【正文】 范圍不一，因此在具體的風(fēng)險識別中應(yīng)充分結(jié)合項目實際情況，通過采取一種最適合的方法或不同方法相結(jié)合等方式以獲得最佳效果[22]。4)按純粹風(fēng)險與機會風(fēng)險分類。當項目中出現(xiàn)風(fēng)險時，我們會發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的程度、頻率、時間、范圍等條件是不一樣，但它們會以各自獨特的方式時刻出現(xiàn)在項目中，這是必然事件。2)業(yè)主方的項目管理：PM(Project Management)PM是1950年末、1960初逐步在美國、西德和法國等廣泛應(yīng)用的、國際通用的一種項目管理模式[15]。這種模式有賴于成熟的市場機制，同時對原有制度的沖擊較大，實行起來有較大的難度。從而，政府部門也真正意義上發(fā)揮出投資人在項目上主體的地位，更體現(xiàn)出“代建制”具有專業(yè)性的管理能力，也強調(diào)了代建制社會化的發(fā)展趨勢[11][12][13]。其非營業(yè)性政府投資項目的管理職責(zé)和能力，主要是以政府部門投資單位在項目實施過程和項目操作以及從代理單位中表現(xiàn)出來，代替政府委托的建筑投資單位以及代替建筑工程管理公司，都是在一定權(quán)限范圍內(nèi)行使職權(quán)，任何單位都不會干涉；第三，培養(yǎng)新一代的代理制式的工程管理咨詢公司，其該管理咨詢公司是以公開、邀請、指定等方式招標確定。(3)在一定程度的代建制模式情況下，為項目建設(shè)的資金體制進行了成功的改革，幫助業(yè)主解決了過去權(quán)利和責(zé)任不分以及不能控制的現(xiàn)象。其各方主體關(guān)。依據(jù)風(fēng)險管理理論，結(jié)合代建制項目的特點，通過理論聯(lián)系實際，科學(xué)客觀地進行分析，并輔以案例論證。第三，維系與地方政府的良好合作關(guān)系。企業(yè)集團形成系統(tǒng)管理體系，把每一個項目納入系統(tǒng)流程管理[2]?！按ㄖ啤弊鳛槲覈椖抗芾砟Ｊ礁母锏漠a(chǎn)物，傳統(tǒng)的以政府為主導(dǎo)的政府代建制開始慢慢的向房地產(chǎn)代建項目延伸。這種方法需要項目公司專業(yè)能力強、工作效率高、管理成本低。通過代建模式，可以做到錢夠用的時候自己蓋房子，錢不夠用的時候也可以蓋房子，降低在多變環(huán)境下自身的經(jīng)營風(fēng)險；同時還可提高企業(yè)的成本控制等多方面的管控能力。因此對房地產(chǎn)代建項目運用科學(xué)的方法進行風(fēng)險管理，可以最大限度的保障項目質(zhì)量，減少國家投資的損失。代建單位具有高品質(zhì)、高素質(zhì)以及專業(yè)性、技術(shù)強的管理人才，從而代替業(yè)主對項目進行全面的控制管理，減少業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險。(2)代建制在工程項目管理領(lǐng)域中，是將過去的建設(shè)單位（使用單位）權(quán)限，從建設(shè)實施期間分離出來，通過新型專業(yè)化的代建制管理公司代替建設(shè)單位、（使用單位）業(yè)主，在建筑工程實施階段行使項目法人的權(quán)利和責(zé)任。政府投資的項目采用代建制管理模式，主要為了突出投資方在項目中的地位，使政府部門的職能由以下三個方面組成：建筑工程管理、業(yè)主投資管理職能、政府投資相關(guān)管理部門之間分離；大力推行代建項目管理，使政府投資項目確得最大的利潤，以及減少政府投降方的風(fēng)險，提高建設(shè)工程的管理水平。北京模式的特點具體有三點：第一，通過公開、邀請、指定等招標方式，選擇確定代建單位，發(fā)揮了市場競爭狀況，實現(xiàn)了強者生存的現(xiàn)狀；第二，通過合同契約落實主體責(zé)任，構(gòu)建起了剛性的投資控制約束機制和利益均衡機制；第三，通過簽約的保函，設(shè)立投資風(fēng)險防范體系。以政府部門機構(gòu)的身份出現(xiàn)，方便協(xié)調(diào)建設(shè)中的各種，對該機構(gòu)政府好方便監(jiān)督與管理，一些合理的變更易于實現(xiàn)，代建管理費可以相對較低。CM單位在項目實施過程中應(yīng)定期的與承包商進行溝通，時刻監(jiān)控項目的進度和成本費用。針對項目的共同的特征，項目風(fēng)險具有一般意義的風(fēng)險特征、性質(zhì)和條件，由于項目具有臨時性、約束性和交付物的獨特性等特點，因此對于不同項目，其風(fēng)險特征又是不一樣的。