【正文】 快，旅游產業(yè)結構的調整已經刻不容緩。其中，基礎面積為 3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房 10500 平方米，四至八層為商務辦公住房及寫字間 17500 平方米。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎。該項目的立項計劃、定點圖、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復等有關審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實施動遷、建設的條件。4．設備配置：設備用房主要設在地下室；水、電、暖、消防、空調通風、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設自動扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進線，容量滿足各種需要。；2022 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進行裝修工作；12022 年 12 月份內外裝飾工程基本完工，設備安裝調試開始；12022 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進行裝修及開業(yè)準備。２．概念定位：２．概念定位：要素一：人性化設計標準，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設施的先進性；要素二：合理的客房戶型設計，滿足消費者對消費空間的舒適性要求。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時有效降低酒店經營成本，從而能夠給消費者更大的讓利空間，同時由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進入，不但能降低消費者的消費成本，而且能夠滿足不同消費者的需求，為消費者提供更多的優(yōu)惠空間。成為外地游客來西安的一處觀光購物旅游景點和標志性消費場所。同時借助其品牌號召力有效帶動商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項目其它經營投資者的利益。然而，本項目的整體運作思路，緊緊圍繞著四個利益點的平衡，即：雖然本項目經過前期成熟的策劃與運作，各項軟硬件基本條件均能支持實際租賃中按本地區(qū)酒店地產項目現(xiàn)行市場價格進行，但是，我們在計算開發(fā)商回款利潤的同時還必須看到虛高的利潤必將帶來后期經營的風險，對于投資者的回報期待、經營者的成本控制和金融機構貸款資金的回收都將失去保障。營銷促進營銷促進我們從本項目的立項那天開始，就立志要做最好的酒店地產項目，但是，僅僅有了好的構思還不足以滿足營銷的需要，我們還必須讓好的產品獲得市場的認可，如何才能讓好的項目迅速成為具有旺盛的市場生命力？——迎 合 投 資 心 理 、 規(guī) 避 市 場 抗 性 、 迅 速 收 回 資 金 、 實 現(xiàn) 滾 動 發(fā) 展莊家造勢——整合市場各方優(yōu)勢資源，形成有利于我的市場態(tài)勢，為項目的順利銷售營造市場空間。速戰(zhàn)速決——房地產經營開發(fā)的關鍵在于解決時間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項目盈利能力的標準，尤為重要的是時間成本的控制。31 / 41但是，毓興物業(yè)發(fā)展有限公司作為專業(yè)化的酒店地產運營機構，為順應西部大開發(fā)的發(fā)展趨勢，加強地區(qū)酒店結構調整、滿足政府城市運營戰(zhàn)略整體部署的需要，市場化的資本擴張是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提保證。但是為了滿足一個專業(yè)的酒店地產運營企業(yè)資本擴張與規(guī)模擴張的雙重需要，建議向銀行貸款 3000 萬元，以確保后續(xù)項目開發(fā)的連續(xù)性。本項目的整體運作思路都必須遵循酒店地產開發(fā)的這一基本規(guī)律。二、加強橫向合作二、加強橫向合作 　　 構建跨行業(yè)盈利橋梁構建跨行業(yè)盈利橋梁在本項目中毓興公司應從以下四方面開展工作。目前西安市場大型酒店物業(yè)的營銷價格在 45 元――50 元/㎡左右，建議公司以價格杠桿為主要競爭手段之一，以保證投資本項目的投資者能夠獲利為主要心態(tài)。實現(xiàn)公司長期收益目標，增強項目抗風險能力和銀行融資信心銷售回款6432 元／㎡ 萬㎡＝9000萬元。根據提案部門了解到的“法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上?！澳?168 ”的租賃習慣，其全國范圍內的每個經營點的租賃期都不低于 15 年，根據本項目可租賃面積計算，毓興公司每年僅租賃收入至少可獲得 560 萬元以上的收益，20 年共計獲得收益不低于 13000 萬元。