【正文】 區(qū)。本項目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。同時人民廣場的改建會清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項目的宣傳推廣。本項目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業(yè)和文娛”兩個主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補(bǔ)該區(qū)購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業(yè)價值。在柳州，假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為商場營業(yè)額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》，為城中區(qū)的商業(yè)項目注入了一股強(qiáng)大的活力。建設(shè)電子商務(wù)平臺適用于一些大型的商用物業(yè)如購物中心、大型百貨商場、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場。此外，與已購鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)非常重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進(jìn)一個或多個客戶前來購買。⑵地段優(yōu)勢五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方。⑶項目可塑性強(qiáng)本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項目具備很強(qiáng)的可塑空間。優(yōu)勢應(yīng)用：——人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。優(yōu)勢應(yīng)用：——在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮停車消費(fèi)及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。（W）⑴地塊有高差本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現(xiàn)不平整。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問題更加突出。應(yīng)對措施：——在營銷推廣階段強(qiáng)化“柳州五星”的市場號召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。而且主要是客戶的投資信心會受到影響。（O）⑴ 五星商圈的商場功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：五星商圈的商場經(jīng)營基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場經(jīng)營，均強(qiáng)調(diào)滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。城區(qū)功能劃分逐漸明朗、強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢互補(bǔ)，令同區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)不至于盲目。⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項目成為“步行街商廈” 本項目的地理位置決定了項目的個性，位處規(guī)劃中的曙光路步行街中段，可在項目的規(guī)劃設(shè)計階段，將本商場設(shè)計融入傳統(tǒng)商業(yè)步行街設(shè)計，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”，為項目本身挖掘更多的附加值。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，可總結(jié)出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。（T）⑴市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫柳州市商業(yè)競爭十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項目的數(shù)量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。溫州商貿(mào)城、新時代商業(yè)港及谷埠街國際商城都有專業(yè)性的策劃公司或香港投資公司參與，項目的素質(zhì)及推廣手法得到較大的提升，使項目尚未推售即面臨競爭。⑸消費(fèi)觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2022年人均收入據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計為7000多元；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，對價格很敏感；假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)還有待完善。（第二章完） 競爭對手分析一、概述商用物業(yè)的競爭對手與住宅物業(yè)有些區(qū)別，住宅物業(yè)的競爭對手是同區(qū)域、同檔次、同類型的項目，而商用物業(yè)的競爭對手，則可能是不同區(qū)域、不同檔次、不同類型、不同規(guī)模的項目，甚至有可能是全城的商用項目都是我們的競爭對手，這和商用物業(yè)的置業(yè)需求有關(guān)。 ⑵產(chǎn)品差異：如規(guī)模差異、檔次差異、物業(yè)類型差異、項目配套差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。因此投資者在選擇投資對象時，不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項目的投資回報能力。商品房銷售門檻的提高令整個房地產(chǎn)開發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開發(fā)資金，同時令銷售許可時間延后。⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項目招商據(jù)柳州市政府“發(fā)展大商貿(mào)”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿(mào)企業(yè)，發(fā)揮各方的互補(bǔ)優(yōu)勢，迅速做大做強(qiáng)，成為龍頭骨干企業(yè)，從而帶動全市商貿(mào)流通的更快發(fā)展，其中就有項目附近的工貿(mào)、五星商廈。⑵五星商業(yè)街的啟動，對本項目有直接威脅五星商業(yè)街于本項目處于同一區(qū)域，并以“五星”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢；就目前情況來看，其商業(yè)投資價值高于本項目，五星商業(yè)街與本項目的商業(yè)定位相似，對本項目的推廣，有直接的威脅。一些好地段的商鋪會成為商家置業(yè)首選。紅光橋建成后（2022年），與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，能極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況，能加強(qiáng)南北人流的往來，從而為城中區(qū)商業(yè)提供更好的休閑、購物、娛樂環(huán)境。本項目作為商住一體開發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場部分人民廣場強(qiáng)調(diào)的是旅游、文化功能，而本項目則體現(xiàn)的是吃、穿、用、住“一站式”的消費(fèi)中心，兩者還是有區(qū)別的、互補(bǔ)的。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能富余、休閑娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機(jī)會點。⑹項目受回遷因素影響項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統(tǒng)一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。應(yīng)對措施：——及時跟進(jìn)本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。⑶曙光路商業(yè)氣氛差項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)殘舊，缺乏特色商場經(jīng)營，因而人流較少，對未來經(jīng)營有不利影響。