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正文內(nèi)容

某物業(yè)管理公司工程維修部工作手冊(文件)

2025-07-15 04:15 上一頁面

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【正文】 :1) 在全部停電或部份停電的電氣設備上工作,必須執(zhí)行工作票、操作票制度。6) 執(zhí)行操作票的具體要求:a. 高低壓變配電室的倒閘操作均應填寫操作票。d. 值班領班或電工必須將口頭命令復誦,確認無誤后,將受令時間填入值班記錄內(nèi),操作票由值班領班或電工填寫。 按要求的操作程序填寫清楚。如:拆除XXX處的接地線。 某一回路送電前,先檢查所有高壓斷路器(或自動開關)確在斷開位置。如:檢查XXX確在斷開位置。 電壓互感器的隔離開關合閘后,應檢查電壓情況。 解除或恢復繼電保護裝置以及改變整定值時,應將其內(nèi)容填入操作票。 相關記錄:1) 《停、送電操作票》2) 《停、送電工作票》 電梯安全管理規(guī)定: 目的:電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設備,是大廈主要的垂直交通運輸工具。2) 電梯工應配備必要的聯(lián)絡工具,做到隨叫隨到,確保接到電梯故障通知后,能盡快趕到現(xiàn)場。6) 電梯維保單位的維保人員認真按《電梯保養(yǎng)作業(yè)報告》的保養(yǎng)項目進行定期保養(yǎng)。10) 經(jīng)深圳市質(zhì)量技術監(jiān)督局檢測不合格,未取得《安全檢驗合格》證的電梯嚴禁投入使用。緊急故障處理,5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場;一般性故障處理,15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場;2) 故障修復時間。 內(nèi)容:1) 電梯機房必須正常上鎖,機房門上應標有“機房重地,閑人免入”等標識,通往機房的通道必須暢通。5) 電梯機房應防止墻壁與天花板滲水,在臺風暴雨時要注意防止雨水從排風扇進入電梯機房。9) 清掃控制柜時,應關掉電源,用手提吹風機清掃,不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜內(nèi)的電子元件。 內(nèi)容:1) 機房標識:a. 凡易燃易爆的設備間(房),高電壓、高溫等設備場所,在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 嚴禁無關人員進入機房。 機房人員離開機房應隨手關閉門窗。 進入高、低壓配電室應將門隨手關閉,以防小動物或外來人員闖入。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻,嚴禁堆放物件。216。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品,及擺放2臺以上的滅火器。216。滅火后,要詳細記錄火災成因及滅火情況,書面上報公司領導。 值班室:值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時擦拭,使設備表面光潔無塵。216。c. 設備應及時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修,確保性能處于良好狀態(tài)。 設備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架,其規(guī)格與數(shù)量依設備維修人員數(shù)量及場地而定。 維修時維修人員隨身攜帶工具箱,維修完成后按原位放置到貨架上。 根據(jù)各管理處、各專業(yè)維修人員工作的具體情況,工具箱內(nèi)工具品種、規(guī)格、數(shù)量可作適當調(diào)整。 工具使用后應放回原位,主管應在每天下班前檢查公用工具,如發(fā)現(xiàn)空缺,應及時尋回公用工具,工具損壞應修復(或及時以舊換新)。 主任負責日常檢查及監(jiān)督。 適用范圍:適用于大廈設備機房。