【正文】 底稿 ?內(nèi)部審計(jì)制度 ?審計(jì)規(guī)劃及年度 /季度審計(jì)計(jì)劃 ?審計(jì)工作底稿 ?審計(jì)報(bào)告 ?審計(jì)決定 ?審計(jì)決定執(zhí)行 情況報(bào)告 說(shuō)明 ? 內(nèi)部審計(jì)體系是保障集團(tuán)運(yùn)營(yíng)安全的體系，涉及集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面。明確規(guī)定下屬公司信息傳遞的內(nèi)容、渠道、方式、時(shí)限； ? 根據(jù)未來(lái)投資內(nèi)部管理情況，近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要管控戰(zhàn)略管理信息、投資信息、財(cái)務(wù)信息、業(yè)務(wù)信息和人力資源信息等，對(duì)其他業(yè)務(wù)主要是對(duì)戰(zhàn)略信息、投資信息和財(cái)務(wù)信息的控制； ? 逐步完善信息控制渠道，并對(duì)所有下屬公司投資信息和戰(zhàn)略管理信息進(jìn)行控制； ? 搭建集團(tuán)的信息化平臺(tái)建設(shè)，提高信息傳遞、處理的速度和質(zhì)量。 ?短時(shí)間內(nèi)要求專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目迅速了解和掌握基本情況； ?聽(tīng)證、論證時(shí)間周期難以控制； ?專(zhuān)家配置要求高，短期內(nèi)難以形成工作默契。 人員組成 外聘的專(zhuān)業(yè)人員、有關(guān)職能集團(tuán)的人員、根據(jù)項(xiàng)目情況邀請(qǐng)的臨時(shí)人員 決策專(zhuān)家委員會(huì)是為集團(tuán)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的各種決策提供咨詢(xún)意見(jiàn)的機(jī)構(gòu)，改變目前以行政決策代替專(zhuān)業(yè)決策。 招標(biāo)采購(gòu)管理 ?地產(chǎn)公司編制營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（包括價(jià)格方案）報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部審批。 方案設(shè)計(jì)聽(tīng)證 ? 目的：保證項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)成果在技術(shù)、市場(chǎng)、成本等各方面的可實(shí)施性； ? 時(shí)間點(diǎn)：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段結(jié)束，報(bào)建方案完成時(shí)； ? 集團(tuán)牽頭部門(mén)：戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部（專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)）； ? 集團(tuán)參與部門(mén)：集團(tuán)高層、財(cái)務(wù)部、專(zhuān)家委員會(huì)。 — 63 — 導(dǎo)讀 ? 管控模式設(shè)計(jì)綜述 ? 未來(lái)公司管控模式選擇 ? 未來(lái)公司管控實(shí)施措施 ? 集團(tuán)對(duì)各業(yè)務(wù)板塊職能管控措施 ? 集團(tuán)對(duì)未來(lái)置業(yè)價(jià)值鏈管控措施 ? 未來(lái)置業(yè)對(duì)項(xiàng)目部管控措施 — 64 — 現(xiàn)階段，未來(lái)置業(yè)對(duì)項(xiàng)目部采取操作型管控模式，實(shí)行弱矩陣（強(qiáng)職能）式項(xiàng)目管理架構(gòu)，進(jìn)行適度授權(quán)，加強(qiáng)項(xiàng)目部對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)管理職能 類(lèi) 型 職責(zé)分工 優(yōu)點(diǎn) 實(shí)施條件 缺點(diǎn) 類(lèi) 型 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷(xiāo)售 。 招標(biāo)文件目標(biāo)成本審批 ? 目的：對(duì)招標(biāo)文件、招標(biāo)方案、招標(biāo)入圍供應(yīng)商；各階段目標(biāo)成本重點(diǎn)過(guò)程進(jìn)行控制； ? 時(shí)間點(diǎn)：施工圖設(shè)計(jì)完成后（施工預(yù)算完成）一周內(nèi)左右； ? 集團(tuán)牽頭部門(mén)：財(cái)務(wù)部； ? 集團(tuán)參與部門(mén)：集團(tuán)高層、財(cái)務(wù)部、合約部； ? 成果標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)文件、目標(biāo)成本。 成本管理 — 61 — 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)：未來(lái)投資對(duì)未來(lái)置業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取聽(tīng)證會(huì)的方式進(jìn)行集體決策 目標(biāo)地塊研究聽(tīng)證 ? 目的：提高地產(chǎn)公司項(xiàng)目拓展效率和集團(tuán)投資決策效率； ? 時(shí)間點(diǎn)：項(xiàng)目拓展前期，目標(biāo)地塊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究完成后； ? 集團(tuán)牽頭部門(mén)：戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目拓展管理小組； ? 集團(tuán)參與部門(mén)：集團(tuán)高層、財(cái)務(wù)部、專(zhuān)家委員會(huì)。 項(xiàng)目論證 ?集團(tuán)組織專(zhuān)家對(duì)方案設(shè)計(jì)階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)）進(jìn)行聽(tīng)證； ?