【正文】 果，是當今經(jīng)濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經(jīng)濟交往方式，需要跨學科、跨專業(yè)又各方面相互聯(lián)系的整體；是以積極可行的方式吸引外來資金、人才、技術(shù)和管理經(jīng)驗等生產(chǎn)要素為方向，促進本企業(yè)和本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展為目標。對于不同的內(nèi)容，我們將采取靈活高端的方式。目 錄前 言一、 臺州市概況（一） 臺州市城市概況（二） 臺州市自然資源概況（三） 臺州市經(jīng)濟發(fā)展概況（四） 臺州市農(nóng)業(yè)發(fā)展概況二、溫嶺市概況（一） 溫嶺市地理概況（二） 溫嶺市自然資源概況（三） 溫嶺市經(jīng)濟發(fā)展概況（四） 溫嶺市農(nóng)業(yè)發(fā)展概況（五） 溫嶺市交通概況三、項目研判（一） 我國農(nóng)業(yè)概述（二） 我國農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易及農(nóng)貿(mào)市場概述（三） 浙南地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場分析（四） 溫嶺市農(nóng)貿(mào)市場概況（五） 其他農(nóng)貿(mào)市場分析（六） 項目對溫嶺市經(jīng)濟發(fā)展的影響四、溫嶺農(nóng)貿(mào)城投資效益測算（一） 測算的依據(jù)及技術(shù)路線（二） 比較案例分析（三） 因素修正（四） 溫嶺農(nóng)貿(mào)城交易額測算（五） 農(nóng)貿(mào)城投資效益測算五、 項目定位建議（一） 突出溫嶺農(nóng)貿(mào)城品牌，塑造“浙南菜籃子”形象（二） 實施差異化營銷戰(zhàn)略，充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢（三） 農(nóng)貿(mào)市場的規(guī)劃要布局要高瞻遠矚，具有超前性（四） 綜合配套服務(wù)進一步完善（五） 建立現(xiàn)代化的信息管理和電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)六、 項目作業(yè)綱要（一） 項目作業(yè)流程圖（二） 項目策劃作業(yè)內(nèi)容綱要七、 費用細則八、 中國國際咨詢集團概況及專家團隊介紹前 言商業(yè)地產(chǎn)項目的招商策劃，就是以工業(yè)行業(yè)專業(yè)市場為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記紀錄錄和分析，進而對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)市場進行研究與預(yù)測，為決策者了解該專業(yè)市場的現(xiàn)狀以及變動趨勢，制定山野商業(yè)地產(chǎn)的招商計劃，擬定招商與經(jīng)營策略，提供建議，以及作為決策者決策的以及，供決策者的參考依據(jù)。通過專家團分析研究，科學地對項目的系統(tǒng)規(guī)劃、產(chǎn)品特色、項目定位、招商條件、合作模式、交易方式、營運狀況等進行論證；共同探求對本案的SWOT分析及招商推廣手段等。以這一“方向”和“目的”為主線，貫穿其中、有的放矢。？如何在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定增長方式，促進經(jīng)濟社會又快又好的發(fā)展中起到應(yīng)有作用，這是農(nóng)貿(mào)城目前面臨的重大決擇。市區(qū)由椒江、黃巖、路橋3個區(qū)組成，轄臨海、溫嶺2個縣級市和玉環(huán)、天臺、仙居、三門4個縣，截至2005年12月31日，全市共有3834個街道、65個鎮(zhèn)、28個鄉(xiāng)。臺州有6個縣（市、區(qū)）瀕海，海岸線長，水產(chǎn)品豐富，漁業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的一半以上。臺州港為組合式港口，以臺州灣的海門港為中心，樂清灣的大麥嶼港和三門灣的健跳港為南北兩翼。目前，投資250億元的三門核電廠正準備動工建設(shè)；投資48億元的天臺桐柏抽水蓄能電站已開工建設(shè)；臺州將成為華東地區(qū)最大的電力能源基地。民間自發(fā)形成的“打硬股”即代表著臺州民營經(jīng)濟的雛形，孕育于70年代。全市人均生產(chǎn)總值為26100元，%，首次突破3000美元大關(guān)，達3342美元。全市上百畝的規(guī)模基地達到373個，其中種植面積萬畝以上的規(guī)模基地36個，畜禽養(yǎng)殖規(guī)模上萬頭的基地25個。合作社注冊資金達到5798多萬元。陸域地勢自西和西南向東漸傾，西部和西南部為海拔100250米的低山丘陵，最高處為太湖山主峰，海拔734米，系北雁蕩山余脈。