【正文】 業(yè)科技進步。（7）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。住宅要具備人們一定空間內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件，是否具有居住功能是劃分房屋是住宅與非住宅的一個根本標志。按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設(shè)，達到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)。包括安全管制、防盜治安、監(jiān)視設(shè)備、消防設(shè)施（5）其他設(shè)施（二）居住環(huán)境住宅小區(qū)的居住環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。三、住宅小區(qū)的特點（1）居住功能單一，相對封閉獨立 （2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜（3）房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化 （4）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選品物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?，F(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場（庫）相匹配。二、寫字樓的類型 目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標準，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。（二）按使用功能劃分單純型寫字樓 基本上只有辦公一種功能商住型寫字樓 具有辦公和居住兩種功能綜合型寫字樓 以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。（二）自主經(jīng)營型專業(yè)化的服務(wù)公司一般具有專業(yè)性強，人員精干，技術(shù)水平高，技術(shù)裝備全，服務(wù)質(zhì)量好，服務(wù)收費合理的特點。（4）根據(jù)寫字樓不同的標準和各部分的用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。（三）寫字樓的商務(wù)服務(wù)寫字樓一般設(shè)有商務(wù)中心，是物業(yè)管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機構(gòu)。寫字樓商務(wù)中心的服務(wù)項目應(yīng)根據(jù)客戶的需要進行設(shè)置，主要包括以下服務(wù)內(nèi)容（1）各類文件的處理、打印服務(wù)。（5）商務(wù)會談、會議安排服務(wù)。（9）報刊、雜志訂閱服務(wù)。（四）寫字樓的前臺服務(wù)在寫字樓市場的意箏百遍目數(shù)化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立于不敗之地。（4）信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)。（8）航空機票訂購、確認服務(wù)。（12）外幣兌換。（16）其他各種委托代辦服務(wù)?！度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》關(guān)于大廈設(shè)備管理的要求遠遠多于和高于一般住宅小區(qū)的管理標推。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。（七）安全管理服務(wù)保安服務(wù)（1）制定全面的保安工作計劃，建立有效的保安制度，消除一切危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。（5）完善閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要人口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。（2）根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊）。（4）配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。車輛進出與停車服務(wù)主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強車輛進出與停車的引導(dǎo)服務(wù)和及時疏導(dǎo)來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風管道進行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強X定期對空調(diào)系統(tǒng)風道進行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標準。在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟效益的前提，通過對樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災(zāi)自動報告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動化系統(tǒng)設(shè)備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。寫字樓的租賃，為保障物業(yè)租賃雙方當事人的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，事先必須簽訂物業(yè)租賃合同，即以物業(yè)為租賃標的的契約。（4）待客戶簽好合同返回后，再次確認合同內(nèi)容有無改動，確認無誤后呈總經(jīng)理簽字。（一）客戶遷入程序經(jīng)營部工作職責向客戶發(fā)放合同約定的第一期房租及保證金收費單，及時將有客戶簽字、確認的收費單轉(zhuǎn)送財務(wù)部作為收款憑證單，另留復(fù)印件存檔。保安部的工作職責公關(guān)部的工作職責（二）客戶遷出程序經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見各部門接到《匯簽表》后應(yīng)做的工作保安部、客服部、財務(wù)部、工程部、經(jīng)營部經(jīng)營部按各部門匯簽表說明的情況及時與客戶確認有關(guān)保證金結(jié)算事宜，并要求客戶書面提供開戶銀行、賬號名稱及賬號；客戶正式遷出后一周內(nèi)，銷售代表做保證金結(jié)算報告，向?qū)懽謽强偨?jīng)理報批，得到批復(fù)后向客戶發(fā)保證金結(jié)算書。（二）承租戶的財務(wù)狀況（三）所需物業(yè)面積大?。ㄋ模┬枰峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)四、寫字樓租金的確定物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊價格形式。（1）租金應(yīng)在制定寫字樓基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓所處地理位置，自然條件、質(zhì)量標準、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面的差異進行分類，作為定價的調(diào)劑因素，以便合理地確定每處、每棟、每層、每間房屋的租金。第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點商業(yè)場所：向消費者提供包羅萬象的消費對象的場所，其中百業(yè)雜陳，不僅有多家零售商店、專業(yè)盛典，還有各種服務(wù)業(yè)，娛樂場所、銀行等，它是一種出租房產(chǎn)（攤位）供各類商人零售商品或提供服務(wù)獲得營業(yè)收入的物業(yè)。2．商住混合型即低樓層部位是商業(yè)場所、批發(fā)部等，高樓層為辦公室、會議室、住宅等。三、商業(yè)場所的特點(一)規(guī)模功能合理要求較高 就是合經(jīng)濟規(guī)律之理，合經(jīng)濟發(fā)展之理，合提高效益之理(二)規(guī)劃布局要求特殊 商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)，要防止3種傾向，一是要防盲目效仿，不看地點條件，靠追風老指導(dǎo)建設(shè)，不僅效益不好，還會造成國家財產(chǎn)的浪費；二是要防止主次顛倒舍本逐末；三是要防止只看眼前，不計長遠，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。商業(yè)場所安保管理的主要工作有：（1）商業(yè)場所安保管理實行24小時值班巡邏制度，在商業(yè)場所營業(yè)時間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)政安排便衣保安員在商業(yè)場所內(nèi)巡邏。根據(jù)公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車規(guī)劃設(shè)計規(guī)則（試行）》（1989年1月1日起施行）。地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般在1萬平方米3萬平方米以上，其商業(yè)服務(wù)區(qū)域城市中的某一部分為主，服務(wù)人口在10萬30萬人以上，年營業(yè)額1億5億元以上。封閉型主要是—些結(jié)構(gòu)封閉、規(guī)模宏大、裝飾豪華輝煌的公共商業(yè)樓宇，如我國的一些大城市新建和改建的二大批現(xiàn)代化的商業(yè)場所、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿(mào)易中心等。（5）寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構(gòu)成。