總經(jīng)理辦公會(huì)決策。要求對(duì)聽(tīng)證結(jié)果進(jìn)行總結(jié)歸納； ?總經(jīng)理辦公會(huì)對(duì)專(zhuān)家委員會(huì)提交的聽(tīng)證成果和意見(jiàn)最終決策。 相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理，參與風(fēng)險(xiǎn)管理小組安排的工作。 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 51 — 在項(xiàng)目投資選擇過(guò)程中，應(yīng)建立集團(tuán)戰(zhàn)略指引下的選擇評(píng)價(jià)體系 ,確保新項(xiàng)目與戰(zhàn)略方向的一致性，提高項(xiàng)目投資決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性 ? 財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)支持程度 ? 目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累 ? 專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備 ? 政府及政策的支持性 ? 與集團(tuán)其它項(xiàng)目的互補(bǔ)性 ? 實(shí)體資源的易獲得性 ? 資源的整合能力 資源匹配程度 ? 市場(chǎng)規(guī)模和增長(zhǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 ? 行業(yè)機(jī)會(huì)和威脅 ? 資源需求 ? 與集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略匹配 ? 社會(huì)、政治、法律和環(huán)境因素 ? 獲利能力 ? 風(fēng)險(xiǎn)程度 項(xiàng)目吸引力 項(xiàng)目選擇 可行性分析 決策 實(shí)施 戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部 初步選擇項(xiàng)目 戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部 組織分析 專(zhuān)家論證 決策層投資決策 下屬公司 下屬公司 提 出新項(xiàng)目 項(xiàng)目選擇項(xiàng)目 項(xiàng)目? 可持續(xù)發(fā)展 ? 低風(fēng)險(xiǎn) ? 高獲利 新項(xiàng)目選擇流程 定性與 定量結(jié)合 新項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 新項(xiàng)目 選擇原則 集團(tuán)戰(zhàn)略 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 52 — 建立暢通的信息傳遞渠道，確保集團(tuán)對(duì)下屬公司各項(xiàng)關(guān)鍵信息的及時(shí)、準(zhǔn)確掌握，并進(jìn)行有效的分析、評(píng)價(jià)和控制，是降低日常運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施 信息控制渠道 管理者定期 述職制度 財(cái)務(wù)信息 報(bào)告制度 經(jīng)營(yíng)管理信息 報(bào)告制度 重大專(zhuān)項(xiàng)事務(wù) 信息報(bào)告制度 重大突發(fā)事件 報(bào)告制度 說(shuō)明 ? 目標(biāo) ： 建立信息交換平臺(tái)與規(guī)范的溝通渠道，通過(guò)對(duì)各下屬公司各種信息的全面控制，確保對(duì)各下屬公司經(jīng)營(yíng)狀況得到及時(shí)、準(zhǔn)確掌控。 關(guān)鍵步驟 下屬公司 集團(tuán)公司 90% 50% 一、目標(biāo)設(shè)定 二、數(shù)據(jù)收集 /處理 三、結(jié)果反饋 100% 指導(dǎo)原則 ? 績(jī)效管理的目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而制定的，同時(shí)，集團(tuán)管理層需要定期對(duì)績(jī)效管理的目標(biāo)和指標(biāo)進(jìn)行定期審視，針對(duì)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的修訂和企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題作出相應(yīng)的調(diào)整； ? 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)告、匯總、復(fù)核、并通過(guò)計(jì)算與績(jī)效目標(biāo)比照，作為采取相應(yīng)管理措施的依據(jù)，數(shù)據(jù)信息的實(shí)時(shí)掌握是建立在一套集成的信息系統(tǒng)和管理流程之上的； ? 監(jiān)控與評(píng)估是根據(jù)績(jī)效管理的目標(biāo)，對(duì)實(shí)際的業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行衡量和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題和差距；在這里分為季度經(jīng)營(yíng)分析、意見(jiàn)反饋，半年 /年度績(jī)效考核； ? 為了配合績(jī)效管理的順利推行實(shí)施，未來(lái)投資應(yīng)把薪酬福利政策與績(jī)效考核相掛鉤，發(fā)揮有效的激勵(lì)作用。 未來(lái)投資 下屬公司 下屬公司 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 44 — 在人力管控方面，未來(lái)投資針對(duì)全資、控股公司，可通過(guò)對(duì)下屬公司高管、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的人事任免、薪酬與績(jī)效管理等人力管控手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)子公司的管控 控制對(duì)象 下屬公司 控制內(nèi)容 實(shí)現(xiàn)途徑 — 建立選聘、考核體系 下屬公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的選派、任免、考核、薪酬管理 ? 