應(yīng)對措施：——利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓展項目賣點。優(yōu)勢應(yīng)用：——充分利用本項目面江的優(yōu)勢，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項目南面規(guī)劃成開闊的休閑購物區(qū)，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環(huán)境。項目所在的解放南路是過江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項目規(guī)劃帶來必須考量因素。——作為新的商業(yè)項目，本項目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善。本項目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。本項目地處“大型購物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶群有極強(qiáng)的吸引力。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。本項目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國外大型購物中心的設(shè)計理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計思想，在保證商場功能統(tǒng)一的同時，把商場融入傳統(tǒng)的商業(yè)街，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”。MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。人民廣場的改建會強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區(qū)形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。本項目位于“河北一級商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。在兩級商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。本項目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢），周邊道路屬于過江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。本項目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價值潛力。規(guī)劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口，全長1448米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。⑶曙光路步行街的規(guī)劃（2022年11月）曙光路與近現(xiàn)代意義上的柳州市是同步發(fā)展的。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍的本項目具備先天的地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢。，經(jīng)營狀況在柳州市也是較理想的。經(jīng)營方式：散鋪經(jīng)營，以收租為主 月租金：樓層 月租金首層 柜臺10001300元/米/月二層基本價：25003000元/間/月610 m2：4001400元/間/月、1018 m2：15002500元/ 間/月19 m2以上：3000元/間/月三層 基本價：15001800元/間/月1018 m2：60元/ m 2/月物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米/月空置率：0現(xiàn)場人流： 時 間 （am）10點 （pm ）16 點 晚上19點人流量 22人/分鐘 53人/分鐘 60人/分鐘綜合評價：該商場地處商業(yè)中心，周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項目建于99年4月8日，現(xiàn)商場內(nèi)的布置比較陳舊，購物環(huán)境及檔次偏低，業(yè)主經(jīng)營以低檔商品為主，由于商場內(nèi)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當(dāng)一部分具中檔消費(fèi)水平的消費(fèi)者未被吸引過來，針對的客戶群多為2030歲的女性消費(fèi)者。⑵五星商場（百貨公司賣場）樓層 經(jīng)營種類1 家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2 女士休閑服裝、皮具、鞋帽3 男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4 男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5 通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6 大型娛樂城7 金馬食城8 保齡球經(jīng)營品牌：種類 品 牌電器 飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾 圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等內(nèi)衣 皮爾卡丹、舒雅等化妝品 雅芳、柏紛等現(xiàn)場人流：時 間 （am）10點 （pm ）16 點 晚上19點人流量 22人/分鐘 53人/分鐘 62人/分鐘經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營業(yè)額的2425%之間提取。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點（以經(jīng)營服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。經(jīng)營租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。租金范圍：一般在180—300元/平米。 許多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經(jīng)營商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r，他們也很少過問。大部分經(jīng)營者對目前的經(jīng)營狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。對于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營應(yīng)占較大的比例。對于占一半多比例的“隨機(jī)型購物”，通過銷售現(xiàn)場的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費(fèi)者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費(fèi)者的逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大的商機(jī)。城中區(qū)在柳州具有無可代替的商業(yè)吸引力。居民消費(fèi)價格 ：%，比去年同期增長。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實的影響，居民收入增長加快：在居民年收入方面：2022年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。而大型綜合性商場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長，2022年柳州商場、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，%，工貿(mào)大%，% 。其中，城，%；各縣及縣以下，% ； 近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達(dá)到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機(jī)會。從市場現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。時代廣場、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一批大型商業(yè)項目先后進(jìn)入市場，將備受投資者及用家注意。商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。據(jù)市場調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號 樓盤名 所屬城區(qū) 商業(yè)規(guī)模1 五星商業(yè)步行街 城中 ㎡2 時代商廈 城中 ㎡3 藍(lán)色港灣 城中 約1萬㎡4 鴻府 城中 ㎡5 淘園世家 城中 ㎡6 華天世紀(jì)