【正文】 M 家居廣場(chǎng)長(zhǎng)約135M，寬10—12M）之間的特色景觀步行街，達(dá)到既保持組團(tuán)之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。體驗(yàn)個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)，休閑娛樂設(shè)施香港名店廊特色商品下的港島風(fēng)情實(shí)景打造的港味風(fēng)情步行街 以上主題的設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn)，以及在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中實(shí)用性的考慮而形成的，具有相當(dāng)?shù)目尚行裕?“溫馨因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間；252。 現(xiàn)場(chǎng)小舞臺(tái)，專人現(xiàn)場(chǎng)演奏/演唱，符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個(gè)家居廣場(chǎng)的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場(chǎng)所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細(xì)節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細(xì)致、周到的VIP服務(wù)風(fēng)格；252。 餐飲、娛樂店鋪：252。 在2樓設(shè)置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流；252。 裝修的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格由商家自己設(shè)計(jì)，由賣場(chǎng)按照風(fēng)格進(jìn)行協(xié)調(diào)組合；252。 在初期建議免費(fèi)提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后收費(fèi)；216。 休閑區(qū)風(fēng)格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風(fēng)格相沖突，并應(yīng)盡量與中央步行街整體風(fēng)格相融合（含營(yíng)利性場(chǎng)所）；216。 附屬娛樂設(shè)施：l 在步行街設(shè)置如：彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂設(shè)施；l 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用；“香港名店廊”l 選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍(lán)本；l 仿照藍(lán)本，打造一條實(shí)景步行街，街道的布置和店鋪風(fēng)格都需和藍(lán)本基本一致；l 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地的景象影片和商品廣告；l 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風(fēng)情；3) 三個(gè)中庭的景觀設(shè)計(jì)：中庭以玻璃為墻壁，增強(qiáng)通透性和展示性。② 投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它一般不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。高回報(bào)率的收益始終是投資者追求的目標(biāo)。要避免此種情況的出現(xiàn)，建議開發(fā)商在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。③ 明確管理模式本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)思路。分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶，結(jié)合本項(xiàng)目60%的產(chǎn)權(quán)銷售，我們認(rèn)為Shopping Mall在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營(yíng)管理也將直接影響到“紫薇之家”長(zhǎng)期而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。自營(yíng)20%出租或自營(yíng)129013㎡自營(yíng)租賃㎡開發(fā)商長(zhǎng)期的盈利來源，同時(shí)也起到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的調(diào)控器作用。因此，本項(xiàng)目在招商時(shí)要充分考慮到消費(fèi)者的選擇權(quán)，可選擇一些承租戶集中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較式消費(fèi)，創(chuàng)造“比較消費(fèi)的購物氛圍”。開發(fā)商對(duì)于“紫薇之家”的招商，最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠，以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)所帶來的長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)。因此，本項(xiàng)目在招商過程中必需本著“營(yíng)造商圈”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，合理地導(dǎo)入實(shí)力商戶，有效地搭配好主力店、半主力店、專賣店以及其它輔助功能店的組合，營(yíng)造商業(yè)氛圍，吸納人流。 建材、家具產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)、代理商、經(jīng)銷商、投資置業(yè)者；252。紫薇之家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量招商對(duì)象核心主力店時(shí)尚家居類1家以國(guó)內(nèi)外的宜家、百安居、歐倍德以及上海好美家等為主要招商對(duì)象。