【正文】 情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。成本法的適用對(duì)象和條件：只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開(kāi)發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費(fèi)[土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)（由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)]和土地使用權(quán)出讓金等。分為土地開(kāi)發(fā)成本和建造成本。⑷投資利息。通常是按售價(jià)的一定比例計(jì)算。具體有以下幾種：Ⅰ相應(yīng)的利潤(rùn)率為直接成本利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）Ⅱ相應(yīng)的利潤(rùn)率為投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）Ⅲ相應(yīng)的利潤(rùn)率為成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用）Ⅳ①適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊必要時(shí)，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。①重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。通常重置價(jià)格低于重建價(jià)格。①物質(zhì)折舊。即精神磨損、無(wú)形損耗。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。⑵實(shí)際觀察法。其折舊額為其修復(fù)費(fèi)用；對(duì)于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目，然后采用年限法或面新折扣法分別計(jì)算其折舊額，最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。常以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)地觀察法進(jìn)行修正。④建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。不計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用：非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施費(fèi)。1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：①折舊制度：4類(lèi)7等：各種結(jié)構(gòu)房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構(gòu)0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)0。******1方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴土地取得成本包括購(gòu)地款和有關(guān)稅費(fèi)；⑵土地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實(shí)際成本的區(qū)別。 四、如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測(cè)的最可能的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來(lái)估價(jià)，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在報(bào)告中作特別說(shuō)明，說(shuō)明它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)其的依賴(lài)性。①要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃。適用于將生地建成房屋的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)B假設(shè)開(kāi)發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的求?。孩砰_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。⑵開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。⑷投資利息。銷(xiāo)售費(fèi)用一般不計(jì)息。通常以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。是采用現(xiàn)金流量法時(shí)確定的一個(gè)參數(shù)。P239249計(jì)算******方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤(rùn)率的結(jié)合）的確定是否說(shuō)明理由；⑶利息的計(jì)算是否有誤；⑷費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算；⑸利潤(rùn)的計(jì)算是否正確，利潤(rùn)率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)是否對(duì)應(yīng)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵，是出讓?zhuān)縿潛?？生地？熟地？第五部分土地使用?quán)出讓價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)。采取協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)。拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種評(píng)估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：①征地（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)）和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。轉(zhuǎn)讓方式。①?gòu)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。宜采用的評(píng)估方法。），同時(shí)在報(bào)告中予以說(shuō)明。不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。②租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響。③劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分。市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估（法規(guī)P145156）法律依據(jù)。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。設(shè)定抵押的限定條件。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特點(diǎn)。②分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力。④一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果市場(chǎng)變化不大價(jià)值不變，或市場(chǎng)變化較大時(shí)（超過(guò)某一變化率），其價(jià)值需要重新評(píng)估的事項(xiàng)。也可采用B先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，最后扣除土地出讓金的方法。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)該宗用地的規(guī)劃限制條件。⑤在建工程已完工部分抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)房地產(chǎn)保險(xiǎn)可分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)。常采用成本法、市場(chǎng)比較法。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。②間接損失是指由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。①保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。房地產(chǎn)課稅估價(jià)（法規(guī)第十章）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)額?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則。契稅。契約價(jià)格，即成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和交換價(jià)格。征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（法規(guī)第三章）法律依據(jù)。征地補(bǔ)償估價(jià)。征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。對(duì)于申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)方法重新評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值，并以此作為計(jì)稅依據(jù)。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）。房產(chǎn)稅。土地增值稅。城鎮(zhèn)土地使用稅?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值，超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。直接損失和間接損失。②保險(xiǎn)事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為：①房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》以及其他有關(guān)規(guī)定。估價(jià)可采用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法。可用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法?？刹捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)比較法或收益法。①整體商品房抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法估價(jià)。③考慮抵押期間的耗損。抵押評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)在一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來(lái)某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。⑤預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。設(shè)定抵押的原則。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。其評(píng)估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定。成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)）、市場(chǎng)租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評(píng)估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn)；如租約所約定的租金與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評(píng)估其租金值。①住宅類(lèi)房屋租賃價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見(jiàn)。私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政。③從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢(xún)性。包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)。注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法。國(guó)有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn)：①土地出讓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。出讓方式及價(jià)格管理。不同估價(jià)目的下的估價(jià)：（《基本制度與政策》《案例分析》）針對(duì)不同的估價(jià)目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。五、⑻計(jì)算中的其他問(wèn)題。通常按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。③計(jì)息方式（單利或復(fù)利）；④利率的高低；⑤計(jì)息周期；⑥名義利率和實(shí)際利率。①應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目。⑶開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。分為開(kāi)發(fā)期和租售期。適用于將毛地建成房屋的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)B⑥進(jìn)行具體計(jì)算。⑵是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。適用對(duì)象和條件：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。⑸折舊方法的選用、折舊計(jì)算是否正確。完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D⑶農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成：①土地補(bǔ)償費(fèi)（6—10倍/畝）；②安置補(bǔ)助費(fèi)（4—6倍/人）；③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；④新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金（城市郊區(qū)菜地）；⑤耕地開(kāi)墾費(fèi)（占用耕地）；⑥耕地占用稅（占用耕地）；⑦征地管理費(fèi)；⑧其它。1現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成：⑴商品住宅價(jià)格構(gòu)成：①成本：征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、住宅建筑、安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息。②建筑物耐用年限短于土地使用年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。建筑物折舊的求取方法：⑴年限法。③經(jīng)濟(jì)折舊。有自然經(jīng)過(guò)的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。③工料測(cè)量法②重建價(jià)格：采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。③建筑的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。特別注意：①重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的。有3種情況：一是新開(kāi)發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。估算開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)時(shí)應(yīng)掌握：①開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售稅費(fèi)②開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。（注意計(jì)息基礎(chǔ)、期限、利率、計(jì)息方式）