分時(shí)度假的起源及其正確定義(文件)
【正文】 經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)盈利。因此其實(shí)際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動(dòng)變現(xiàn)而個(gè)人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。 一、 酒店式公寓的市場(chǎng)定位 酒店式公寓主要的目標(biāo)市場(chǎng)為四種人：長(zhǎng)期出國(guó)的生意人（即外籍工作人員），長(zhǎng)期在外的高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者，大企業(yè)的企劃思想者，以及正在度長(zhǎng)假的家庭。當(dāng)時(shí)深圳是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿，國(guó)際化程度最高、國(guó)際商務(wù)活動(dòng)最活躍的特區(qū)，各家酒店式公寓都獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 如果區(qū)位合適，設(shè)計(jì)科學(xué)，價(jià)格適中，周邊配套完備，有些代表性酒店式公寓的回報(bào)率和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以達(dá)到比一般物業(yè)高一倍甚至數(shù)倍速的回報(bào)率，比如上海雅詩(shī)閣三居室的月租金高峰時(shí)達(dá)5000美元，年租金近50萬(wàn)元人民幣。 四、酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 目前，市場(chǎng)上酒店式公寓的種類、規(guī)模、賣(mài)點(diǎn)各不相同，但一般來(lái)說(shuō)，只要是真正的酒店式公寓，均應(yīng)遵循以下的設(shè)計(jì)原則（換句話說(shuō)，成功的酒店式公寓，一般都具備以下必備的特征）： 168。但基本的家居功能要齊全，能滿足第一居所的需求，注重家居氛圍； 168。產(chǎn)權(quán)酒店——飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展之路》，［M］，北京，中國(guó)旅游出版社，2002； ② 張澤一，《試析我國(guó)旅游創(chuàng)新中的分時(shí)度假》，［J］，重慶商學(xué)院學(xué)報(bào)，2001（4）； ③ 羅守貴、張國(guó)安、高汝熹，《分時(shí)度假在中國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展分析》，［J］，商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2002（1）； ④ 魏小安、劉趙平、張樹(shù)民，《中國(guó)旅游業(yè)新世紀(jì)發(fā)展大趨勢(shì)》，［M］，廣州，廣東旅游出版社，1999； ⑤ 劉春鳴，《談產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店在我國(guó)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景》，海南，2003； ⑥ 《產(chǎn)權(quán)式酒店熱銷隱含風(fēng)險(xiǎn)》，新經(jīng)濟(jì)，2003（3）； ⑦ 賀飛、秦宜德，《旅游地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火 分時(shí)度假前景誘人現(xiàn)實(shí)尷尬》，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，20031217 ⑧ MacKinnon , J. G. “Critical values for cointegration tests,” in Long run Economic Relationships: readings in Cointegration edited by R. F. Engle and C. W. J. Granger (Oxford University Press, 1991) , pp. 176 – 223. ⑨ McCue, Thomas E. and John L. Kling, “Real estate returns and the macroeconomy: Some empirical evidence from real estate investment trust date, 19721991,” The Journal of Real Estate Research, Vol. 9 (1994), pp. 277288. ⑩ Renaud Bertrand, “The 1985 to 1994 global real estate cycle: An overview,” Journal of Real Estate Literature, Vol. 5 (1997), pp. 1344.。 要有足夠的公共服務(wù)支持系統(tǒng)，包括健身房、洗衣房、餐飲、酒吧、圖書(shū)室、商務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、豪華大堂、前臺(tái)、控制室等。 168。 大多設(shè)計(jì)在一個(gè)城市綜合體內(nèi)，以便通過(guò)“空間借用”提供充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，做到資源共享； 從目前國(guó)內(nèi)實(shí)踐的結(jié)果來(lái)看，也是喜憂參半，憂多于喜。目前中國(guó)大陸酒店式公寓的代表也出自這兩個(gè)地方，如上海的雅詩(shī)閣、北京的財(cái)富中心、東方廣場(chǎng)、福頓中心、國(guó)貿(mào)中心等。 酒店式公寓最早起源于19世紀(jì)中后期的美國(guó)和澳洲。 二、 酒店式公寓的起源 酒店式公寓（Serviced Apartment）是融合了星級(jí)酒店的設(shè)施與服務(wù)、專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)、提供低于酒店的價(jià)格和注重家庭特色于一體的自住式單位。 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上為酒店起到了一個(gè)組合投資的作用。 （由上表可知，一般來(lái)說(shuō)國(guó)內(nèi)目前的產(chǎn)權(quán)式酒店如果要獲得8%的年回報(bào)，則其平均入住率必須達(dá)到60%左右，而這正是中國(guó)3星級(jí)酒店的平均入住率。 在我國(guó)，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。 二、 國(guó)內(nèi)概況 產(chǎn)權(quán)式酒店的回報(bào)率大小和風(fēng)險(xiǎn)高低完全取決于該酒店在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。 例如，我國(guó)與世界許多國(guó)家間都沒(méi)有免簽證制度，我國(guó)購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的會(huì)員在出國(guó)簽證方面還可能出現(xiàn)麻煩。中國(guó)目前每萬(wàn)人擁有的分時(shí)度假會(huì)員數(shù)是周邊國(guó)家中最低的，而美國(guó)是60人。 當(dāng)前，中國(guó)國(guó)內(nèi)的平均消費(fèi)水平還沒(méi)有達(dá)到分時(shí)度假的要求，在住房、汽車(chē)等消費(fèi)品還沒(méi)有完全解決的情況下，對(duì)分時(shí)度假的需求僅限于數(shù)量極小的高收入
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