人力資源部組織下屬公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人初選，經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)審核后，按照集團(tuán)相關(guān)程序聘用； ? 由下屬公司總經(jīng)理提名，聘任或解聘副總經(jīng)理。選擇哪一種劃撥方式必須結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況而定。 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工 銷(xiāo)售服務(wù) 市場(chǎng) 研究 投資 決策 土地 獲取 市場(chǎng) 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 質(zhì)量 品牌 傳播 銷(xiāo)售 組織 物業(yè) 管理 研究投資決策 獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織質(zhì)量 品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理研究投資決策 獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織質(zhì)量 品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)追蹤 立項(xiàng) 開(kāi)工 預(yù)售 竣工驗(yàn)收 設(shè)計(jì)招標(biāo) 進(jìn)度 成本 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 34 — 在財(cái)務(wù)管控的權(quán)責(zé)劃分上，未來(lái)投資擁有超預(yù)算審批權(quán)、資金控制權(quán)及統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算的責(zé)任 關(guān)鍵控制點(diǎn) 未來(lái)投資 下屬公司 預(yù)算管理 ?審批超預(yù)算項(xiàng)目 ?月度及季度資金預(yù)算審批 ?制定滾動(dòng)式月度或季度預(yù)算，上報(bào)集團(tuán)審批執(zhí)行 資金管理 ?下屬公司日常資金收支的控制權(quán) ?審批預(yù)算外資金支出 ?制定資金收支周報(bào)表或月報(bào)，上報(bào)集團(tuán) ?預(yù)算內(nèi)資金支出由下屬單位總經(jīng)理負(fù)責(zé) 財(cái)務(wù)核算 ?統(tǒng)一核算體系，制定一般的核算原則 ?制定統(tǒng)一核算體系下的本公司財(cái)務(wù)核算實(shí)施細(xì)則及執(zhí)行 財(cái)務(wù)報(bào)告及分析 ?制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)報(bào)告及分析基本原則 ?在未來(lái)投資基本原則指導(dǎo)下，制定本業(yè)務(wù)板塊的實(shí)施細(xì)則，上報(bào)審批后實(shí)施 籌資及對(duì)外擔(dān)保 ?籌資及對(duì)外擔(dān)保權(quán)由未來(lái)投資統(tǒng)一管理和執(zhí)行 ?無(wú)籌資和對(duì)外擔(dān)保權(quán)，但需要輔助未來(lái)投資執(zhí)行具體事務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 35 — 集團(tuán)化財(cái)務(wù)控制系統(tǒng) 預(yù)算管理 ?... 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督與控 制 資金預(yù)算 預(yù)算編制 財(cái)務(wù)管理 成本管 理 存貨管 理 應(yīng)收賬款管 理 貨幣資金管 理 ?... 固定資產(chǎn)管理 財(cái)務(wù)分 析 會(huì)計(jì)核算 憑證管理 記帳核算 成本核 算 ?... 審核監(jiān) 督 投融資管理 ?... 投資效益分 析 融資管理 投資后管理 預(yù)算審核 集團(tuán)內(nèi)部核算 財(cái)務(wù)管理職能是集團(tuán)管控的重要手段，未來(lái)投資應(yīng)逐步完善集團(tuán)化統(tǒng)一的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理職能，從而建立起有效的財(cái)務(wù)管控體系 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 36 — 首先應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，它是集團(tuán)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、資源重新配置和加強(qiáng)內(nèi)部控制的基礎(chǔ) 全面預(yù)算管理 事前控制 事中控制 事后控制 全面預(yù)算的范圍覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行 事前、事中、事后全過(guò)程的控制 ，便于管理層在過(guò)程中控制和監(jiān)督業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差并及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施 全面預(yù)算管理的價(jià)值 戰(zhàn)略管理的手段 資源優(yōu)化配置 的手段 業(yè)務(wù)管理的手段 人員管理的手段 說(shuō)明 ? 預(yù)算是對(duì)集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一系列量化的計(jì)劃安排，細(xì)化了集團(tuán)整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃； ? 預(yù)算涉及集團(tuán)所有下屬單位和部門(mén)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其有效量化為各下屬單位和部門(mén)具體可行的努力目標(biāo)，同時(shí)也建立了共同遵守的行為規(guī)范； ? 預(yù)算是進(jìn)行事前、事中、事后控制的有效工具，便于管理層在過(guò)程中控制和監(jiān)督業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差并確定偏差的大小，預(yù)算是執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行管理監(jiān)控的基準(zhǔn)和參照，預(yù)算也是下屬單位和部門(mén)績(jī)效考核的基礎(chǔ)和比較對(duì)象。 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 32 — 并根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)施，定期組織召開(kāi)計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)解決在計(jì)劃制訂、執(zhí)行、反饋、調(diào)整中的出現(xiàn)的問(wèn)題 會(huì)后措施： ? 會(huì)后戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部及時(shí)制訂、下發(fā)下階段計(jì)劃，明確下階段工作重點(diǎn)； ? 下發(fā)上階段計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中暴露問(wèn)題限時(shí)整改通知； ? 配合計(jì)劃的調(diào)整，對(duì)未來(lái)投資各部門(mén)以及下屬公司考核體系中相關(guān)考核指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 第一部分： 外部環(huán)境和內(nèi)部資源分析 第二部分： 經(jīng)營(yíng)管理方針和目標(biāo) 第三部分： 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和管理舉措 第四部分： 風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策和相應(yīng)支持資源需求分析 ? 經(jīng)營(yíng)管理方針是未來(lái)投資開(kāi)展各項(xiàng)工作的指導(dǎo)原則，是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保證，主要包括：基本方針、開(kāi)發(fā)方針、銷(xiāo)售方針、成本控制方針等； ? 年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)是根據(jù)未來(lái)投資經(jīng)營(yíng)方針而制定的。 ? 目的 化為一個(gè)詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算，作為集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)和下屬公司領(lǐng)導(dǎo)之間的“管理合同”。 戰(zhàn)略管控 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃管理系統(tǒng) ? 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理系統(tǒng) 財(cái)務(wù)管控 ? 預(yù)算管理系統(tǒng) ? 資金管理系統(tǒng) ? 財(cái)務(wù)人員管理 人力資源管控 ? 人員任免管理 ? 人員考核系統(tǒng) 風(fēng)險(xiǎn)管控 ? 審計(jì)管理系統(tǒng) ? 投資管理系統(tǒng) ? 信息控制系統(tǒng) — 25 — 戰(zhàn)略管理的主要作用在于為集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略和下屬公司的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提供協(xié)調(diào)一致的機(jī)制， 是集團(tuán)未來(lái)管控模式成熟、可持續(xù)發(fā)展的前提和基礎(chǔ) 風(fēng)險(xiǎn)管控 未來(lái)投資整體戰(zhàn)略（規(guī)劃） 集團(tuán)整體定位 集團(tuán)發(fā)展目標(biāo) 下屬公司戰(zhàn)略 （整體規(guī)劃） 下屬公司戰(zhàn)略 （整體規(guī)劃） 下屬公司戰(zhàn)略定位 下屬公司發(fā)展目標(biāo) 下屬公司戰(zhàn)略定位 下屬公司發(fā)展目標(biāo) ?集團(tuán)對(duì)下屬公司的戰(zhàn)略管理提供了集團(tuán)與下屬公司之間相互協(xié)調(diào)和信息溝通的框架； ?未來(lái)投資通過(guò)戰(zhàn)略規(guī)劃管理流程，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體戰(zhàn)略和下屬公司戰(zhàn)略的協(xié)調(diào)一致。 中期 遠(yuǎn)期 戰(zhàn)略管控 財(cái)務(wù)管控 人力資源管控 風(fēng)險(xiǎn)管控 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 成本及采購(gòu)控制 工程施工管理 營(yíng)銷(xiāo)及客戶(hù)管理 — 19 — 基于未來(lái)投資與未來(lái)置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)置業(yè)對(duì)所屬項(xiàng)目部采取操作型管控，隨著公司多項(xiàng)目跨區(qū)域的發(fā)展也逐漸向戰(zhàn)略型、投資型管控發(fā)展 未來(lái)置業(yè)對(duì)項(xiàng)目部管控模式選擇基礎(chǔ) 未來(lái)投資 未來(lái)置