按風(fēng)險的起因，可將風(fēng)險分為技術(shù)、自然、政治、社會、項目范圍、成本、時間、質(zhì)量等內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境風(fēng)險。武漢科技大學(xué) 碩士學(xué)位論文 第 13頁 風(fēng)險識別過程(2)項目風(fēng)險識別的方法風(fēng)險識別從理論上來說有兩個方面，一種是通過分析原因得出結(jié)果，另一種是通過結(jié)果來查找原因。(5)對項目的態(tài)度不同。它不僅有定性的分析還有定量的分析。這一時期主要是以概率論為基礎(chǔ)路線，對風(fēng)險的來源進行摸索受害人探討，研究特點是針對某一個風(fēng)險進行單一地分析，但整體來說缺乏系統(tǒng)和普遍適應(yīng)性。另外，國外風(fēng)險管理專家的數(shù)學(xué)模型的仿真性比較高，導(dǎo)致其模型的仍然保持整體性，不利風(fēng)險管理者對風(fēng)險進行有效的分析。但是在一般部分情況下風(fēng)險并不是很明顯，其往往被一些事物給遮擋住了，也可能隱藏在項目實施的每個工作事項里。(4)動態(tài)持續(xù)性原則風(fēng)險識別是需要一個過程的。另外，我國政府應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)要有健全的法律以及嚴格的管理制度，但我國的法律及法規(guī)建設(shè)發(fā)展比較比較慢，代建單位在國家基本建設(shè)程序中沒有受到法律的嚴格保護，由此代建單位要想得到各級政府部門的認可，從中遇到的一些困難和復(fù)雜審批程序需要耗費大量的時間及精力。為此，我們必須建立并完善相關(guān)的法律法規(guī)為代建模式的實施打好堅實的基礎(chǔ)。政府投資的代建制項目成本高、投資規(guī)模大以及建設(shè)周期比較長的特點，由此在代建項目沒有完成的前提下，所有政策的不定因素都會給代建制項目各個參與方帶來難以想象的損失，所以，在項目的實施之前應(yīng)認真對政策風(fēng)險進行評估。(2)系統(tǒng)性原則在系統(tǒng)性風(fēng)險識別情況下，代建項目建設(shè)過程中存在的各類因素導(dǎo)致的風(fēng)險，都能完整的體現(xiàn)出來。朱桂榮、鄒德欣(2006)指出“代建管理費過低、履約保證金與約束機制、建設(shè)資金劃撥管理方式都可能使代建人在代建項目中面臨經(jīng)濟風(fēng)險。(2)歷史資料匱乏，風(fēng)險識別困難。如由于采用了風(fēng)險分析的方法,1976年在北海油田輸油管道的鋪設(shè)過程中，項目的安全系數(shù)得到很好地提高了，成本得到降低。、監(jiān)測和診斷關(guān)系的風(fēng)險識別元素圖。對雙方在項目中承擔(dān)責(zé)任有不同的理解。風(fēng)險識別過程主要包括感知環(huán)節(jié)和分析環(huán)節(jié)兩個方面。但是，這種損失的產(chǎn)生是具有前提條件的，那就是風(fēng)險在利益角度作用下變成現(xiàn)實，成為風(fēng)險事件。該項目管理模式是業(yè)主通過項目規(guī)劃階段的設(shè)計要求，以招標投標的方式選擇專業(yè)性強的承包單位，中標的承包單位將對這個項目的設(shè)計和成本進行嚴格的控制，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。湯姆遜(Charles由政府設(shè)立準入條件，按市場競爭原則，批準若干家具有較好經(jīng)濟和技術(shù)實力，有良好建設(shè)管理業(yè)績并可承擔(dān)投資風(fēng)險的代建公司參與項目代建的競爭，通過公開招標選擇代建單位。深圳市根據(jù)建筑工務(wù)署在負責(zé)編制項目的結(jié)算、竣工決算以及組織相關(guān)單位竣工驗收中，工務(wù)署沒有為項目籌集資金、撥付資金和還貸的職責(zé)。所以，經(jīng)過以上各地試點的結(jié)論得出現(xiàn)代的建筑工程管理模式采用“代建制”進行改革，是符合我國建筑工程市場的基本國情，以下對上海、深圳、北京等三個典型的地區(qū)管理模式簡單的介紹一下[9]。