【正文】 ：1) 在全部停電或部份停電的電氣設備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。6) 執(zhí)行操作票的具體要求：a. 高低壓變配電室的倒閘操作均應填寫操作票。d. 值班領班或電工必須將口頭命令復誦，確認無誤后，將受令時間填入值班記錄內(nèi)，操作票由值班領班或電工填寫。 按要求的操作程序填寫清楚。如：拆除XXX處的接地線。 某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器（或自動開關）確在斷開位置。如：檢查XXX確在斷開位置。 電壓互感器的隔離開關合閘后，應檢查電壓情況。 解除或恢復繼電保護裝置以及改變整定值時，應將其內(nèi)容填入操作票。 相關記錄：1) 《停、送電操作票》2) 《停、送電工作票》 電梯安全管理規(guī)定： 目的：電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設備，是大廈主要的垂直交通運輸工具。2) 電梯工應配備必要的聯(lián)絡工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場。6) 電梯維保單位的維保人員認真按《電梯保養(yǎng)作業(yè)報告》的保養(yǎng)項目進行定期保養(yǎng)。10) 經(jīng)深圳市質(zhì)量技術監(jiān)督局檢測不合格，未取得《安全檢驗合格》證的電梯嚴禁投入使用。緊急故障處理，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；一般性故障處理，15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；2) 故障修復時間。 內(nèi)容：1) 電梯機房必須正常上鎖，機房門上應標有“機房重地，閑人免入”等標識，通往機房的通道必須暢通。5) 電梯機房應防止墻壁與天花板滲水，在臺風暴雨時要注意防止雨水從排風扇進入電梯機房。9) 清掃控制柜時，應關掉電源，用手提吹風機清掃，不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜內(nèi)的電子元件。 內(nèi)容：1) 機房標識：a. 凡易燃易爆的設備間（房），高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 嚴禁無關人員進入機房。 機房人員離開機房應隨手關閉門窗。 進入高、低壓配電室應將門隨手關閉，以防小動物或外來人員闖入。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。216。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，及擺放2臺以上的滅火器。216。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。 值班室：值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。216。c. 設備應及時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。 設備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數(shù)量依設備維修人員數(shù)量及場地而定。 維修時維修人員隨身攜帶工具箱，維修完成后按原位放置到貨架上。 根據(jù)各管理處、各專業(yè)維修人員工作的具體情況，工具箱內(nèi)工具品種、規(guī)格、數(shù)量可作適當調(diào)整。 工具使用后應放回原位，主管應在每天下班前檢查公用工具，如發(fā)現(xiàn)空缺，應及時尋回公用工具，工具損壞應修復（或及時以舊換新）。 主任負責日常檢查及監(jiān)督。 適用范圍：適用于大廈設備機房。施工后認真檢查，確無火種方能離開；4) 員工在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救設施，員工必須掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法；5) 當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號；6) 機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件；7) 機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、防煙面罩、疏散標志和指示燈等設施必須保持完整好用，樓宇管理部應每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應記錄上報總物業(yè)經(jīng)理；8) 發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”的原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救；9) 火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施；10) 遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。 術語和定義：1) 設備事故：是指設備在運行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設備不能正常運行或設備效能降低而失去原有功能，停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者；2) 責任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設備超負荷運行等，致使設備不能正常運行或設備效能降低者；3) 質(zhì)量事故：由于設備原設計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設備不能正常運行或設備效能降低者；4) 自然事故：由于遭受自然災害的原因，致使設備不能正常運行或設備效能降低者；5) 重大事故：指設備在運行中非正常損壞，造成設備不能正常運行，須停機更換零配件，修理過程很復雜，停機時間很長和經(jīng)濟損失很大，并可能有人員傷亡的。