特色商品專賣店香港特色商品80—100余家香港名牌服裝、化妝品、皮革制品、珠寶首飾、鐘表、攝影器材、玩具等。如：SEGA室內(nèi)主題樂園。招商工作應(yīng)遵循這樣一個(gè)工作程序：目標(biāo)客戶調(diào)查——→客戶鎖定——→商務(wù)談判——→資質(zhì)審核——→經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入——→經(jīng)營(yíng)追蹤目標(biāo)客戶調(diào)查：確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)“目標(biāo)品牌客戶1對(duì)1拜訪調(diào)查”（同時(shí)也實(shí)現(xiàn)初步接觸），了解目標(biāo)客戶意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商分析報(bào)告》。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入：按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、最終租賃價(jià)格，并簽定合約。本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)避免因價(jià)格因素導(dǎo)致的商戶數(shù)量不足、商戶質(zhì)量不高的問題。明珠家居城：家居專業(yè)賣場(chǎng)，其平均租金水平約為40元/月/㎡。）結(jié)合，計(jì)算出“紫薇之家”平均租金價(jià)格的預(yù)期水平。“紫薇之家”各樓層建議租賃價(jià)格表樓層建材組團(tuán)家居組團(tuán)特色商鋪組團(tuán)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)負(fù)一層40元/月/㎡35元/月/㎡首層50元/月/㎡45元/月/㎡50元/月/㎡45元/月/㎡60元/月/㎡二層40元/月/㎡35元/月/㎡40元/月/㎡35元/月/㎡45元/月/㎡三層25元/月/㎡30元/月/㎡25元/月/㎡四層30元/月/㎡五層30元/月/㎡備注：A區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為每層樓的人流主入口區(qū)域和每層樓主干人流步行街沿線區(qū)域的商鋪；B區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為商場(chǎng)內(nèi)各支干人流步行道沿線區(qū)域，以及其它人流不易到達(dá)的區(qū)域。分階段的租售方案本項(xiàng)目的招商渠道，敝司建議采用三管齊下的方式。因此，宣傳內(nèi)容的范圍要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對(duì)本項(xiàng)目有更全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。因此，招商過程中須按照不同類型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系。所謂“紫薇之家”的整合推廣，是立體的、多元的、成體系的：216。 對(duì)媒介的整合；216。 業(yè)內(nèi)推廣將“紫薇之家”與世界各家居行業(yè)緊密聯(lián)系，不斷打造和提升“紫薇之家”的國(guó)際地位，在國(guó)際著名家具雜志上定期推薦“紫薇之家”，使“紫薇之家”走向世界。 在三年內(nèi)將持續(xù)營(yíng)造廣告宣傳活動(dòng)，在電視、報(bào)紙、路牌、車身等媒體進(jìn)行廣泛宣傳，迅速提升知名度。75 / 76。 鎖定房地產(chǎn)的新業(yè)主群體為又一重要的家具消費(fèi)群。216。 推廣所指向的對(duì)象可能是多種的，但目標(biāo)是一致的；216。 對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)各類可利用資源的整合；216。但所謂“強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入”并非簡(jiǎn)單、漫無目的地講求高成本、大投放量。招商推廣的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活多樣的方式。招商進(jìn)度表招商階段時(shí) 間工作重點(diǎn)完成任務(wù)負(fù)責(zé)單位及人員累計(jì)招商面積前期招商2003年11月—2004年2月l 引入1間國(guó)外或國(guó)內(nèi)知名家居旗艦店；l 自營(yíng)建材旗艦店的籌建，進(jìn)行各種品牌代理的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；完成項(xiàng)目20%的租賃面積；美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡強(qiáng)力招商階段2004年3月—2004年6月l 引入香港名品的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；l 進(jìn)行國(guó)內(nèi)外家居品牌商家的實(shí)際性的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；l 引入餐飲主力店和娛樂主力店；完成項(xiàng)目60%的租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡熱租階段2004年7—8月l 進(jìn)行西安市各知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；完成項(xiàng)目80%的租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡招商后期2004年9月以后l 繼續(xù)與國(guó)內(nèi)外知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；l 開業(yè)時(shí)至少達(dá)到80%的入駐率；逐漸完成項(xiàng)目90%以上的租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡以上60%產(chǎn)權(quán)銷售進(jìn)度表招商階段時(shí) 