施工后認真檢查,確無火種方能離開;4) 員工在當值期間,應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救設施,員工必須掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法;5) 當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設備的情況,及時報告、處理火警信號;6) 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻,嚴禁堆放物件;7) 機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、防煙面罩、疏散標志和指示燈等設施必須保持完整好用,樓宇管理部應每月檢查、保養(yǎng),確保使用時不出故障,并附相應記錄上報總物業(yè)經(jīng)理;8) 發(fā)生電氣火災時,當值員工施救時應堅持“先斷電,后滅火”的原則;如油路發(fā)生火災,應立即關閉油閘并用沙袋截油路,防止擴散,并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救;9) 火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作,并做好防火措施;10) 遇火災時,要及時上報消防中心,并采取相應的滅火措施。 術語和定義:1) 設備事故:是指設備在運行中出現(xiàn)非正常損壞,造成設備不能正常運行或設備效能降低而失去原有功能,停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者;2) 責任事故:由于人為原因,如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設備超負荷運行等,致使設備不能正常運行或設備效能降低者;3) 質(zhì)量事故:由于設備原設計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因,造成設備不能正常運行或設備效能降低者;4) 自然事故:由于遭受自然災害的原因,致使設備不能正常運行或設備效能降低者;5) 重大事故:指設備在運行中非正常損壞,造成設備不能正常運行,須停機更換零配件,修理過程很復雜,停機時間很長和經(jīng)濟損失很大,并可能有人員傷亡的。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理;b. 不能破壞事故現(xiàn)場。2) 事故分析:a. 設備事故發(fā)生后,重大事故由公司領導組織設備、樓宇管理部門和事故有關人員進行事故調(diào)查和事故分析,一般事故有工程經(jīng)理組織力量進行調(diào)查分析,找出事故原因,并采取相應的糾正措施,防止事故的再度發(fā)生;b. 對事故的責任者進行教育和嚴肅處理,使其從中吸取教訓;c. 事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應進入設備檔案,分析事故原因時,不能憑主觀臆測作出結論,要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進行客觀分析判斷。一般事故報告由工程維修部簽署意見,上報公司總經(jīng)理;重大事故由公司總經(jīng)理批示并向業(yè)主報告。7) 設備事故如屬于設備設計制造的質(zhì)量事故,應將設備出現(xiàn)的問題反饋到原設計、制造單位。重大事故應有現(xiàn)場照片。h. 事故損失:事故損失(元)=修理費+其它損失。d. 認真貫徹執(zhí)行設備維護、預檢修制度,把每一臺設備的檢查點排列成表,明確檢查點的檢查周期,檢查部位,職責范圍,落實到人并填寫記錄,發(fā)現(xiàn)異?,F(xiàn)象,設備操作者應立即處理,不能處理的,應立即向上級主管報告,不得拖延。 檢查與考核:1) 本標準由工程維修部負責歸口管理,每年進行一次全面檢查。 內(nèi)容:1) 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物;2) 各班員工必須按時清潔機房地面,做到無明顯污漬,無雜物、無粉塵;3) 機房內(nèi)各設備必須按時擦拭,使設備表面光潔無塵;4) 機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng);5) 機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。2) 設備檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領班審查后簽名,每月月底將表格匯總由部門文員管理。 適用范圍:工程維修部設備設施標識管理。 