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理；b. 不能破壞事故現(xiàn)場。2) 事故分析：a. 設備事故發(fā)生后，重大事故由公司領導組織設備、樓宇管理部門和事故有關人員進行事故調(diào)查和事故分析，一般事故有工程經(jīng)理組織力量進行調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生；b. 對事故的責任者進行教育和嚴肅處理，使其從中吸取教訓；c. 事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應進入設備檔案，分析事故原因時，不能憑主觀臆測作出結論，要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進行客觀分析判斷。一般事故報告由工程維修部簽署意見，上報公司總經(jīng)理；重大事故由公司總經(jīng)理批示并向業(yè)主報告。7) 設備事故如屬于設備設計制造的質(zhì)量事故，應將設備出現(xiàn)的問題反饋到原設計、制造單位。重大事故應有現(xiàn)場照片。h. 事故損失：事故損失（元）=修理費+其它損失。d. 認真貫徹執(zhí)行設備維護、預檢修制度，把每一臺設備的檢查點排列成表，明確檢查點的檢查周期，檢查部位，職責范圍，落實到人并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，設備操作者應立即處理，不能處理的，應立即向上級主管報告，不得拖延。 檢查與考核：1) 本標準由工程維修部負責歸口管理，每年進行一次全面檢查。 內(nèi)容：1) 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物；2) 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵；3) 機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵；4) 機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)；5) 機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。2) 設備檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領班審查后簽名，每月月底將表格匯總由部門文員管理。 適用范圍：工程維修部設備設施標識管理。 設備臺帳管理制度： 目的：設備臺帳是對有關設備的各項明細資料及數(shù)據(jù)的記錄，是設備管理的主要依據(jù)，這些記錄可作為設備計劃檢修和確保設備正常運行的重要依據(jù)，也是設備技術改造的主要依據(jù)。一般每年進行一次全面的清點核對，做到帳物相符。 適用范圍：適用于工程維修部機電設備維修工具的管理。公用工具由責任領班簽名領取、負責存放保管；個人使用工具由使用者簽名領取負責保管、維護。6) 個人工具因維修損壞，應將損壞件交回報廢以舊換新，并在檔案中注明。10) 較大型的專業(yè)工具應隨用隨借，當日歸還。14) 維修工具的檔案記錄由工程文員管理保存。2) 用戶出門前應將水閥關閉，避免發(fā)生事故。c. 私自起用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 適用范圍：適用于****項目使用的用以證實設備運行安全符合要求的所有檢驗、測量和試驗設備、器具的控制。3) 監(jiān)視與測量裝置需通過校準（檢定）合格方可使用，并要進行適當?shù)木S護、正確調(diào)整和妥善的儲存等控制，確保持續(xù)保持測量能力與測量要求相一致。對于無標識或校準有效期已超過的監(jiān)視與測量裝置，操作者要拒絕使用。使用后的監(jiān)視與測量裝置不要隨處亂放，須送庫房交保管員妥善保管。. 適用范圍適用于大廈設備設施（中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等）的運行管理。3) 檢查各設備、設施的運行參數(shù)，如電壓、電流、液位或顯示的其它信號和保護裝置是否正常。6) 檢查公用工具、化驗設備及藥劑、安全防護用品、消防工具等是否齊全和處于良好待用狀況。接班人員在當班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。 工程、維修檔案管理制度 目的將本部門在工作中形成的維修養(yǎng)護技術資料按檔案部門的要求收集、整理和立卷，確保有關文件材料完整與安全。b. 各類檔案應按強電、弱電、空調(diào)制冷、機水、消防、電梯、土建系統(tǒng)分類，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標簽。需銷毀的資料應由工程經(jīng)理及副經(jīng)理等組成鑒定小組研究后上報決定。c. 維修當值領班每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關內(nèi)容如實錄入每日維修記錄表內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。過期檔案由工程經(jīng)理組織的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。2) 維修保養(yǎng)：a. 貫徹“預防為主”的方針，做到計劃檢修與檢查后修理相結合，并做到“安全第一”。216。216。 各類井道內(nèi)結構有無變形、開裂及其它損壞，各基礎有無沉降變形；216。c. 平時不能處理，修理材料價格費用又高，作為全年綜合維修工程，提前造出劃，年底一起計處理；d. 