前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策和解決方案(文件)
【正文】 12 1．前期物業(yè)管理的概述 自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由 獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理[1]。 符合各自特點(diǎn)如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。物業(yè)公司的管理費(fèi)來(lái)源多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)，甚至有政府補(bǔ)貼。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主向最終業(yè)主過(guò)渡期的物業(yè)管理。” 前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。4管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問(wèn)題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問(wèn)題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。[6]建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確，物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，業(yè)服務(wù)和收費(fèi)質(zhì)量和價(jià)格不符。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。 物業(yè)維修資金管理制度未建立開發(fā)商在銷售過(guò)程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。 物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明?！ 稐l例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十二條和第二十五條都要求開發(fā)商在項(xiàng)目銷售前應(yīng)該確定物業(yè)公司，并將物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等有關(guān)內(nèi)容滲透到銷售合同中去，但是目前普遍存在物業(yè)管理與物業(yè)銷售脫節(jié)的現(xiàn)象，給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。我們?cè)谇捌诮槿牍芾磉^(guò)程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在小區(qū)其中兩棟樓中間將建造一座配電室，我們?cè)谠敿?xì)翻閱圖紙后建議開發(fā)商將此配電室的墻角由直角改為大圓弧，原因是這個(gè)墻角正好與北邊這棟樓一樓的窗戶中間對(duì)齊。我們最不愿看到個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后不按報(bào)批的裝修方案施工或擅自亂搭亂建，因?yàn)樵诖祟惣m紛中，如我們查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的制約，上報(bào)政府職能部門可能存在政府不作為的情況，再說(shuō)業(yè)主也存在財(cái)物損失，但是如對(duì)個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行讓其恢復(fù)原狀，或者說(shuō)一味討好業(yè)主，不能做到一碗水端平，勢(shì)必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生糾紛。筆者認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)開發(fā)的最直接受益者是業(yè)主，他們獲得了生活便利，是我們的工作動(dòng)力[8]！通過(guò)上述的分析和論證得出了前期物業(yè)管理應(yīng)該及時(shí)解決和更改，前期物業(yè)管理是非常重要的，只有把前期物業(yè)管理好，才能有助于物業(yè)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理在以后的發(fā)展才有長(zhǎng)足進(jìn)步?。?！ 參考文獻(xiàn)[1] 張惠云. 試論物業(yè)管理前期介入[J]天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào)2005年1月23[2
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