【正文】 調(diào)整。（2）混合型社區(qū)注重不同物業(yè)比例，避免客源層混雜。房型面積配比建議房型面積比例多層二房二廳8090 M220%三房二廳100120 M210%聯(lián)體別墅三房三廳160 M230%四房三廳180 M240%定價(jià)建議：多層社區(qū)：平均單價(jià)2000元/M2 主力總價(jià)1620萬(wàn)聯(lián)體別墅：平均單價(jià)2500元/M2 主力總價(jià)4045萬(wàn)產(chǎn)品建議：本產(chǎn)品建議分為社區(qū)內(nèi)部配套和外部配套兩部分：（1）社區(qū)內(nèi)部配套：a、建材與設(shè)備建議：以下建議是對(duì)目前濟(jì)南市場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行比較后，結(jié)合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：l 建筑風(fēng)格：純歐陸風(fēng)格，形成強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊?；具_(dá)到全區(qū)每三戶(hù)二個(gè)車(chē)位。③ 大型商場(chǎng)：滿(mǎn)足業(yè)主的日常生活所需。⑦ 社區(qū)健身場(chǎng)所：類(lèi)似于上海居民新村內(nèi)的健身設(shè)施，針對(duì)老年人。b、至少23條公交線路進(jìn)入華山。（4）與市區(qū)交通設(shè)施不足——完善地塊內(nèi)外道路狀況，并在道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶；并引入社區(qū)巴士或“房、車(chē)組合”的銷(xiāo)售方式。b、北園大街和東部科研區(qū)城內(nèi)的客源在地理位置上接近華山個(gè)案，最易接受此地段，因此會(huì)成為主力客源。前提：1；小區(qū)的公建1萬(wàn)方計(jì)算多層容積率以1；聯(lián)體別墅以 ；；多層銷(xiāo)售均價(jià)以2000元/平方米，聯(lián)體別墅以2500元/平方米計(jì)算。周邊環(huán)境基地以南：緊靠濼源大街，向南面對(duì)中銀廣場(chǎng)、銀座商城，以及在建魯銀大廈。地處泉城廣場(chǎng)市中心城區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心，區(qū)域人文環(huán)境上佳，地段價(jià)值一流，被廣為認(rèn)可。區(qū)域內(nèi)泉城路及濼源大街集中濟(jì)南市最高檔商廈及辦公寫(xiě)字樓，商業(yè)繁華，配套齊全。市中心城區(qū)交通配套齊全，公交線路豐富，濼源大街是市級(jí)示范街，路況條件好。濼源大街為商貿(mào)特征的商業(yè)街區(qū)，商務(wù)職能優(yōu)勢(shì)突出，住宅類(lèi)項(xiàng)目尚屬空白。酒店長(zhǎng)包房租率高，預(yù)示商旅型客源存在。基地緊鄰濼源大街，環(huán)境較嘈雜?；乇眰?cè)為居民區(qū)，需考慮其采光影響?；匾?guī)模小，無(wú)環(huán)境支撐；身處繁華喧鬧商業(yè)街區(qū)；單位面積售價(jià)高昂，開(kāi)發(fā)高檔住宅類(lèi)物業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)。濼源大街商貿(mào)特征突出，適合開(kāi)發(fā)具商務(wù)職能的物業(yè)。商、住兩用，功能多樣化，適合多類(lèi)客源。辦公樓市場(chǎng)租金昂貴，且租售形勢(shì)喜人，本案應(yīng)充分吸引商務(wù)需要客源。酒店式公寓所具備的優(yōu)勢(shì)：（1）配套優(yōu)勢(shì)除了綠化、建筑形態(tài)外，其交通環(huán)境往往是首要的，一般選址在市中心或交通便利的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)及特定的有此特定需求的群體聚集區(qū)，除此之外，酒店式公寓更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、休閑、健身與娛樂(lè)等社區(qū)環(huán)境。還具有兩大房型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：（1）兼用性與多功能房型在房型處理上充分利用每一平方米面積，充分考慮空間的兼用性和多功能性，臥房區(qū)、辦公區(qū)、會(huì)客區(qū)既要合理的分割，又要有機(jī)統(tǒng)一便于調(diào)整整體空間。