外包工程，負責合同的簽訂、執(zhí)行過程中把好質(zhì)量關，做好施工驗收及缺陷跟進。b. 實事求是，不徇私情。c. 按合同要求嚴格執(zhí)行。b. 認真填寫《物業(yè)工程項目驗收表》。f. 資料存檔。 檢修的設備；216。b. 線路作業(yè)，應停電的范圍：216。c. 停電注意事項：216。 對一經(jīng)合閘即可送電到停電設備的隔離開關，必須將操作手把鎖住。b. 臨時接地線應使用多股軟裸銅線，截面不小于25mm2.c. 分段母線在斷路器或隔離開關斷開時，各段應分別驗電并接地之后方可進行檢修。f. 裝拆臨時接地線工作必須二人進行。 提醒類標示牌的數(shù)量應與裝設接地線班組數(shù)相同；216。 配電室倒閘規(guī)程： 目的：從技術措施上保證操作安全。c. 操作中，應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制等。不準擅改操作票。2) 高壓送電操作規(guī)程：a. 有操作票，按上述有關規(guī)定做好準備工作。e. 備用電源應掛上“有人工作，嚴禁合閘”的標示牌。b. 全部或一臺變壓器停電時，應按照從低壓側各有關負荷分開關斷開停電，然后切斷變壓器低壓總開關，再最后切斷高壓分路開關順序操作。 內(nèi)容1) 聯(lián)鎖柜自動投入程序。d. 停市電時發(fā)電機信號繼電器失電，常閉觸點閉合導能安電機起動模塊，發(fā)電機自行起動加速。b. 定期檢查發(fā)電機信號繼電器和市電中間繼電器保持觸頭接觸良好。 內(nèi)容：1) 開梯前的檢查與準備工作。 電梯安全操作規(guī)程： 目的：規(guī)范電梯的操作，確保設備和人身安全。2) 聯(lián)鎖開關柜維護。b. 合電梯、消防系統(tǒng)及其它應急照明開關。 相關記錄：1. 《停、送電操作票》2. 《停、送電工作票》 市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程： 目的：確保應急電源正常輸入。b. 先合變壓器低壓側進線總開關，然后再依次送負荷各分路開關。c. 檢驗一切正常后，按實際需要選用1或2進線，分段送電。高壓部分操作時還應帶絕緣手套及穿絕緣鞋。d. 操作時，必須先核對設備的名稱、編號、并檢查斷路器、隔離開關、自動開關、刀開關等的通斷位置與工作票寫的應相符。 內(nèi)容：1) 有關規(guī)定：a. 倒閘操作應有二人進行，其中一人唱票（操作票）與監(jiān)護，另一人復誦與操作。b. 裝設臨時遮攔是為了防止工作人員誤碰或靠近帶電體，也可以作為安全隔離裝置。4) 應懸掛標示牌和裝設臨時遮攔：a. 標示牌懸掛數(shù)量；216。d. 臨時接地線應裝在工作點可以看見的地方。3) 裝設臨時接地線：a. 裝設時，應先將接地端可靠接地，當驗明設備或線路確無電壓后，立即將臨時接地線的另一端（導線端）接在設備或線路的導電部份上，此時設備或線路已接地并三相短路。禁止在只經(jīng)斷路器或自動開關電源的設備上工作，必須斷開本回路的隔離開關；216。 可能將電源返至檢修線路的所有開關；216。216。 適用范圍：適用于大廈電氣設備檢修工作。d. 按合同要求辦理付款手續(xù)。e. 長期維修保養(yǎng)的外包項目應做好月評價及年度評價，供公司參考。2) 合同執(zhí)行a. 嚴格按《外包項目監(jiān)管程序》執(zhí)行。 適用范圍適用于公司管理處所轄范圍內(nèi)的各工程、維修、保養(yǎng)施工工作。 各類盛水的池、溝等有無漏水或其它損壞。 大廈玻璃幕墻有無脫漆、裂縫、漏水及鋼架結構有無松動及變形；216。216。c. 日常維修保養(yǎng)：216。 適用范圍：適用于本大廈房屋修繕。e. 維修檔案作為評估大廈設備運行情況和用戶室內(nèi)設備狀況的根據(jù)，應妥善保存。2) 維修檔案管理制度a. 維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程維修部各領班組織填寫，并交工程文員統(tǒng)一管理。d. 外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程主任、領班核對實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。 內(nèi)容1) 工程檔案管理制度a. 所有的工程設備檔案由工程文員負責管理。10) 醉酒者不允許上班，且作曠工處理。8) 以上工作正常方可辦理交接班手續(xù)，交班者在未辦理完交接手續(xù)前，不許離開工作崗位。5) 機房內(nèi)各空調(diào)、通風以及照明是否正常。2) 首先查看運行記錄，詳細了解上班的運行情況、負荷情況以及有無事故或事故隱患。在《年度檢測、計量設備檢定記錄表》《設備報廢申請表》記錄清楚。如必須要調(diào)整時，由送具備資格的法定檢定單位進行調(diào)整，重新封緘。5) 對于臺秤等計量器具，雖經(jīng)檢定合格，但是使用前仍需調(diào)整（清理）、調(diào)零點。包括工程運行中使用監(jiān)視與測量裝置。6) 能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)取水！7) 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理公司機電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。4) 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：a. 私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用、按最大流量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 適用范圍：適用于****項目二次供水。12) 所有工具都要進行建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。8) 未經(jīng)部門主管批準，不可將工具用于不屬于大廈日常維修以外的維修使用。公共使用的工具如電焊機，切割機等大件工具應按操作規(guī)程