【正文】 景。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。因此本項目一定要考慮設(shè)置一些必要的運動休閑設(shè)施。216。 植物選配風(fēng)格自然化，園林主題化。園林化的景觀還需要貼切的藝術(shù)化的好名稱，便于提煉主題景觀組團特色，并形成一個系列，使景觀特色鮮明有文化歸屬感，也便于景觀的宣傳推廣。 開發(fā)推廣步驟鑒于項目規(guī)模較大，營建周期較長，拆遷量大不能一步到位，建議采用分期開發(fā)的策略，開發(fā)一期成熟一期，熱銷一期，逐步拉動人氣，樹立市場良好口碑。這種設(shè)想主要是根據(jù)湖塘購房特點，結(jié)合項目分期開發(fā)步驟而定。216。在分期推廣上，既要結(jié)合拆遷開發(fā)進度，又要根據(jù)市場行情，合理控制銷售節(jié)奏，在照顧資金快速回籠的同時，保證項目利潤最大化。在宣傳上，一定要突出核心賣點，強勢出擊，不同階段宣傳側(cè)重點不同，并形成一個整體的宣傳系列。在具體推廣上，對推廣方式進行研究創(chuàng)新，在保證推廣效果的前提下，一定要加強成本核算，以達到用最小的投入取得最大的推廣效果。十二、初步營銷推廣策略（假設(shè)案名為水漾年華）營銷方式216。包裝策略216。因此發(fā)展商在賣樓前，其一必須要求施工單位完全按操作規(guī)程進行嚴格的文明施工，塑造一個整潔的、有序工程形象；其二、開始賣樓，發(fā)展商必須確保工程施工正常進行，以免給買家造成開發(fā)商沒有實力的印象。室內(nèi)部分售樓處室內(nèi)形象的構(gòu)成包括：整個接待和展示大廳的設(shè)計風(fēng)格。⑤樣板房：給客戶一個實地參照，給客戶一個好心情，進而產(chǎn)生欲望。252。 均價： 樓盤定價方法有很多種，有“成本+利潤”定價法，有根據(jù)市場行情定價法，有根據(jù)項目區(qū)域均價結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)定價法，我們建議采用根據(jù)項目綜合質(zhì)素與周邊競爭樓盤比較后然后取加權(quán)平均值的方法來制定均價，此定價方法科學(xué)嚴謹。⑴鑒于正常情況下的銷售中建議采取如下方式：①一次性付款方式（九七折）簽署房產(chǎn)《認購書時》交付定金七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款90%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%②分期付款方式（九九折） 簽署房產(chǎn)《認購書時》交付定金七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款30%（含定金）房屋封頂后七天內(nèi)付清樓款30%房屋室內(nèi)裝修完工后七天內(nèi)付清樓款30%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%③銀行個人購房貸款付款方式 簽署房產(chǎn)《認購書》時交付定金七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付至樓款30%（含定金） 銀行提供個人購房貸款70%⑵鑒于市場對本案熱情度很高，為防止形成哄搶行為，建議采?。阂淮涡愿犊罘绞?、銀行個人購房貸款付款方式，無任何折扣。目前常州“炒房族”隊伍日益壯大，新加入了上海與浙江的一些投資商，這些炒房族成為今年常州房價迅猛攀升的原因之一。本公司建議初步的開盤價定為2100元/㎡左右。 媒體選擇報紙廣告：借助報紙的巨大發(fā)行量，傳播樓盤信息。選擇報紙時應(yīng)注重湖塘人所關(guān)注的幾大報紙?；蛘哌x用綜合頻道1電視劇前的新聞時段以新聞的形式播出，這樣一可以增加項目可信度，二可以選擇觀眾層次與廣度。主要在預(yù)熱期、開盤期進行有效宣傳。車身廣告由于具有流動性質(zhì)，注視時間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡單明了，突出主題，能給人留下印象即可。最宜在引爆期開展促銷活動，以烘托現(xiàn)場氣氛，增強目標客戶群的忠誠度，達到塑造項目和開發(fā)商品牌形象的效果。③生態(tài)環(huán)境：外有大通河、內(nèi)有疊水活景，林木蔥郁，環(huán)境怡人。⑦物業(yè)管理、智能化：配備先進的智能化系統(tǒng)，知名物業(yè)管理貼心服務(wù)。但最核心的無非就是用自己項目最好的東西最核心的賣點來擊中業(yè)主的軟肋，在產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴重的今天，使項目脫穎而出！招無定式，以少勝多！