全市陸境自西、西南向東漸傾，西部和西南部多為低山丘陵，北部、中部和東部為水網(wǎng)平原和濱海平原，海岸線長317公里，島嶼170座。開發(fā)有70萬畝淺海和20萬畝灘涂，水產(chǎn)品產(chǎn)值、產(chǎn)量均居浙江省前列。石塘漁港以特有的石山、石路、石屋等石建筑著名，還是中國大陸新世紀第一道曙光的到達點。據(jù)國家統(tǒng)計局測評，溫嶺市社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)居全國2000多個縣市第28位，其中發(fā)展水平居21位。，%，%；，%，%。距市區(qū)25公里的黃巖機場，開通了至上海、廣州等大中城市的航班；海門港候潮可進萬噸級貨輪，開通了至香港的定期貨輪和至日本的定期航班。農(nóng)貿(mào)城采用專業(yè)場館和特色街相結(jié)合的建筑風格，開設(shè)本地優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產(chǎn)、花卉等專業(yè)交易場館和南北貨、特色小吃一條街，還將配套建設(shè)信息中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、儲藏保鮮中心、農(nóng)產(chǎn)品檢驗檢測中心、污水污物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場。農(nóng)貿(mào)城雖然有自己強大的優(yōu)勢，但是也存在很多的不確定性因素。（一）我國農(nóng)業(yè)概述中國國土面積約960萬平方公里。（二）我國農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易及農(nóng)貿(mào)市場概述1. 我國農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易概述農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易是我國對外貿(mào)易的重要組成部分，在我國經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。 2. 我國農(nóng)貿(mào)市場概述目前，我國目前已經(jīng)具備了年生產(chǎn)5億噸糧食、4億噸蔬菜、5000萬噸水果、5000萬噸肉類、3500萬噸水產(chǎn)品、2500萬噸禽蛋、2000萬噸油料、1800萬噸奶的能力。農(nóng)產(chǎn)品市場化率超過了80％。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，批發(fā)市場布局不合理，很多地方出現(xiàn)了“有市無場”和“有場無市”的現(xiàn)象。一開始是政府投資建設(shè)，后來民間資本也有可以介入，現(xiàn)在外國資本也能夠進入。（5）信息渠道不暢通，交易手段落后，服務(wù)功能不完善很多地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品市場缺少必要的信息設(shè)備，農(nóng)產(chǎn)品供求脫節(jié)，價格波動紊亂。（三）浙南地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場分析1. 臺州市農(nóng)貿(mào)市場概況浙南地區(qū)主要包括溫州、臺州、舟山、衢州、麗水、金華等市，經(jīng)濟發(fā)展略遜于浙北，但是浙南可以提供極大豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源，農(nóng)貿(mào)市場自改革開放以來得到了飛速的發(fā)展。市場改造升級資金由市場所屬地區(qū)政府牽頭落實。年商品成交額2億元。溫州市農(nóng)貿(mào)市場較多，形成規(guī)模的大小市場共有32家之多。溫州市蔬菜批發(fā)交易市場，經(jīng)過幾次擴建，現(xiàn)有職工150名。虹橋綜合農(nóng)貿(mào)市場綜合農(nóng)貿(mào)市場分別由糧油、飼料、水產(chǎn)品、副食品、畜產(chǎn)品、禽蛋、水果、木材、竹制品、柴草、綜合類等15個專業(yè)市場構(gòu)成，是浙南最大的農(nóng)貿(mào)市場之一。市場硬件檔次高、布局合理、管理規(guī)范、環(huán)境優(yōu)美，設(shè)有信息中心，農(nóng)產(chǎn)品檢測中心、倉住用房等，各類配套設(shè)施完善。中國舟山國際水產(chǎn)城占地面積35公頃，建筑面積20萬平方米，漁港岸線1200米，500噸級以上浮動泊位18個。現(xiàn)有活、鮮、干、凍水產(chǎn)品批發(fā)商600余家，為交易配套服務(wù)門店300余家，交易客商逾4000家。