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。工程部的工作職責工程部接到經(jīng)營部工作單后，及時與客戶聯(lián)系并洽談有關(guān)辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進行報價。（6）將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。（2）財務(wù)部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。同時，應(yīng)指導(dǎo)客戶正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。樓內(nèi)垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。必須加強樓內(nèi)各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴格的監(jiān)督檢查機制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實施。對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學的養(yǎng)護，提高電梯運行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。（6）制定滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，明確火災(zāi)緊急疏散程序。定期組織消防演習。（3）進行消防宣傳。建立公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長3級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責任人。（3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。綠化美化服務(wù)寫字樓內(nèi)外的綠化、美化管理也是寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容之一。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實行24小時值班制度，以最短時間內(nèi)處理突發(fā)運行故障。物業(yè)管理公司還應(yīng)監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，以確保樓宇結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)備不受破壞。（14）洗衣、送衣服務(wù)。（10）代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)。（6）出租汽車預(yù)約服務(wù)。（2）問訊、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)。（11）客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等。（7）臨時辦公室租用服務(wù)。（3）郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)。服務(wù)要求客戶對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價，是以服務(wù)的準確、周到、快捷為出發(fā)點。（6）按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。（2）制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量標準、物業(yè)服務(wù)收費標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法等。交通條件良好一、寫字樓物業(yè)管理的方式根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，寫字樓物業(yè)管理方式可以分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型。 2．中型寫字樓 建筑面積一般在l～3萬平方米。 隨著建筑材料的改進和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容：居住設(shè)施的維修養(yǎng)護管理、居住環(huán)境的管理、便民綜合經(jīng)營服務(wù)住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點管理具有社會性、管理具有統(tǒng)一性、管理強調(diào)服務(wù)性、管理具有復(fù)雜性、管理追求藝術(shù)性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標贏得社會效益、贏得經(jīng)濟效益、贏得環(huán)境效益第四章寫字樓的物業(yè)管理知識第一節(jié)寫字樓的類型與特點寫字樓是指供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是住宅小區(qū)居民的社會文化和精神文明環(huán)境。2建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施住宅小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施可以分為以下幾大類：（1）建筑給水、排是設(shè)備（2）建筑電氣工程設(shè)備。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（1000～15000人）相對應(yīng)，配建有～套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（9）促進國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。（5）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。（1）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。八、行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會是具有社團法人資格的，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的全國性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織。七、街道辦事處和居委會街道辦事處是政府的派出機構(gòu)，主要承擔社區(qū)行政管理職責，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。（2）物業(yè)管理企業(yè)在組織開展文體娛樂活動時，應(yīng)當爭取業(yè)主委員會的理解和又持，這樣有利于做好動員和管理工作。業(yè)主大會及業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。（4）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平。 建設(shè)部于1993年11月13日發(fā)布的《城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法》（建法字第814號）規(guī)定，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任，不得將工程質(zhì)量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。挖掘道路、場地的，應(yīng)當事先通報物業(yè)管理企業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關(guān)單位應(yīng)在合理的時間內(nèi)盡快完成維修、養(yǎng)護任務(wù)，并將醫(yī)道路、場地恢復(fù)原狀?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。（2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責任分工明確。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)該制止，對應(yīng)該制止而沒有制止的違法行為，應(yīng)該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔相應(yīng)的法律責任。（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價行政主管部門的物價管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，須上報物價行政主管部門核定批準，未經(jīng)物價主管部門批準，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標準。（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。經(jīng)建設(shè)部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設(shè)部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。（2）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立。（四）業(yè)主委員會會議《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。（3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的