“一條路、一條河、一個家”，留給人的是無窮的遐想與思考……u 階段性宣傳重點①預(yù)熱期以軟文報道為主，主打項目形象廣告（突出幾大賣點）第一期廣告主題：14萬平米雙水景中央生活特區(qū)，請您作主。②開盤期主打硬廣告、電視廣告、軟文配合，舉行開盤SP活動第一期廣告主題：金雞一暢，陽湖春曉一條路、一條河、一個家的賣點演繹，重點突出項目地段優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢。如參加房交會，并舉辦一些宣傳活動；清盤期應(yīng)主要動用價格策略、視銷售情況而定宣傳方向。樓市周刊整版封面20000內(nèi)頁8000清盤期經(jīng)典的、高貴的、地方有限的日報半版24500晚報半版13800合計427900u 其他廣告費用媒體時間單價合計備注大型戶外廣告一年15萬/年15萬車身廣告（14W）一年56000元/年電視廣告（社會寫真）新聞報道10天6600元/30秒常州廣播電臺90天45元/30秒4050公交語音報站與電子屏廣告一年2000元/輛2萬（10輛）含制作費合計合計：⑶其他SP活動等費用階段活動費用合計備注開盤期開盤活動10萬10萬強銷期公益活動5萬5萬持銷期房交會展位25㎡合計整個推廣費用合計約為：113萬（此為初步預(yù)算費用，還需根據(jù)銷售情況適時調(diào)整）十三、項目VI系統(tǒng)作品展示39 / 39。推廣費用計劃u 促銷推廣物料費用項目樓書：3000份15元/份=戶型單頁：5000份1元/份=業(yè)主通訊：3000份7元/份=沙盤：5萬元左右三維動畫：5分鐘24000元/分鐘=12萬元合計：u 媒體推廣報紙廣告：階段主題投放媒體版面費用（元）備注預(yù)熱期14萬平米雙水景中央生活特區(qū)日報半版24500晚報半版13800繽紛水漾嘉年華日報半版24500晚報半版13800開盤期金雞一暢，陽湖春曉日報整版49000晚報整版27600水漾年華盛情綻放日報1/4版12250晚報半版13800強銷期主題定位日報1/4版12250晚報半版13800地段優(yōu)勢日報1/4版12250晚報半版13800生態(tài)環(huán)境日報1/4版12250晚報半版13800建筑藝術(shù)日報1/4版12250晚報半版13800健康住宅日報1/4版12250晚報半版13800周邊配套日報1/4版12250晚報半版13800物業(yè)管理、智能化日報1/4版12250晚報半版13800持銷期發(fā)布參加房交會信息。③強銷期以SP活動為主，吸引人氣，進行強銷，突出核心賣點通過報紙廣告針對：雙水景中央生活特區(qū)、地段優(yōu)勢（金雞路擴建）、生態(tài)環(huán)境、建筑藝術(shù)、健康住宅、周邊配套、物業(yè)管理、智能化等核心賣點以平面廣告形式進行宣傳。第二期廣告主題：繽紛水漾嘉年華。鑒于本項目規(guī)模較大客群覆蓋面廣，況且目前湖塘版塊早已融入常州樓市，一般較大項目比如四季新城、新城南都宣傳均采用常州日報、常州電視臺等強勢媒體，容易形成項目大品牌概念，因此本項目主力媒體應(yīng)鎖定常州市強勢媒體，武進媒體作為補充。⑤健康住宅：隔熱、隔音材料，環(huán)保材料、綠化、運動休閑設(shè)施。 媒體的創(chuàng)新使用公交語音報站廣告與公交電子屏廣告:費用低,針對本案的目標客戶群定位可見,多數(shù)客戶乘坐公交車的幾率大,因此針對這部分客戶群，在乘坐公交車上班或出行時在潛移默化中灌輸本案的賣點,引起客戶的關(guān)注.252。樓書是建立在報紙廣告與電視廣告的基礎(chǔ)上，讓意向型客戶群更深層次的了解與自身息息相關(guān)的樓盤信息，以便更好地選擇。由于水漾年華定位中高檔樓盤，客戶消費群以湖塘為主，可水漾年華離市中心較遠，因此很有必要搞戶外和車身廣告，以提高項目的知名度。電臺廣告：針對有車族多數(shù)在開車上下班時間有收聽廣播電臺的習(xí)慣，建議在常州廣播電臺上針對本案的“14萬平米雙水景中央生活特區(qū)”等賣點進行宣傳，也可通過專題片的形式清相關(guān)人士做專題訪問。①形象片，突出項目高檔品質(zhì)定位，用動感畫面表現(xiàn)未來商業(yè)繁榮場景，形象片是項目取得良好形象，維護項目長期品牌，達到提升品牌的長期宣傳；②新聞片，以寫實手法為主，以新聞的形式報道本案開發(fā)中的奠基典禮、封頂、入住等各種活動內(nèi)容，向觀眾展示項目特征與個性的片段，既有新聞性，又有真實性，因而有較高的可信度。只是要注意根據(jù)銷售情況的不同，針對階段營銷計劃，實時調(diào)整。 媒體總策略：不同的媒體有不同的客戶群、有不同的檔次、有不同的宣傳力度，因此針對本案相應(yīng)的客戶群、項目檔次及針對不同銷售時期的宣傳力度，選擇相應(yīng)的媒體，并注重這些媒體的組合使用和創(chuàng)新使用，以便達到空前的效果。因此，對于本案，要做品牌，做出市場美譽度，一方面要防止“炒房族”的爛炒房現(xiàn)象，促使房價不合理上漲；另一方面要合理控制銷售進度，以達到利潤最大化、項目和開