溫嶺市農(nóng)貿(mào)市場一覽表溫嶺市農(nóng)貿(mào)市場地 址主營產(chǎn)品溫嶺市三星菜市場溫嶺市中華路肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市太平路菜市場溫嶺市鐘樓路228號副禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、食品、豆制品溫嶺市文化橋菜市場溫嶺市文化南路88號肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市水果批發(fā)市場溫嶺市太平烈士山腳水果溫嶺市石橋頭菜市場溫嶺市石橋頭鎮(zhèn)后林村水產(chǎn)品、肉禽蛋、蔬菜溫溫嶺市橫峰農(nóng)貿(mào)市場溫嶺市橫峰街道橫峰村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市溫嶠菜場溫嶺市溫嶠鎮(zhèn)蓮池路肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市潘郎鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場溫嶺市大溪鎮(zhèn)肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市山市農(nóng)貿(mào)市場溫嶺市大溪鎮(zhèn)山市村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、副食品溫嶺市大溪中心菜場溫嶺市大溪鎮(zhèn)大溪村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市澤國菜市場溫嶺市澤國鎮(zhèn)蔬菜、肉禽蛋、水產(chǎn)品溫嶺市澤國干鮮果批發(fā)市場溫嶺市澤國鎮(zhèn)水果溫嶺市牧嶼菜場溫嶺市澤國鎮(zhèn)牧嶼肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市新河菜市場溫嶺市新河鎮(zhèn)東門外肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市新街農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場溫嶺市濱海鎮(zhèn)新街肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市東浦菜場溫嶺市箬橫鎮(zhèn)東浦街蔬菜、肉禽蛋、水產(chǎn)品溫嶺市箬橫鎮(zhèn)埭頭菜市場溫嶺市箬橫鎮(zhèn)埭頭小區(qū)肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市松門菜市場溫嶺市松門鎮(zhèn)獅子巷肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市淋川農(nóng)貿(mào)市場溫嶺市松門鎮(zhèn)淋川肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市松門第二菜市場溫嶺市松門鎮(zhèn)天竺路肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、水果溫嶺市石塘菜場溫嶺市石塘鎮(zhèn)肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市釣浜菜場溫嶺市石塘鎮(zhèn)紅巖村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市箬山農(nóng)貿(mào)市場溫嶺市石塘鎮(zhèn)箬山肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市大閭菜場溫嶺市城南鎮(zhèn)大閭街村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、食品溫嶺市萬昌菜市場溫嶺市萬昌路肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市聯(lián)樹鎮(zhèn)夾嶼菜場溫嶺市澤國鎮(zhèn)夾嶼村肉禽蛋、水產(chǎn)品蔬菜、干鮮果溫嶺澤國第二菜場溫嶺市澤國鎮(zhèn)肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市塘下張菜場溫嶺市新河鎮(zhèn)下張村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市車關(guān)菜場溫嶺市石塘鎮(zhèn)捕嶼村肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜溫嶺市松門農(nóng)貿(mào)果菜批發(fā)市場溫嶺市松門鎮(zhèn)西站東蔬菜、水果、糧食溫嶺長嶼菜場溫嶺市新河鎮(zhèn)長嶼祥麟路肉禽蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、食品溫嶺市水果超市溫嶺市萬昌路99號水果（五）其他農(nóng)貿(mào)市場分析1. 