房價上漲的原因及今后幾年的變化趨勢分析(文件)
【正文】 上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。 政府的行為和動機(jī)。地方政府是房地產(chǎn)市場的頭號受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān)，都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。而在另一方面，中央政府不僅要單獨承受房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風(fēng)險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性成本。銀行對房地產(chǎn)業(yè)的價格影響基本上是中性的，因為銀行對開發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。但不管怎樣，作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對策保證自己的利益最大化。對于還沒有購房的居民來說，他們肯定希望房價下跌，以實現(xiàn)他們的住房需求；但是對于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來說，房價的大落對他們肯定沒有好處，因為房價大落，他們的資產(chǎn)會縮水。因此，長期來看，全國范圍內(nèi)房價的增長速度將會有所回落，并保持相對穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點是穩(wěn)定房價，不是打壓房價。 居民的兩難選擇。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房價是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲幅度，而不是房價的下落。 與地方政府相比，中央政府的處境比較尷尬。因此，房地產(chǎn)價格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會增加。根據(jù)人大副委員長盛華仁報告的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，這個數(shù)據(jù)不過67億元。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。房地產(chǎn)市場的活動主體主要有三個：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者，主要是居民。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項目期間的費用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運輸緊張局面難以得到根本緩解。2004年，%。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組
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