l 物業(yè)品質(zhì)精品化——尤其在立面風(fēng)格、建材標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝潢、底層大堂標(biāo)準(zhǔn)。由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業(yè)價(jià)值，因此這類(lèi)產(chǎn)品為購(gòu)房者、租客提供的就業(yè)機(jī)遇、學(xué)習(xí)機(jī)遇、交流機(jī)遇、投資機(jī)遇等邊際效益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅。（3）辦公功能優(yōu)勢(shì)除居住功能外，酒店式公寓加入了辦公概念，電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)，引入網(wǎng)絡(luò)設(shè)備并加上物業(yè)提供的商務(wù)服務(wù)和會(huì)議廳等場(chǎng)所支持，其辦公性能得到強(qiáng)化。規(guī)劃小面積戶(hù)型既保證高單價(jià)情況下，又能控制總價(jià)，擴(kuò)大客源面。地段價(jià)值高昂，若規(guī)劃純住宅物業(yè)，可能面臨總價(jià)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。濼源大街上住宅類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)空白。濼源大街商務(wù)職能優(yōu)勢(shì)突出，區(qū)域客源豐富，物業(yè)開(kāi)發(fā)中應(yīng)予重視。地處市中心城區(qū)，配套優(yōu)勢(shì)突出，且地段位置突出，適可開(kāi)發(fā)高價(jià)檔物業(yè)的基礎(chǔ)條件?；匦螤畈灰?guī)則，不獨(dú)立，規(guī)劃設(shè)計(jì)兼顧相鄰關(guān)系?；孛娣e小，無(wú)法規(guī)劃大規(guī)模綠化環(huán)境，只適合單體建筑。寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)貴市旺，供求不平衡，客源豐富?；厮闹芤曇伴_(kāi)闊，無(wú)不良相鄰關(guān)系影響。濼源大街一線上集中大型銀行機(jī)構(gòu)，系規(guī)劃中“金融街”商貿(mào)街。鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級(jí)風(fēng)景點(diǎn)，人文環(huán)境優(yōu)越。基地以東：糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅。目前地塊已平整，沿街地帶現(xiàn)有二層臨時(shí)工程用房。d、集團(tuán)消費(fèi)現(xiàn)象已是下降態(tài)勢(shì)，但仍普遍存在，基本在1015%之間。目標(biāo)客源定位：（1）客源分析：l 中心城區(qū)動(dòng)拆遷戶(hù)（主要針對(duì)多層房）；l 居住和工作在北園大街的人士；l 山大路科技一條街；l 東部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)合資公司的人士；l 東南部文教科技單位的人士；l 外地人士；l 中心城區(qū)和省市機(jī)關(guān)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；（2）客源職業(yè)：l 大公司的職員（如山東航空、華能集團(tuán)、輕騎集團(tuán)等）l 私營(yíng)業(yè)主；l 合資企業(yè)的高級(jí)主管；l 國(guó)有企業(yè)的部門(mén)主管；l 各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士（機(jī)關(guān)公務(wù)人員、教師、醫(yī)生、報(bào)社員工等）（3）客源年齡： 3050歲。（2）景觀支持不足——充分挖掘“華山”歷史文化資源，提高其知名度。如果想要吸引外區(qū)客源至此（本地客源無(wú)）產(chǎn)生熱銷(xiāo)狀況，除社區(qū)內(nèi)部配套出眾之外，外部配套至少應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：a、“華山現(xiàn)代城”計(jì)劃啟動(dòng)，并且政府加大宣傳力度。⑤ 文教：開(kāi)辦特色教育班和幼兒托護(hù)中心。如條件允許，可專(zhuān)備巴士接送業(yè)主子女上下學(xué)。l 停車(chē)：聯(lián)體別墅每戶(hù)一個(gè)。產(chǎn)品定位：綜合上述三種分析，我們建議本案產(chǎn)品最佳定位為：以聯(lián)體別墅為主力，多層公寓為輔的高尚生活社區(qū)。