【房地產(chǎn)】光明花園二期策劃方案(文件)
【正文】 小高層主力戶型：兩房兩廳(面積在90~110平方米之間,約占總戶型的10%)三房兩廳(面積在130~140平方米之間,約占總戶型的80%)四方兩廳(面積在140平方米以上,約占總戶型的10%)廣告主題：水岸福邸 該區(qū)域是武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域之一。三、光明花園二期營銷推廣策略（一）總體推廣策略及銷售目標(biāo)光明花園二期整體推廣思路光明花園一期重點(diǎn)向市場介紹項(xiàng)目的整體情況，如項(xiàng)目的位置、環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃、城市規(guī)劃、及項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)。二期客戶心理分析：二期累計(jì)接待客戶925組。從面積需求角度上看，以面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米及以下的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求約占總需求的20%。從客戶需求分析以及八月份市調(diào)可以得出結(jié)論：面積為100~120平方米戶型還是比較受到市場的歡迎；100平方米的中小戶型以總價(jià)低的優(yōu)勢、高性價(jià)比可以獲得25~30歲左右年輕人士的歡迎。取其中60戶產(chǎn)品促銷，占總房源的10%促銷產(chǎn)品房源：一期房源占50%，取余房30戶二期房源占50%：取二期產(chǎn)品30戶價(jià)格策略：采用低開高走價(jià)格策略，拉開優(yōu)劣產(chǎn)品的價(jià)格距離，但需要控制總價(jià)項(xiàng)目競爭分析：就本地項(xiàng)目區(qū)位看，景圓和四季花苑對(duì)本案影響較大，且位置、居住氛圍、生活配套都比本案好；根據(jù)樓市板塊看，城西片區(qū)、新北片區(qū)構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)的競爭，城西片區(qū)樓市多數(shù)圍繞龍?zhí)豆珗@建設(shè)，景觀資源、生活配套、居住氛圍對(duì)本案有較大的壓力，而新北片區(qū)的生活配套、居住氛圍明顯。靈活付款策略：鼓勵(lì)一次性付款方式，支持按揭貸款方式，允許按工程進(jìn)度分期付款 付款方式：按揭貸款按揭貸款的客戶，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的98或99折付款。 以購買成功的客戶或以購買新城集團(tuán)在售樓盤的客戶，介紹新顧客購房成功的，送價(jià)值1000元的大禮包；新顧客送價(jià)值1000元的購房券一張價(jià)格風(fēng)暴策略 開盤當(dāng)日，請(qǐng)武川及行業(yè)專家向客戶解答關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)、戶型評(píng)論、物業(yè)管理、市政費(fèi)用等問題，輔以現(xiàn)場活動(dòng)、歌舞助興，主要是聚集人氣，吸引更多的消費(fèi)者前來光明花園咨詢、購房現(xiàn)場抽車持續(xù)4個(gè)星期左右。進(jìn)一步吸引黃花鎮(zhèn)以至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶前來看樓，聚集人氣。 開盤當(dāng)日，簽定二期正式購買合同，以每15個(gè)客戶為一組進(jìn)行現(xiàn)場抽車，每組只產(chǎn)生一名幸運(yùn)者，即可獲得奇瑞車一部。 公關(guān)策略：光明花園有獎(jiǎng)知識(shí)問答活動(dòng)、城建、城規(guī)權(quán)威專家咨詢活動(dòng)、國慶節(jié)業(yè)主有獎(jiǎng)聯(lián)誼活動(dòng)、現(xiàn)場抽車活動(dòng)城建、城規(guī)權(quán)威專家現(xiàn)場咨詢活動(dòng)在項(xiàng)目開盤當(dāng)日，取60套景觀、朝向、位置差的房源，以超低價(jià)格2680元/平方米拋售，另附送價(jià)值2000元的空調(diào)、免交3年的物業(yè)管理費(fèi)每5戶客戶一起購買5戶以上且當(dāng)場下定的，可以享受98折優(yōu)惠“親友團(tuán)“認(rèn)購策略定金30000元，客戶自下定之日起10天內(nèi)簽合同，首付20%，建筑地基基礎(chǔ)建設(shè)驗(yàn)收完畢付款30%建筑主體工程驗(yàn)收完畢付款40%，項(xiàng)目建設(shè)完畢付款10%。 一次性付款一次性付款的客戶，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的97折付款。參考景圓（均價(jià)2800元/平方米）、四季花苑（起價(jià)2600元/平方米）建議在一期價(jià)格上微漲100~150元/平方米價(jià)格水平： 目標(biāo)：消化80%，約50戶以有60%客戶購房為基本依據(jù)的話，則有45%~51%的成交可能，銷售、推廣的努力可以爭取在開盤當(dāng)月銷售60%，余下的在以后三個(gè)月消化，通過2005年元旦節(jié)日對(duì)別墅房源的促銷，可以進(jìn)一步促進(jìn)前期尾房的消化。總的來看，二期客戶層次明顯，以中等家庭收入為主，富裕階層任然是光明花園客戶的主體。黃花鎮(zhèn)客戶主要是本地的私企業(yè)主、政府公務(wù)員和中高級(jí)管理人員，以改善生活環(huán)境、便利工作為目的；來源于市區(qū)的客戶，主要是光明花園良好的居住環(huán)境、高性價(jià)比、以及良好的口碑打動(dòng)他們的心，以年輕、事業(yè)有成的人士為主；來源于項(xiàng)目周邊比較富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民成為本案的消費(fèi)主體，其主要被滿足“進(jìn)城”自豪感、合適的價(jià)格吸引。光明花園二期推廣應(yīng)延續(xù)一期的思路，重點(diǎn)向武川市民介紹光明花園良好的生活環(huán)境、健康的生活方式，訴求主題集中在“健康的生活方式”的宣傳，以情感訴求吸引武川市民的眼球?？偟膩砜?，目前余房房源大多數(shù)集中在面積140平方米以上的、總房價(jià)基本在50萬元/套以上的戶型；面積在130~140平方米之間的房源基本上朝向、景觀或位置不好，總價(jià)在45萬/套左右，銷售助力大。今年5月中旬開盤共468戶，到目前為止兩房兩廳、三房兩廳90~110平方米中小戶型已賣完， 三房兩廳130平方米左右的戶型還剩一百來套，四房的大戶型賣出較少，估計(jì)二期在今年年底元旦左右或明年上半年.綜述：銷售動(dòng)態(tài)： 樓盤價(jià)格：均價(jià)2800元/平方米 占地面積：77300平方米，建設(shè)面積：140000平方米建筑面積：銷售動(dòng)態(tài)：剩下約50套尾房（約20套100~120平方米兩房、30套140平方米三房）等待自然消化，基本上沒有銷售宣傳動(dòng)向景園 (一期)：房地產(chǎn)開發(fā)商：武川雙龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴求主題：極具升值潛力的樓盤樓盤價(jià)格：均
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