頤德花苑企劃提案36(文件)
【正文】 26m處規(guī)劃有23層高層，這一因素將使本戶型的朝向（采光）優(yōu)勢(shì)大打折扣。值得注意的是，本案的每種戶型均有面對(duì)中庭開窗，因而，中庭環(huán)境設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)可能直接影響客戶對(duì)各戶型實(shí)際使用功能價(jià)值的判斷，甚為重要。、對(duì)劣勢(shì)明顯房位，可作精致樣板間，調(diào)動(dòng)戶型功能優(yōu)勢(shì)部分，促動(dòng)去化。楓丹白露： 法國著名歷史古跡和游覽勝地，塞納馬恩省市鎮(zhèn)。約在1137年，路易六世在泉水旁邊，修建了一座宏偉城堡，供打獵休憩之用。 建筑時(shí)，國內(nèi)外名工巧匠、麋集于此，往往是法國建筑家完成建筑工程之后，意大利藝術(shù)家作內(nèi)部修飾。頤德名苑榮耀寶典頤德名苑”更多地從物業(yè)表象上的形似挖掘，易引發(fā)客戶與具體的法國宮苑進(jìn)行物象比較，既制約了本案形象定位內(nèi)涵的深度，也可能因具體產(chǎn)品的落差帶來推廣中的負(fù)面影響， 剔除“法國”和“宮苑”的約束，我們將“楓丹白露”所具有的象征意義作為一種至高無上的人文精神來加以闡釋，可有效的提升本案形象定位的內(nèi)涵，并虛化具體的形象比較。 頤德名苑定位于富裕的知識(shí)智能階層。根據(jù)本案涉及房型、所處層面、朝向的差異，極端最低、最高價(jià)可在5500元/ m2~6500元/ m2。把握恰到好處的上升幅度與節(jié)奏，有利于擠迫持幣觀望的有效客戶兌現(xiàn)成交，并展示本案因物業(yè)空間提供的獨(dú)特生活享受與精神享受所形成的巨大升值潛力的穩(wěn)定延續(xù)性。l 推廣策略的核心：本案推廣策略的核心是：“以服務(wù)為主，物業(yè)為輔”樹立區(qū)域第一的高附加值品牌樓盤。只要我們能牢牢把握住前一類的目標(biāo)客戶，為這一群體的目標(biāo)客戶所認(rèn)同，那同時(shí)也會(huì)引起另一類目標(biāo)客戶群體的跟從。對(duì)廣告設(shè)計(jì)的精益求精已不再以吸引人來看為主要目的而是這著重于對(duì)看廣告人的尊重。售樓人員還將接受禮儀，文化、藝術(shù)，品牌知識(shí)等多種方面的培訓(xùn)，使其符合產(chǎn)品所提供個(gè)客戶的價(jià)值觀。l 銷售通道：目標(biāo)客戶已經(jīng)確定，鑒于目標(biāo)客戶處于消費(fèi)金字塔的上部，客戶量相對(duì)稀少，尋找此類目標(biāo)客戶有別于周邊一般樓盤，需要有針對(duì)性極強(qiáng)的銷售通道來增加媒體的有效率，強(qiáng)化受眾的感知度。l 廣告投放：廣告是房產(chǎn)推向市場(chǎng)的最主要手段，尤其對(duì)本案來說，銷售策略的成功推廣，不但要明確賣給誰,怎么賣,而且需要高密度的高質(zhì)量廣告將主題推出，以期取得廣泛的轟動(dòng)效應(yīng)，為銷售的順利進(jìn)行和品牌的成功建立提供條件。２、特殊媒體通道：售樓VCD，樓刊，樓報(bào)等以此類媒體的特殊性（售樓VCD的直觀性，樓刊的包容性，樓報(bào)的可看性，知識(shí)性）吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。所有以上的這些都是為了讓目標(biāo)客戶直接感受到我們所提供的服務(wù)不只是放在口頭上，而是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)實(shí)。售樓處的裝修不只是明亮寬敞豪華，而要以符合目標(biāo)客戶的審美情趣來設(shè)計(jì)。這樣即能吸引有較深文化根底的人也能讓一般水平的人能感受到區(qū)別于其他樓盤的生活形態(tài)，而形成購買沖動(dòng)。