（4）混合型社區(qū)可根據(jù)物業(yè)形態(tài)，分布確定不同定價(jià)原則，利于建立銷(xiāo)售價(jià)格體系。（5）別墅類(lèi)項(xiàng)目仍數(shù)市場(chǎng)空白，無(wú)市場(chǎng)參照可比。困難：（1）開(kāi)發(fā)中高檔別墅類(lèi)物業(yè)，地段唯一性及景觀支撐因素尤顯重要，本案環(huán)境面尚待改善。（2）華山地區(qū)為未來(lái)風(fēng)景區(qū)規(guī)劃，本案高品質(zhì)規(guī)劃，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。（5）“造城”項(xiàng)目往往需要率先投入巨資，完善生活配套，引入交通設(shè)施，滿(mǎn)足未來(lái)大量業(yè)主需求。（2）目前濟(jì)南住宅開(kāi)發(fā)主要產(chǎn)品為安居房和經(jīng)濟(jì)適用房，售價(jià)極低，是消化低收入消費(fèi)者的主要渠道，這將本案客戶(hù)形成巨大沖擊。（2）市場(chǎng)初期，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少，富有競(jìng)爭(zhēng)力個(gè)案少，全新規(guī)劃高起點(diǎn)引起市場(chǎng)轟動(dòng)。市場(chǎng)吸引力極大。三、產(chǎn)品定位：根據(jù)第三部分的濟(jì)南市市場(chǎng)調(diào)查，得出本案存在下列市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，具體如下：產(chǎn)品機(jī)會(huì)：目前濟(jì)南市以別墅作為主力產(chǎn)品推案的僅為加州花園一案，170萬(wàn)以上的總價(jià)，使其消費(fèi)客源只能是市場(chǎng)“金字塔”塔尖部分，而很多想能擁有獨(dú)門(mén)獨(dú)院住家生活的社會(huì)精英，由于消費(fèi)能力不夠而不能實(shí)現(xiàn)“別墅夢(mèng)”，同時(shí)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的低層公寓同樣存在空白點(diǎn)，而本案恰如其分地彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。（4）整個(gè)濟(jì)南高收入客源層有限，開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。（5）地處華山風(fēng)景區(qū)，具投資升值潛力。二、市場(chǎng)分析重點(diǎn)參考個(gè)案簡(jiǎn)介（略）雅居園金閣花園百花小區(qū)市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1）自近年來(lái)濟(jì)南樓市漸旺，潛在需求旺盛，市場(chǎng)前景看好。2） 現(xiàn)有華山風(fēng)景區(qū)資源有限，開(kāi)發(fā)不足，與同城南部的千佛山風(fēng)景區(qū)相比劣勢(shì)明顯。3） 華山西側(cè)將開(kāi)發(fā)一人工瀑布，地塊東邊可直接觀景。目前通往該區(qū)城道路主要有將軍路——二環(huán)東路一線及歷山北路一線且尚無(wú)公交系統(tǒng)入駐。盡管華山歷史上淵源悠久，但目前而言，人文景觀挖掘、開(kāi)發(fā)力度明顯不足。地塊東臨華山，西臨將軍東廣場(chǎng)，北望濟(jì)青高速公路，南接開(kāi)元路，一期開(kāi)發(fā)用地共占地300畝，現(xiàn)為農(nóng)民住宅，尚未動(dòng)遷，計(jì)劃開(kāi)發(fā)總量達(dá)建面15萬(wàn)平方米。 福利分房仍占一定比例。1） 約15%的外遷戶(hù)2） 約5%的企業(yè)、單位的福利房3） 效益不好，沒(méi)有能力分房的單位、企業(yè)的一部分干部自行購(gòu)買(mǎi)4） 一些小型的私營(yíng)、個(gè)體業(yè)主綜上所述，天橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)起點(diǎn)低，主要針對(duì)中低檔客源。萬(wàn)盛園小區(qū)內(nèi)部也有一個(gè)占地1萬(wàn)M2的中心花園和健身廣場(chǎng)。（2）西區(qū)：主要以金閣花園、萬(wàn)盛園為代表，其中金閣花園是一個(gè)大規(guī)模的安居小區(qū)。此外，無(wú)影山中路附近集中有幾處商品房樓盤(pán)，天旺泉景、萬(wàn)盛園、天福苑等等，占地面積從1萬(wàn)9萬(wàn)M2間不等。 