出了“風(fēng)險工程”的概念，主要是通過構(gòu)建框架模型的方式,彌補了單一過程的風(fēng)險分析技術(shù)的不足，使得風(fēng)險分析領(lǐng)域的研究成果在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用成為可能[27]。實踐證明該項決策成功地規(guī)避了風(fēng)險,是明智的。這一時期主要是以概率論為基礎(chǔ)路線，對風(fēng)險的來源進行摸索受害人探討，研究特點是針對某一個風(fēng)險進行單一地分析，但整體來說缺乏系統(tǒng)和普遍適應(yīng)性。由于科技水平的快速發(fā)展和相關(guān)研究的深入，風(fēng)險分析的理論與方法得到了進一步的完善。在我國大部分的業(yè)主方對項目的風(fēng)險識別與評估的把握度不佳，缺少對風(fēng)險的超前性分析、預(yù)測及評估，并且在處理風(fēng)險問題上的方法過于單一死板。國外一些發(fā)達(dá)國家均有風(fēng)險研究報告，并且一些大型企業(yè)都有自己的風(fēng)險管理手冊來識別風(fēng)險，這些對風(fēng)險管理都是極有幫助的。另外，國外風(fēng)險管理專家的數(shù)學(xué)模型的仿真性比較高，導(dǎo)致其模型的仍然保持整體性，不利風(fēng)險管理者對風(fēng)險進行有效的分析。認(rèn)為如果配套制度不完善，則工程結(jié)余可能性很大，從而代建單位施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位串通，將本應(yīng)由納稅人獲得的工程結(jié)余據(jù)為己有。(2)從受委托人(代建人)的角度對代建制項目存在風(fēng)險進行分析，識別“政策制度不完善”、“代建費取費過低”、“業(yè)主越權(quán)管理”等風(fēng)險，并提出一些代建制項目風(fēng)險的應(yīng)對措施，如完善相關(guān)政策制度、明確代建費收取標(biāo)準(zhǔn)、有效激勵等關(guān)鍵性問題，具有代表性的觀點如下：蔣川(2006)指出“在政府投資領(lǐng)域中實行工程項目管理代建制并進一步探索完善代建制風(fēng)險控制理論十分必要，分析了各地實踐情況所存在的推行代建制中出現(xiàn)壟斷風(fēng)險、責(zé)權(quán)風(fēng)險、履約風(fēng)險等。根據(jù)以上描述情況，目前在代建制項目風(fēng)險的研究中，大部分風(fēng)險因素分析還處于定性和量性的研究水平之間，而且風(fēng)險的發(fā)生主要在于