l 目標(biāo)客戶導(dǎo)入：從本案目標(biāo)客戶的分析中可以看出本案的目標(biāo)客戶定位是在“高級(jí)知識(shí)智能階層”對(duì)于該階層，通俗點(diǎn)講可分為兩部分一部分是既有知識(shí)又有金錢，這部分人占目標(biāo)客戶的絕大部分，另一部分是有錢但缺少知識(shí)的沉淀，在主題定位上我們應(yīng)該全力注重占目標(biāo)客戶絕大部分既有知識(shí)又有金錢的人群，以樓盤的文化內(nèi)涵來調(diào)動(dòng)這類目標(biāo)客戶的購買欲望，滿足他們深層次的心理需求。具體價(jià)格走勢(shì)制定的基礎(chǔ)由于各階段走勢(shì)節(jié)奏的具體制定受制于工程進(jìn)度，特別是各階段推廣力度及推廣質(zhì)量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃機(jī)構(gòu)對(duì)即時(shí)的客戶各類信息反饋細(xì)致而準(zhǔn)確的評(píng)估與判斷，因而具體方案的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)應(yīng)變系統(tǒng)應(yīng)予完成的，是一個(gè)不能脫離整盤企劃的有機(jī)組成部分?！射N售部門作好客戶信息反饋，理清分階段企劃推廣后本案有效客戶的積累情況。 應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，百萬元以上的部份承受力僅指目標(biāo)客戶群的消費(fèi)能力而言，即僅存在可消費(fèi)的前提，要將這一種消費(fèi)能力在高價(jià)位基礎(chǔ)上形成消費(fèi)沖動(dòng)力并最終轉(zhuǎn)化為消費(fèi)行為，關(guān)鍵是本案針對(duì)主體目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理所塑造的心理附加值能否被客戶最終接受？基于本案針對(duì)目標(biāo)客戶階層塑的體現(xiàn)尊貴人文精神的形象定位超越了本案周邊競(jìng)爭樓盤的單純產(chǎn)品意義上的形象定位，我們認(rèn)為，在立品細(xì)節(jié)、服務(wù)概念、形象推廣整合形成強(qiáng)勢(shì)的情況下，本案可超越周邊區(qū)域均價(jià)（5300元/m2左右）水平，以客戶認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法，確立本案在目標(biāo)客戶中的心理價(jià)值認(rèn)知單價(jià)接近6300元/ m2左右。疊現(xiàn)開發(fā)商作為現(xiàn)代城市締造者，奉獻(xiàn)具豐富內(nèi)涵的建筑產(chǎn)品的開發(fā)理念；從“人營造建筑、建筑造就人”的理念出發(fā)，提示目標(biāo)客戶群未來在其居住人群的身份與底蘊(yùn)，激發(fā)客戶潛藏于心的追求地位、等級(jí)的心理需求。頤德名苑 案名應(yīng)是產(chǎn)品形象定位的精煉濃縮，本案的形象定位靈魂應(yīng)超越物業(yè)表象上的形似，提升至蘊(yùn)藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的神似，以吻合目標(biāo)客戶追求身份、地位的追求。 … … 案名建議楓丹白露 現(xiàn)存的建筑有十三世紀(jì)圣風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，特別以其金碧輝煌的宮苑和蒼翠一片的森林馳名。 本市中心城區(qū)住宅群落紛起，水泥森林所形成的生態(tài)相對(duì)惡化的現(xiàn)狀，開發(fā)商應(yīng)最大程度在住宅景觀的塑造中予以改善
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