設備臺帳管理制度: 目的:設備臺帳是對有關設備的各項明細資料及數(shù)據(jù)的記錄,是設備管理的主要依據(jù),這些記錄可作為設備計劃檢修和確保設備正常運行的重要依據(jù),也是設備技術改造的主要依據(jù)。一般每年進行一次全面的清點核對,做到帳物相符。 適用范圍:適用于工程維修部機電設備維修工具的管理。公用工具由責任領班簽名領取、負責存放保管;個人使用工具由使用者簽名領取負責保管、維護。6) 個人工具因維修損壞,應將損壞件交回報廢以舊換新,并在檔案中注明。10) 較大型的專業(yè)工具應隨用隨借,當日歸還。14) 維修工具的檔案記錄由工程文員管理保存。2) 用戶出門前應將水閥關閉,避免發(fā)生事故。c. 私自起用水表的,不管停用時間長短,除按用水量和使用時間加倍追計水費外,賠償大廈損失。 適用范圍:適用于****項目使用的用以證實設備運行安全符合要求的所有檢驗、測量和試驗設備、器具的控制。3) 監(jiān)視與測量裝置需通過校準(檢定)合格方可使用,并要進行適當?shù)木S護、正確調(diào)整和妥善的儲存等控制,確保持續(xù)保持測量能力與測量要求相一致。對于無標識或校準有效期已超過的監(jiān)視與測量裝置,操作者要拒絕使用。使用后的監(jiān)視與測量裝置不要隨處亂放,須送庫房交保管員妥善保管。. 適用范圍適用于大廈設備設施(中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等)的運行管理。3) 檢查各設備、設施的運行參數(shù),如電壓、電流、液位或顯示的其它信號和保護裝置是否正常。6) 檢查公用工具、化驗設備及藥劑、安全防護用品、消防工具等是否齊全和處于良好待用狀況。接班人員在當班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。 工程、維修檔案管理制度 目的將本部門在工作中形成的維修養(yǎng)護技術資料按檔案部門的要求收集、整理和立卷,確保有關文件材料完整與安全。b. 各類檔案應按強電、弱電、空調(diào)制冷、機水、消防、電梯、土建系統(tǒng)分類,統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標簽。需銷毀的資料應由工程經(jīng)理及副經(jīng)理等組成鑒定小組研究后上報決定。c. 維修當值領班每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關內(nèi)容如實錄入每日維修記錄表內(nèi),如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。過期檔案由工程經(jīng)理組織的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。2) 維修保養(yǎng):a. 貫徹“預防為主”的方針,做到計劃檢修與檢查后修理相結合,并做到“安全第一”。216。216。 各類井道內(nèi)結構有無變形、開裂及其它損壞,各基礎有無沉降變形;216。c. 平時不能處理,修理材料價格費用又高,作為全年綜合維修工程,提前造出劃,年底一起計處理;d. 外包工程,負責合同的簽訂、執(zhí)行過程中把好質(zhì)量關,做好施工驗收及缺陷跟進。b. 實事求是,不徇私情。c. 按合同要求嚴格執(zhí)行。b. 認真填寫《物業(yè)工程項目驗收表》。f. 資料存檔。 檢修的設備;216。b. 線路作業(yè),應停電的范圍:216。c. 停電注意事項:216。 對一經(jīng)合閘即可送電到停電設備的隔離開關,必須將操作手把鎖住。b. 臨時接地線應使用多股軟裸銅線,截面不小于25mm2.c. 分段母線在斷路器或隔離開關斷開時,各段應分別驗電并接地之后方可進行檢修。f. 裝拆臨時接地線工作必須二人進行。 提醒類標示牌的數(shù)量應與裝設接地線班組數(shù)相同;216。 配電室倒閘規(guī)程: 目的:從技術措施上保證操作安全。c. 操作中,應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制等。不準擅改操作票。2) 高壓送電操作規(guī)程:a. 有操作票,按上述有關規(guī)定做好準備工作。e. 備用電源應掛上“有人工作,嚴禁合閘”的標示牌。b. 全部或一臺變壓器停電時,應按照從低壓側各有關負荷分開關斷開停電,然后切斷變壓器低壓總開關,再最后切斷高壓分路開關順序操作。 內(nèi)容1) 聯(lián)鎖柜自動投入程序。d. 停市電時發(fā)電機信號繼電器失電,常閉觸點閉合導能安電機起動模塊,發(fā)電機自行起動加速。b. 定期檢查發(fā)電機信號繼電器和市電中間繼電器保持觸頭接觸良好。 