【正文】 ，才能提高土地的集約利用程度，充分利用好我們有限的土地資源。土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建造的最初階段，合理控制土地價(jià)格，優(yōu)化土地的層次供給，規(guī)避惡性競(jìng)爭(zhēng)，可以有效減少房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。首先應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)普通商品房住宅，滿足中低收入人群，政府各部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理。大量的農(nóng)民工涌入城市，便會(huì)造成城市人口的極速增長(zhǎng)，住房需求緊張。不僅可以減緩城市壓力，而且可以減緩城市對(duì)農(nóng)民工的住房壓力。遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求，對(duì)住房實(shí)行一家一房，實(shí)名購(gòu)買。結(jié)語 通過對(duì)以上的定量定性分析，本文提出了近年來影響商品房?jī)r(jià)格上漲的各種因素。導(dǎo)師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，忘我的工作精神以及對(duì)學(xué)生認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，將作為我今后工作與學(xué)習(xí)的動(dòng)力和源泉，并使我終生收益。 最后，衷心感謝所有關(guān)心，支持和幫助過我的人們。 本文在編寫過程中，參考了較多的文獻(xiàn)資料，所參考的文獻(xiàn)資料是編者們艱辛的研究和探索所取得的成果。但如果國(guó)家及時(shí)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，這種上漲的趨勢(shì)將得到控制，有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。嚴(yán)格控制外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的投機(jī)行為。合理控制人口增長(zhǎng)，不僅有利于減緩住房需求，而且有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。加快城鄉(xiāng)的發(fā)展，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)。然后，對(duì)人們的住房觀念積極引導(dǎo)，對(duì)住房的預(yù)期要切合自身實(shí)際，不能一味求高貪大，盲目消費(fèi)。政府應(yīng)采取多種政策措施，運(yùn)用行政和經(jīng)濟(jì)等手段。在過程中應(yīng)制定合理的土地價(jià)格指標(biāo)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來的高地價(jià)“地王”的出現(xiàn)。要“深化國(guó)有土地使用制度及供地方式改革”（《在全國(guó)深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會(huì)議的講話》。切實(shí)完善住房保障制度。我國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不發(fā)達(dá)的國(guó)家，收入分配劃分明顯，高中低收入差距過大，以中低收入家庭占社會(huì)主導(dǎo)地位。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不同，應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，做好市場(chǎng)調(diào)查，做到有計(jì)劃有針對(duì)的供給，穩(wěn)定市場(chǎng)，平衡商品房供求關(guān)系，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一方面來自于經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。筆者試提出了幾點(diǎn)建議。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲既有其合理的一面，如需求的上升，建造成本的增加等又有房地產(chǎn)投機(jī)，盲目消費(fèi)等不合理因素。 近年來我國(guó)在各大中小城市開始了新老城區(qū)建設(shè)，在農(nóng)村實(shí)行的新農(nóng)村政策及小城鎮(zhèn)發(fā)展，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 近年來，政府為提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷出臺(tái)各種政策。 2000年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一路上揚(yáng)，雖偶有波動(dòng)，但總體上漲。而在有些地區(qū)，地方政府往往把房地產(chǎn)價(jià)格上升當(dāng)做經(jīng)濟(jì)繁榮的指標(biāo)。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是權(quán)錢交易的利益聯(lián)系，最終必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的增長(zhǎng)與長(zhǎng)期累積，使居民需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。目前人民幣升值的預(yù)期已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。近年來我國(guó)物價(jià)持續(xù)上漲，通貨膨脹顯露，雖然國(guó)家數(shù)次調(diào)動(dòng)銀行存貸款利率及發(fā)布相關(guān)政策，但仍未能阻止物價(jià)的上漲，而建筑開發(fā)中的材料及相關(guān)事物價(jià)格也隨之上漲，從而拉動(dòng)了建筑開發(fā)成本的上升。2011年以來，受貨幣存量過高以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，大宗商品價(jià)格持續(xù)大幅上漲等因素推動(dòng)，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)中鋼筋水泥，鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度較大，成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一大動(dòng)力，而據(jù)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在中西部地區(qū)和部分中小城市，成本因素是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。他們之間互為因果，關(guān)系十分復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)必然依附于土地之上，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“招，拍，掛”，房地產(chǎn)商之間對(duì)土地的惡性競(jìng)爭(zhēng)，各地紛紛出現(xiàn)“地王”。