我國房地產(chǎn)企業(yè)集團管控模式(文件)
【正文】 售部除核心人員為公司職員，其它都 為外聘，項目結(jié)束后即解散 ●售后服務(wù)部處理鑒定合同后其它事宜，包括收款、保管合同、房屋改造等 ?。ǘ﹥?yōu)勢 ●內(nèi)部競爭機制的引入，使項目開發(fā)既快且質(zhì)量較高 ●職能清晰、市場反應(yīng)快 ●對市場和政策把握準確 ?。ㄈ┝觿荨 窨偨?jīng)理一人決定項目的選擇，風(fēng)險大 ●需要一批高素質(zhì)管理人材 三、董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，堅持公司內(nèi)部經(jīng)營市場化的管理模式 ?。ㄒ唬┨攸c ●董事會由公司的總裁和副總裁組成，持有公司小部分股份 ●項目、方案的選擇及策劃主旨由公司董事會決議 ●項目的前期調(diào)研委托專業(yè)咨詢公司 ●公司內(nèi)部經(jīng)營市場化，公司內(nèi)部成立四個子公司：物業(yè)公司、裝飾公司、策劃廣告公司和銷售公司，項目公司與這四家公司簽訂合同，按市場水平支付代理費 ●項目公司的財務(wù)人員由總部委派，工資由總部發(fā)放，相對較高 ●物業(yè)公司是獨立核算、自負盈虧，在管理好倍特自身項目的同時，也參與外部市場樓盤的管理，但物業(yè)公司的定位絕不是利潤中心 ●公司提倡“制度化、規(guī)范化、人性化” ?。ǘ﹥?yōu)勢 ●內(nèi)部經(jīng)營市場化，部門之間職責(zé)和清晰，運作效率高 ●項目子公司經(jīng)理只對項目公司董事會負責(zé)，市場反應(yīng)速度快 ?。ㄈ┝觿荨 窆芾沓杀鞠鄬^高 ●強有力的內(nèi)部協(xié)調(diào)能力 四、滾動式開發(fā)，流水線式操作的管理模式 （一）特點 ●總部職能簡單，只作財務(wù)控制和項目決策 ●將房地產(chǎn)開發(fā)的價值鏈拆開，分別成立公司進行運作，但公司不獨立核算、財務(wù)由總公司財務(wù)中心控制 ●公司房地產(chǎn)項目實行滾動開發(fā)，以自有資金為主 ●公司內(nèi)部人員職責(zé)清晰，專人負責(zé)專職項目的審批報建，建設(shè)、銷售等實行“流水線”式操作 ●在項目開發(fā)過程中，老板只參與項目選擇、設(shè)計和施工管理，其它都是由各公司經(jīng)理自負其責(zé) ●公司內(nèi)部不鼓勵越級匯報，實行層層匯報 ●公司內(nèi)部實行全體獎勵制，但銷售部門的工資最高，與效益掛鉤 ●公司財務(wù)狀況基本透明，老板主動與各公司經(jīng)理溝通 （二）優(yōu)勢 ●“流水線”式操作，各負其責(zé)，協(xié)同效應(yīng)強 ●滾動式開發(fā)相對成本較低 ?。ㄈ┝觿荨 窆緝?nèi)部需要極強的協(xié)調(diào)能力 ●要嚴格遵守計劃時間表，若某處出現(xiàn)推遲，全盤工作都要進行調(diào)整 五、項目公司管理模式 ?。ㄒ唬┨攸c ●單項目管理公司的組織結(jié)構(gòu)(功能型) ●公司內(nèi)部實行扁平式管理，權(quán)力下放，內(nèi)部職責(zé)清晰 ●市場研究細致認真，項目的研究工作在半年到一年 ●公司實行預(yù)算計劃管理 ●嚴格的人材造拔制度 ●較高的薪酬體系，定期對員工實行考核，但考核與薪酬不掛鉤 ●每月開一次懇談會，員工與老總進行交流 ●逐級授權(quán)，逐漸匯報 ●整個小區(qū)策劃外包，風(fēng)格統(tǒng)一，持續(xù)性強
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