(3)代建單位與使用單位的關(guān)系在代建制項目管理模式下，使用單位的主要權(quán)力和責(zé)任是負責(zé)向代建單位轉(zhuǎn)告該項目的建設(shè)用途，在代建制項目管理模式下，使用單位的主要權(quán)力和責(zé)任是負責(zé)向代建單位轉(zhuǎn)告該項目的建設(shè)用途，配合代建人完成代建項目前期階段、項目建設(shè)階段中各種工序必備的手續(xù)。本文運用理論聯(lián)系實際的方法通過調(diào)研、訪談對現(xiàn)階段代建制項目的風(fēng)險因素進行建立數(shù)字模型分析，并產(chǎn)生應(yīng)對措施進行了歸納總結(jié)，最后通過案例分析法對國內(nèi)典型的代建制模式下房地產(chǎn)代建項目中存在的風(fēng)險進行了識別，并結(jié)合項目情況制訂了相應(yīng)的應(yīng)對措施。因此對房地產(chǎn)代建制項目運用科學(xué)的方法進行風(fēng)險管理，可以最大限度的保障項目質(zhì)量，減少國家投資的損失，為代建制模式繼續(xù)推行有著重要的實際意義[4]。如有符合獨當一面的項目運營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和團隊時，單個項目采用獨立運營模式。本文旨在通過對代建制項目的風(fēng)險識別及應(yīng)對策略的分析，建立一套較為全面、科學(xué)、完整的項目風(fēng)險識別框架，評估項目風(fēng)險因素并提出應(yīng)對措施,希望能為我國房地產(chǎn)代建項目提供有益的借鑒。房地產(chǎn)代建項目在實施過程中往往會又很多風(fēng)險，每個風(fēng)險的識別與處置正確與否關(guān)心到整個項目的成敗。(3)混合式運營管理模式將前兩種模式加以綜合運用，針對不同的地區(qū)、人文環(huán)境、項目特點，分別采用不同的模式。毫不夸張的說，工程項目管理中最重要的任務(wù)是對不確定性或風(fēng)險性問題的分析和管理?，F(xiàn)階段代建制項目有什么風(fēng)險因素？如何更加準確識別代建制項目風(fēng)險？如何對代建制項目的風(fēng)險進行有效應(yīng)對?這不僅關(guān)系到代建制項目的成敗，而且也關(guān)系到代建制這種管理模式能否更好在我國的房地產(chǎn)項目中得到推廣。(2)代建項目單位與承包商單位的關(guān)系業(yè)主在委托代建單位對項目進行管理時，該代建單位可以通過公開、邀請、指定等方式，對設(shè)計單位、施工單位、材料采購單位進行招標，選擇可靠的承包單位，以及對項目各個參與單位簽訂合同契約來制約各個單位的行為，從而，幫助業(yè)主更好地管理項目的建設(shè)實施。政府部門投資的項目是以專業(yè)化的工程管理為中心，建立完整的管理體制，制約項目各個參與方的權(quán)利和責(zé)任，加強政府投資項目的利益效益以及項目工程管理的水平。從深圳特區(qū)成立至今，政府已嘗試過多種不同方式對政府投資項目管理模式進行改革，試圖通過高度集中管理來來根除分散管理的種種弊端，如成立基礎(chǔ)工作組、城市建設(shè)投資發(fā)展公司和城市建設(shè)開發(fā)出等形式；但是無論如何改革調(diào)整，這些新成立的機構(gòu)部門始終無法改變以市政工程建設(shè)為主的范圍而政府投資其他項目還是由各政府職能部分自行負責(zé)管理。 三種模式對比分析上海模式 北京模式 深圳模式政府專業(yè)代建公司模式 代建公司競爭模式 政府專業(yè)管理機構(gòu)模式運作模式由政府組建或者指定若干家具備較強經(jīng)濟和技術(shù)實力的國有建設(shè)公司、投資公司對政府投資項目實行代理建設(shè)，按企業(yè)經(jīng)營管理。因此，在傳統(tǒng)項目管理模式的基礎(chǔ)上，誕生了以下幾種符合當前項目管理市場的管理模式:1)建設(shè)管理模式：CM(Construction Management)1968年，美國紐約州立大學(xué)查爾斯4)設(shè)計建造模式：DB（Design—Build）模式設(shè)計建造DB(Design—Build)模式出現(xiàn)在20世紀80年代初，直到現(xiàn)在已成為國際工程中必不缺少一種項目管理模式[17]。4)潛在性風(fēng)險具有隱蔽的特性，但又時刻存在，如果在項目實施過程中出現(xiàn)了嚴重的風(fēng)險因素，那么這個項目的主體經(jīng)濟活動將會受到嚴重的損失。在風(fēng)險事件發(fā)生時，我們第一步應(yīng)該先對該風(fēng)險進行識別，再考慮應(yīng)對措施。 代建制項目風(fēng)險核查表(部分)風(fēng)險 本項目情況(1)項目法人與代建人目標不一致。