濟(jì)南動(dòng)物園附近：濟(jì)南師范學(xué)校、省氣象學(xué)校、濟(jì)南第四醫(yī)院總醫(yī)院 無(wú)影山中路附近：山東科技大學(xué)、濟(jì)南幼師、濟(jì)南師專(zhuān)、警察學(xué)校、交通醫(yī)院、建筑醫(yī)院五、個(gè)案樓盤(pán)以濟(jì)濼路為界分為東、西兩個(gè)區(qū)。濼口服裝市場(chǎng)：濟(jì)濼路、清河北路。北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍及總體印象鐵路線以北至繞城高速公路，歷山路以西至二環(huán)西路，主要轄屬濟(jì)南市天橋區(qū)。不存在集體購(gòu)房，針對(duì)零散客戶(hù)?？驮粗饕呛腺Y企業(yè)的高級(jí)主管、商人、教師還有少部分的國(guó)企高級(jí)主管千喜家園占地面積：20萬(wàn)平方米，2000年8月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率達(dá)46%。40%的集體購(gòu)房，60%針對(duì)于散戶(hù)，銷(xiāo)售率達(dá)60%左右。五、具體樓盤(pán)舉例分析：匯統(tǒng)花園占地面積：15公頃，2000年5月開(kāi)盤(pán)。四、市場(chǎng)樓盤(pán)詳分：?jiǎn)蝺r(jià)： 該區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)位基本上一致：在20004000元左右；主力面積及主力房型：80平方米120平方米、三房、二房社區(qū)規(guī)劃：本地區(qū)除匯統(tǒng)花園與怡心苑有完整的規(guī)劃，包括：會(huì)所、綠化軸與水的概念外，其余均無(wú)規(guī)劃可言。（2）緯二路上的八一立交橋，連接經(jīng)十路交通路線有：4134338K52文教：主要分布以下地塊：（1）經(jīng)四路附近，如：十二中、四十七中學(xué)、濟(jì)南衛(wèi)生學(xué)校；（2）經(jīng)七路附近，如：二十中、省委黨校；（3）南辛莊西街附近，如：機(jī)床二廠子弟中學(xué)、山東省第九中學(xué)；（4）南辛莊西路以南的，如：市中心醫(yī)學(xué)專(zhuān)科學(xué)校，省物資學(xué)校，山東建材學(xué)校（濟(jì)南大學(xué)）基本上以中學(xué)為主，大專(zhuān)院校很少。（1）經(jīng)二路、經(jīng)四路附近有濟(jì)南華聯(lián)、大觀園這些商業(yè)配套應(yīng)屬中檔，但已足夠滿(mǎn)足這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)?！笆÷殕T工房”仍占相當(dāng)大比例，多為公款消費(fèi)，略帶畸形；濟(jì)南貧富差距相當(dāng)大。（3）三箭銀苑和舜華園：商務(wù)互動(dòng)，SOHO家庭辦公、智能化住宅（三箭——住宅進(jìn)化論）。客源分析： 本區(qū)域樓盤(pán)為濟(jì)南 目前最昂貴的物業(yè)，因此客源多數(shù)為濟(jì)南的私營(yíng)業(yè)主，大企業(yè)的老總，外地來(lái)省城購(gòu)房者，歸國(guó)的香港、新加坡人士和政府官員。（3）均以中央冷暖空調(diào)作為采暖設(shè)備，而且多數(shù)的奉送；（4）除金冠花園和皇冠山莊外，其余均為全裝修房或廚衛(wèi)裝修。建筑立面： 除動(dòng)遷房外，本區(qū)的個(gè)案建筑立面歸納為兩種：歐陸式和現(xiàn)代式。社區(qū)規(guī)劃： 本地區(qū)個(gè)案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營(yíng)式排列，無(wú)社區(qū)規(guī)劃外。（3）舜湖社區(qū)：。主力面積及主力房型：（1）大明湖周?chē)?00140平方米。（3）舜湖社區(qū)：?？們r(jià)和主力總價(jià)：（1）大明湖周?chē)?6萬(wàn)125萬(wàn)。（2）市中心和千佛山地區(qū)：600011000元/平方米。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車(chē)程30分鐘。舜湖社區(qū)是目前濟(jì)南開(kāi)發(fā)量最大的社區(qū)，總建面達(dá)到267萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)量較大：三箭銀苑：7萬(wàn)平方米；四季花園：；皇冠山莊：4萬(wàn)平方米；舜華園：。（3）市中心和千佛山地區(qū)。（2）大明湖周?chē)貐^(qū)。代表樓盤(pán)：緯北、北坦、長(zhǎng)盛小區(qū)。