杭州市、寧波市農(nóng)貿(mào)市場概況杭州市為浙江省省會，經(jīng)濟發(fā)達，全市共171家農(nóng)貿(mào)市場，其中有27家優(yōu)秀農(nóng)貿(mào)市場，61家合格農(nóng)貿(mào)市場。古蕩農(nóng)貿(mào)市場位于古蕩小區(qū)東南側(cè)，地理位置優(yōu)越。市場建筑設(shè)計科學合理，光線充足、空氣流通好，有三個出入口，通道占場內(nèi)面積35％以上?！?. 浙江省外大型農(nóng)貿(mào)市場簡介農(nóng)貿(mào)市場名稱農(nóng)貿(mào)市場簡介北京市華墾岳各莊批發(fā)市場市場目前占地13萬平方米（190余畝），一、二期工程已實現(xiàn)投資6400萬元，累計竣工各類交易大廳、棚、倉庫及綜合服務(wù)配套設(shè)施65000平方米，有管理人員400名，是北京地區(qū)面積最大、檔次較高、以經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品為主，集交易、儲運、商務(wù)、生活為一體的大型綜合性批發(fā)市場。上海中心水產(chǎn)品批發(fā)交易市場占地5500022座年加工能力1000噸以上的水產(chǎn)食品加工廠，配套冷庫1800噸/次，污水處理廠處理能力1000噸/天，變電能力3500KVA，秦皇島農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場占地200畝，投資5400萬元，已建成4座8000平方米的交易大棚,，24200平方米的停車場，6000平方術(shù)的供中介組織一一采菜公司租用的平房，4800平方米的商業(yè)性營業(yè)樓，10000平方米的市場中心路，水沖式廁所2座，以及配套完善的水電暖路通訊等配套設(shè)施建設(shè)，正在建設(shè)中的50000平方米大型露天交易市場，20000平方米的果菜公司以及正在籌建中的容量1000噸的恒溫庫和8000平方米的交易大棚三座。福州市閩江蔬菜副食品貿(mào)易中心該中心位于閩江三橋與鰲峰路交接處向東500米處，南臨閩江上游碼頭，占地面積100畝，總投資7千多萬元，建有七座交易場、兩座中心大樓、凈菜配送中心、冷庫正在籌劃之中。在黨中央關(guān)注“三農(nóng)”問題的時期，溫嶺農(nóng)貿(mào)城的建設(shè)具有鮮明的時代意義。本方法運用的原理是：相似原理。2005年義烏市農(nóng)貿(mào)城年交易額達到21億元。經(jīng)營副食品、糧油、家具和日化小商品等五大支柱商品經(jīng)營格局。修正方法采用定性與定量相結(jié)合的方式進行，先對各因素對比描述，再加以量化?？紤]物價上漲的影響＝（元/平方米）20072005年以來物價飛漲，特別是農(nóng)副產(chǎn)品漲幅很大，年平均按照10％的上漲幅度。人力成本2180012＝43200（元/25平方米）以25平方米為一單位店面，每單位店面安置勞動力2人；2006年溫嶺市城鎮(zhèn)職工年平均工資32101元，這里取每人月工資1800元。 根據(jù)初步的效益測算，我們可以看出，投資收益率可以達到50％以上，投資者完全有利可圖。涉及到具體產(chǎn)品的涉及、租售比例、客戶定位等問題還需做深入的市場調(diào)查，由專家團集體研判而定！。我們以企業(yè)的形式進行農(nóng)貿(mào)市場招商時候需要認真把握的以下幾個方面。通過廣告推廣，一系列的公關(guān)活動將“溫嶺農(nóng)貿(mào)城”這個品牌推廣到浙南地區(qū)，乃至整個浙江省，甚至全國，樹立“浙南菜籃子”的良好形象。（三）農(nóng)貿(mào)市場的規(guī)劃要布局要高瞻遠矚，具有超前性現(xiàn)代社會的節(jié)奏非常之快，高科技層出不窮，無論是電子產(chǎn)品還是建筑產(chǎn)品，其功能折舊速度將比以往大大加快。農(nóng)貿(mào)市場投資巨大，建成后使用年限很長，主體工程一旦建成很難變動，因此其設(shè)計思想、規(guī)劃布局必須有一定超前意識。信息化程度是衡量一個市場或者企業(yè)現(xiàn)代化的技術(shù)上程度的標志。為終端消費者與零售商之間，零售商與批發(fā)商之間之間的交談、談判、公關(guān)、食宿等提供“一條龍”優(yōu)質(zhì)服務(wù),，營造優(yōu)質(zhì)、舒適、公平、安全的交易環(huán)境。如有下一步的合作機會,，我們將對本項目進行深入研究，整合『中國國際咨詢專家團』資源和現(xiàn)代經(jīng)營的理念，以高度和專業(yè)縱觀大勢，對本項目提供精準的項目產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商、管理指導(dǎo)等可行性的操作方案，進一步進行招商代理合作。CIC秉承“為目標而精誠協(xié)作、為自己而奮發(fā)努力”的宗旨，通過整流合源、專家領(lǐng)銜、服務(wù)企業(yè)、培訓(xùn)研討，廣泛參與國家的經(jīng)濟建設(shè)和企業(yè)經(jīng)營活動，著重塑造中國咨詢策劃業(yè)的整體品牌，全面建設(shè)誠信