內(nèi)容:1) 開梯前的檢查與準備工作。 電梯安全操作規(guī)程: 目的:規(guī)范電梯的操作,確保設備和人身安全。2) 聯(lián)鎖開關柜維護。b. 合電梯、消防系統(tǒng)及其它應急照明開關。 相關記錄:1. 《停、送電操作票》2. 《停、送電工作票》 市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程: 目的:確保應急電源正常輸入。b. 先合變壓器低壓側進線總開關,然后再依次送負荷各分路開關。c. 檢驗一切正常后,按實際需要選用1或2進線,分段送電。高壓部分操作時還應帶絕緣手套及穿絕緣鞋。d. 操作時,必須先核對設備的名稱、編號、并檢查斷路器、隔離開關、自動開關、刀開關等的通斷位置與工作票寫的應相符。 內(nèi)容:1) 有關規(guī)定:a. 倒閘操作應有二人進行,其中一人唱票(操作票)與監(jiān)護,另一人復誦與操作。b. 裝設臨時遮攔是為了防止工作人員誤碰或靠近帶電體,也可以作為安全隔離裝置。4) 應懸掛標示牌和裝設臨時遮攔:a. 標示牌懸掛數(shù)量;216。d. 臨時接地線應裝在工作點可以看見的地方。3) 裝設臨時接地線:a. 裝設時,應先將接地端可靠接地,當驗明設備或線路確無電壓后,立即將臨時接地線的另一端(導線端)接在設備或線路的導電部份上,此時設備或線路已接地并三相短路。禁止在只經(jīng)斷路器或自動開關電源的設備上工作,必須斷開本回路的隔離開關;216。 可能將電源返至檢修線路的所有開關;216。216。 適用范圍:適用于大廈電氣設備檢修工作。d. 按合同要求辦理付款手續(xù)。e. 長期維修保養(yǎng)的外包項目應做好月評價及年度評價,供公司參考。2) 合同執(zhí)行a. 嚴格按《外包項目監(jiān)管程序》執(zhí)行。 適用范圍適用于公司管理處所轄范圍內(nèi)的各工程、維修、保養(yǎng)施工工作。 各類盛水的池、溝等有無漏水或其它損壞。 大廈玻璃幕墻有無脫漆、裂縫、漏水及鋼架結構有無松動及變形;216。216。c. 日常維修保養(yǎng):216。 適用范圍:適用于本大廈房屋修繕。e. 維修檔案作為評估大廈設備運行情況和用戶室內(nèi)設備狀況的根據(jù),應妥善保存。2) 維修檔案管理制度a. 維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程維修部各領班組織填寫,并交工程文員統(tǒng)一管理。d. 外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程主任、領班核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則由文員聯(lián)系交圖單位更正。 內(nèi)容1) 工程檔案管理制度a. 所有的工程設備檔案由工程文員負責管理。10) 醉酒者不允許上班,且作曠工處理。8) 以上工作正常方可辦理交接班手續(xù),交班者在未辦理完交接手續(xù)前,不許離開工作崗位。5) 機房內(nèi)各空調(diào)、通風以及照明是否正常。2) 首先查看運行記錄,詳細了解上班的運行情況、負荷情況以及有無事故或事故隱患。在《年度檢測、計量設備檢定記錄表》《設備報廢申請表》記錄清楚。如必須要調(diào)整時,由送具備資格的法定檢定單位進行調(diào)整,重新封緘。5) 對于臺秤等計量器具,雖經(jīng)檢定合格,但是使用前仍需調(diào)整(清理)、調(diào)零點。包括工程運行中使用監(jiān)視與測量裝置。6) 能在低區(qū)用水的,不要到高區(qū)取水!7) 用戶違反安全用水規(guī)定,拒絕管理公司機電維修人員檢查,不采納安全用水意見及措施而造成事故,影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的,按實際情況賠償損失。4) 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為,管理公司將按下列規(guī)定處理:a. 私自裝表接水或繞表接水者,除當場停用、按最大流量和使用時間加倍追計水費外,賠償大廈損失。 適用范圍:適用于****項目二次供水。12) 所有工具都要進行建帳管理,做到帳物相符,使用者必須在各自的工具清單上簽字。8) 未經(jīng)部門主管批準,不可將工具用于不屬于大廈日常維修以外的維修使用。公共使用的工具如電焊機,切割機等大件工具應按操作規(guī)程
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