間可銷售面積銷售任務(wù)推進(jìn)負(fù)責(zé)單位及人員估算累計(jì)收益銷售比例銷售面積累計(jì)比例預(yù)售階段銷售初期2004年12月—3月不含公攤30%公攤㎡5%㎡5%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司13072228元40%公攤㎡㎡11204760元50%公攤㎡㎡9337292元含公攤㎡㎡17227132元銷售引爆期2004年4月—7月不含公攤30%公攤㎡50%㎡55%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司130722422元40%公攤㎡㎡112047791元50%公攤㎡㎡93373159元含公攤㎡㎡186746318元持續(xù)推進(jìn)期2004年8月不含公攤30%公攤㎡20%㎡75%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司52288959元40%公攤㎡㎡44819136元50%公攤㎡㎡37349264元含公攤㎡㎡74698527元銷售階段開業(yè)后推薦期2004年9月—10月不含公攤30%公攤㎡20%㎡95%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司52288959元40%公攤㎡㎡44819136元50%公攤㎡㎡37349264元含公攤㎡㎡74698527元持續(xù)熱銷期2004年10月份以后不含公攤30%公攤㎡5%㎡100%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司13072228元40%公攤㎡㎡11204760元50%公攤㎡㎡9337292元含公攤㎡㎡17227132元備注：估算銷售收益按照銷售價(jià)平均價(jià)位4825元/㎡計(jì)算。那么，我們將本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格區(qū)間界定在4000元/㎡——6000元/㎡范圍內(nèi)銷售，銷售起步價(jià)定為4000元/㎡，最高價(jià)定為6000元/㎡，平均價(jià)為4800元/㎡。西安市2003年10月份寫字間平均租金地 區(qū)城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新全市均價(jià)寫字樓平均租價(jià)21元/㎡20元/㎡31元/㎡16元/㎡26元/㎡28元/㎡24元/㎡與建材市場(chǎng)租金水平比較，39元/月/㎡的租金水平可能略高于部分建材市場(chǎng)的平均租金水平（如：大明宮建材家居城），但卻要低于同檔次定位的家世界建材大賣場(chǎng)的租金水平，同時(shí)也考慮到紫薇對(duì)此部分客戶資源應(yīng)具備較強(qiáng)的掌控能力，所以略高于部分建材市場(chǎng)平均水平的租金對(duì)其造成的影響不會(huì)太大。同時(shí)，我們希望租金水平應(yīng)充分保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期5%的年增長(zhǎng)比率。三森國(guó)際家居匯展中心：西安市新入市場(chǎng)的家居大賣場(chǎng)，其平均租金水平為47元/月/㎡。付款方式：A、 按圖紙選定位置（6個(gè)月以上、50平方米起租），繳納合同金額的10%作為定金；B、 定金交付1個(gè)月以內(nèi)，簽訂《租賃合約》，并再付合同金額的30%；C、 租賃經(jīng)營(yíng)商在進(jìn)駐裝修前付清60%余款；優(yōu)惠政策：優(yōu)惠條件優(yōu)惠幅度開盤當(dāng)天交定金的前28名入駐經(jīng)營(yíng)者優(yōu)惠總金額1%定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并交全款者優(yōu)惠總金額1%定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并付清5年租金者優(yōu)惠總金額3%經(jīng)營(yíng)者入駐裝修前，一次性付清5年租金者優(yōu)惠總金額2%簽定一年以上協(xié)議者免收2個(gè)月租賃費(fèi)經(jīng)營(yíng)跟蹤：對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶實(shí)行經(jīng)營(yíng)跟蹤。商務(wù)談判：針對(duì)確定的客戶對(duì)象，進(jìn)行高層次的實(shí)質(zhì)性會(huì)談。項(xiàng)目招商的政策管理招商進(jìn)程中，本項(xiàng)目必需注意到租金水平、承租戶質(zhì)量等問題。如菜根香、百勝、鄉(xiāng)村雞、KFC、必勝客等。半主力店家居類10—12家國(guó)內(nèi)外著名家居品牌商家或其代理商。 香港知名品牌產(chǎn)品的直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者；招商目標(biāo)客戶的組合根據(jù)本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，結(jié)合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，敝司認(rèn)為本項(xiàng)目想在招商方面有重大突破，首要任務(wù)就是引入知名度較高、并具有較強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力的家居主力店和建材主力店（建議紫薇可充分利用好自身的上游與下游資源，打造建材主力店），使其發(fā)揮“羊群效應(yīng)”的作用?！白限敝摇焙诵闹髁Φ陮?duì)于人流能夠起到關(guān)鍵的引導(dǎo)作用，因此我們?cè)诙ㄎ徽猩棠繕?biāo)時(shí)考慮到本項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實(shí)力、地理位置、所處市場(chǎng)環(huán)境等因素，將“紫薇之家”（包括紫薇MALL）的招商目標(biāo)定位為“西部的旗艦店中心”。二是承租（售）人角度。③ 保證購物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性本項(xiàng)目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂、休閑性項(xiàng)目，將“專業(yè)產(chǎn)品賣場(chǎng)”與其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，使其在人流、客流上達(dá)到互為補(bǔ)充的目的，變單純的“特定目的的計(jì)劃消費(fèi)”為“啟發(fā)式消費(fèi)”行為。因此，本項(xiàng)目在選擇承租商時(shí)，協(xié)調(diào)處理好長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益與短