診斷是指項目中風(fēng)險可能引起的危害進行分析判定，有利于風(fēng)險管理者更好的把握風(fēng)險因素。與此同時，大型的工程項目開展使得許多學(xué)者的風(fēng)險分析的研究成果得以應(yīng)用。所以因其風(fēng)險管理意識差，分析風(fēng)險問題難度就大，大部分認為風(fēng)險就是考慮一些不可預(yù)見的費用來規(guī)避風(fēng)險，這其實是一種錯誤的想法。提出通過建立企業(yè)準入機制、完善法規(guī)、建立執(zhí)業(yè)保險制度等方法加以應(yīng)對”。還要盡量采用一定的模擬量化識別方法，反應(yīng)出科學(xué)合理的分析結(jié)論。 房地產(chǎn)代建制項目風(fēng)險識別與分析 代建制項目外部環(huán)境風(fēng)險分析(1)政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指政策發(fā)生突發(fā)的變化、以及一些方針、政府政策的不明確、法律以及法規(guī)等改變而致使政府的代建項目受到一些風(fēng)險的損害。作為新型的管理模式，我國的法律、法規(guī)建設(shè)較慢，從而使代建模式的實施增添了障礙。如果政府部門審批不及時從而導(dǎo)致項目無法順利開發(fā)，進度也由此滯后。這個過程中風(fēng)險會隨著內(nèi)外部的環(huán)境變遷而改變，過去的會消失，現(xiàn)在的會變化，未來的會不斷涌現(xiàn)，所以風(fēng)險識別工作是不間斷的活躍過程階段，是從頭到尾一直對整個項目建設(shè)的全方位管理的過程。所以，要研究識別風(fēng)險方法和意識，尤其要考慮項目風(fēng)險的相關(guān)特征，對項目風(fēng)險進行識別。再就是風(fēng)險識別階段沒有及時發(fā)現(xiàn)由分析風(fēng)險所引起的誤差，也會造成一系列的誤差的增大導(dǎo)致項目風(fēng)險識別的失敗。1990年以來，對項目風(fēng)險的研究異?；钴S，風(fēng)險問題受到全世界的關(guān)注，隨著項目建設(shè)規(guī)模的增大，項目風(fēng)險對項目成本、進度、質(zhì)量等目標會產(chǎn)生嚴重影響[28]，有的學(xué)者開始對項目管理風(fēng)險進一步深入研究探討，將風(fēng)險管理資料進行歸類、總結(jié)，并提出了科學(xué)性、合理性的風(fēng)險管理概念。故障樹分析法適用于直接經(jīng)驗少的風(fēng)險識別。各單位在風(fēng)險方面的經(jīng)驗不同，因此他們對項目的態(tài)度不同。一些技術(shù)方法可以被具體應(yīng)用到風(fēng)險識別，目前國內(nèi)工程項目中行之有效的方法有三種：核查表法、情景分析法、事故樹分析法。3)按項目參與方分類。(2)風(fēng)險的普遍特征只有正確的認識風(fēng)險特征，才能夠在風(fēng)險防范、風(fēng)險度量及風(fēng)險識別工作中采取主動，這樣才能夠在風(fēng)險中減少損失增加收益[19]。CM模式分為兩種形式：代理型CM(CM/Agency)和非代理型CM(CM/Non Agency)。缺點由于具有壟斷性，如果政府部門把關(guān)不嚴，容易與使用單位串通，造成概算的不合理，同時也會造成代建單位內(nèi)部管理效益降低，特別是項目較多的情況下，管理力度和水平會下降。 北京政府投資項目代建制模式4)上海、深圳、北京地模式比較分析在表2．1中，我們針對上海、深圳、北京等三個典型的地區(qū)管理模式進行簡單的分析，結(jié)合實際情況總結(jié)了它們?nèi)齻€典型地區(qū)的區(qū)別和優(yōu)點以及缺點。上海市代建制改革的具體工作如下：第一，上海市試點主要強調(diào)相關(guān)政府對項目有效投資管理職責(zé)和能力。將過去的項目管理模式中的“建設(shè)、使用”兩個原則分離，避免了建設(shè)單位與使用單位（業(yè)主）兩者中出現(xiàn)利益關(guān)聯(lián)，直接導(dǎo)致使用單位（業(yè)主）不在參與項目的建設(shè)，體現(xiàn)了代建單位的管理系統(tǒng)的專業(yè)化實力，從而，使代建單位的管理模式具有社會性、專業(yè)性、市場性、競爭性。我國房地產(chǎn)公司為了改善工程管理市場的競爭力，提高我國經(jīng)濟發(fā)展，由此大力推行代建制管理模式。 研究目的與方法 研究目的本文的研究目的主要是在相關(guān)房地產(chǎn)管理模式發(fā)展軌跡的回顧的基礎(chǔ)上，通過對