但這次調(diào)控主要是抑制供給對(duì)需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需，刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的快速失衡。地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。在市場(chǎng)機(jī)制下，住房?jī)r(jià)格的確定除供求關(guān)系之外，還取決于房屋的建造成本。而房?jī)r(jià)的不斷上漲，雖然房?jī)r(jià)與居民收入有所差距，但大部分輿論還是認(rèn)同房地產(chǎn)，并有學(xué)者認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)還會(huì)持續(xù)上漲8至10年。另一方面居民的可支配收入增加，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得居民可投資消費(fèi)項(xiàng)目增多。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率大約為75%其余都是從銀行借來的或者是商品房的預(yù)售款，只要房?jī)r(jià)上升1個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商的資本回收率就能上升3個(gè)百分點(diǎn)。便出現(xiàn)了專門的“炒房”人群，人為的拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。投機(jī)型需求是房地產(chǎn)投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤(rùn)的行為。這種恐慌的心態(tài)導(dǎo)致許多人不顧實(shí)際承受能力“硬著頭皮”買房。所以我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市人口的快速增長(zhǎng)加大了商品住房的供給而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。近年來我國(guó)城市化進(jìn)程加速。2008年國(guó)家又提出了堅(jiān)守13億耕地的紅線，這樣就導(dǎo)致土地的供給滿足不了住房建設(shè)的需求，使能開發(fā)的住房更少，從而出現(xiàn)住房的供給滿足不了人們對(duì)住房的需求。二是城鎮(zhèn)化由2000年的30%增加到2020年的50%，實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，到2020年，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民需增加住宅面積50億平方米。主要包括當(dāng)前商品房市場(chǎng)供求地位，城市化發(fā)展需求，超前住房需求，投機(jī)型住房需求等都直接或間接的提高了我國(guó)的房地產(chǎn)總體需求水平。而近年來，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民對(duì)居住要求與需求也日益提高。一些樓盤還供不應(yīng)求，說明存在一定的投機(jī)行為。3我國(guó)商品房?jī)r(jià)格偏高的原因分析 房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的集中體現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看。近年來，空置率到了危險(xiǎn)邊緣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資一直保持了近30％的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房銷售價(jià)格一路攀升，商品房空置面積總量曾一度明顯下降。雖然僅為特殊地區(qū)，但不可否認(rèn)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格存在嚴(yán)重的不合理性。到2009年6月底，北京四環(huán)以內(nèi)的平均新房售價(jià)，已經(jīng)超過每平方米18000元，即使在五環(huán)之外的大興區(qū)，房?jī)r(jià)也超過了每平方米10000元，廣州一手房和二手房平均價(jià)格超過了10000元，主城區(qū)房?jī)r(jià)平均在二萬以上，深圳關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)達(dá)到了每平方米11000元。如在2002年，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但同期商品房?jī)r(jià)格仍有增長(zhǎng)。在國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲的通知》2011年我國(guó)進(jìn)行收取房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，并在全國(guó)實(shí)施。而在我國(guó)個(gè)別城市中，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。如果超過6倍，大多數(shù)人就會(huì)無力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問題。 看一個(gè)地方的房?jī)r(jià)是高是低，住房究竟是給老百性帶來了深重的負(fù)擔(dān)，還是處于一個(gè)可接受的水平。列明了從2001年到2009年間全國(guó)105個(gè)城市的地價(jià)以及房?jī)r(jià)變化。實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律。努力探求房?jī)r(jià)與其價(jià)值背離，價(jià)格過高的內(nèi)在原因。 價(jià)值決定價(jià)格，商品的價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一般由商品的價(jià)值量決定，并通過市場(chǎng)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。 商品的價(jià)格是由商品市場(chǎng)的供給與需求關(guān)系決定的，當(dāng)需求量大于供給量時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格上升；當(dāng)需求量小于供給量時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供過于求，價(jià)格下降。由以上數(shù)據(jù)可以看出，房?jī)r(jià)已經(jīng)超出我國(guó)居民的承受能力。以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 countermeasures目錄1引言 1 1 1 1 1 2 2 22我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本態(tài)勢(shì) 3 3 3 4 43我國(guó)商品房?jī)r(jià)格偏高的原因分析 6 6 6 6 7 7 8 8 8 9 9 10 10 10 10 11 114減緩房?jī)r(jià)快速上漲