此處是濟(jì)南市高教集中區(qū)域。 該區(qū)的文教設(shè)施分布以下幾塊：（1）省委附近。443642終點(diǎn)站。交通。（3）東八里地區(qū)。此處為市中心的老城廂，盡管商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。二、整體感覺(jué)： 此地塊以大明湖、泉城廣場(chǎng)、千佛山風(fēng)景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。 物業(yè)價(jià)格主要由地段價(jià)值決定，而同類(lèi)地段上則由物業(yè)品質(zhì)區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差價(jià)在500700元/M2之間。 行銷(xiāo)主題大多個(gè)案仍緊扣地段概念為訴求要點(diǎn)，或是主打“洪樓地區(qū)”配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣息，但也有個(gè)案緊扣自身產(chǎn)品上賣(mài)點(diǎn)的。雅居園——全國(guó)康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。 價(jià)格區(qū)間分類(lèi)（20003000元/M2）：齊魯世紀(jì)園、恒泰、大學(xué)南苑、百花小區(qū)——多屬于環(huán)外個(gè)案，或?yàn)橐?guī)劃品質(zhì)較落后的環(huán)內(nèi)個(gè)案。l 以山大路及山大南路構(gòu)成的濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢(shì)，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。東北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市核心區(qū)重要界線，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。邦泰綠苑價(jià)位：40608000元主力面積：120140 M2銷(xiāo)售率：77%客源：集體購(gòu)房5% 散戶(hù)95% 主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款方式：按揭為主，多為7成，一次性付款者少， 賣(mài)點(diǎn)：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤(pán)在濟(jì)南市來(lái)說(shuō)屬于中檔偏高層次。建筑立面一般以釉面磚為建筑立面，但外觀設(shè)計(jì)都沒(méi)有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華園，這幾處都類(lèi)似高檔的經(jīng)濟(jì)適用房，華僑公寓外墻為涂料，只有邦泰綠苑的外觀設(shè)計(jì)比較好，屬歐式風(fēng)格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的12個(gè)樓盤(pán)基本都是行列式的排列，沒(méi)有新意。另外就是這里已經(jīng)是樓市的密集點(diǎn)，房市成熟，房?jī)r(jià)高，可發(fā)展空間較小。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤(pán)l 代表樓盤(pán)：和平花園、歷東花園、文東裕華園、東旺家園、華僑公寓及舜風(fēng)世紀(jì)花園l 特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)地段靠近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，基本上屬中檔樓盤(pán)，品質(zhì)不高，普遍占地面積不大，不能形成氣候，居于高檔經(jīng)濟(jì)適用房，沒(méi)有特點(diǎn)。歷下區(qū)在濟(jì)南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟(jì)南市東南角，被人們稱(chēng)為濟(jì)南的“富人區(qū)”。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱(chēng)得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場(chǎng)，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。