強大的還貸能力促使銀行無憂放貸。在滿足了酒店經營者、投資者和金融機構的利益后，也就保證了毓興公司在本項目地產開發(fā)上的根本利益。為保證項目降低資金投入風險，增強項目盈利能力，提案部門建議毓興公司在完成同“法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上海“莫泰 168 ”的經營租賃合同后再進行本項目的開工建設。要協(xié)調這四方的利益首先是酒店投資者和酒店經營者能否在以后的酒店經營中獲得可觀的、穩(wěn)定的收益，而強勢酒店機構的介入是維持酒店經營穩(wěn)定并且長期獲利的強有力的保證。第八章第八章 　　 項目利潤保證策略項目利潤保證策略為實現(xiàn)企業(yè)和項目在資本運作的過程中獲得良好的金融支持，從而實現(xiàn)企業(yè)的品牌擴張與資本擴張，完善的盈利策略是其重要基礎。根據以上思路，結合實際測算結果，設計本項目開發(fā)投資的資金來源渠道以及比例如下： 　投 資 組 合 示 意 圖 （ 單 位 ： 萬 元 ）3000300030006000自 有 資 金 銀 行 貸 款 銷 售 收 入 再 投 入 富 余 資 金根據以上比例安排資金使用，具有足夠的項目再生能力。銷售促進模擬圖：營銷周期安排營銷周期安排（根據現(xiàn)有工作進度，建議安排在 2022 年 5 月進入市場）根據房地產尤其是本項目營銷的特殊規(guī)律，整盤營銷將分為五個階段進行：內部招商期　　三個月（2022 年 4 月——7 月份）金融洽談期　　三個月（2022 年 4 月——7 月份）市場教化期　　八個月（2022 年 7 月至 2022 年 7 月份）入住裝修期　　六個月（2022 年 8 月至 2022 年 7 月）正式營業(yè)期　　計劃 2022 年 7 月正式營業(yè)；本案35 元／㎡低價入市莊家造勢坡地滾石 投資者心理價位攀升時間結點一 時間結點二30 / 41可售面積營銷進度安排可售面積營銷進度安排階 段 性 銷 售 面 積 比 例總 面 積 14000平 方 米 32%21%24%23%第 一 月 第 二 月 第 三 月 第 四 月回款進度安排回款進度安排階 段 性 銷 售 回 款 額 (單 位 ： 萬 元 )總 銷 售 回 款 額 9000萬 元2800 1890 2160 207001000202230004000萬 元銷 售 金 額 曲 線銷 售 金 額 曲 線 2800 1890 2160 2070第 一 月 第 二 月 第 三 月 第 四 月根據以上安排，本項目可售面積實際銷售周期在四個月，實際回款額達到9000 萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經能夠滿足項目開發(fā)資本運作的需要。坡地滾石——借助各類公關活動，引起社會公眾尤其是經濟型酒店經營者的高度關注，以強勢酒店組合形象提升項目投資價值，突破投資心理屏障。這也有利于項目升值形象的樹立。根據以上分析，以及主要招商對象一貫經營原則，通過對銷售回款額的預估算，建議租賃面積不低于 18000㎡（含地下車庫） ，銷售面積約為 14000㎡。若本項目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬元的回收期將在 8 年以上，將嚴重違背毓興公司資本運營原則，因此建議本項目的營銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負債率為零的情況下保留產權的自有化，以獲得長期穩(wěn)定的收益。要求引進酒店機構目標為——法國雅高、美國速八等具備全球經營實力的強勢機構。投入專項資金設計供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設施、加入免費兒童游樂中心、小型醫(yī)療機構、大型共享空間等設施場地充分滿足各種消費者的特殊需求。第五章第五章 　　 項目定位項目定位一、定位依據一、定位依據宏觀市場調研分析成果——市場的呼喚政府土地政策宏觀調整條件下對房地產開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營的要求——順應時代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產專業(yè)運營商遠景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴張思想的正確性西安城市化進程腳步加快——緩解固有商圈的經營壓力全國范圍內的酒店業(yè)市場巨大的消費潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產業(yè)結構二、定位策略二、定位策略項目定位項目定位“和平大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經營者、金融機構、消費者不同利益主體利益平衡基礎上的，實現(xiàn)多方共贏的局面是“和平大廈”最為成功的和平大廈定位策略酒店經濟型設計 設施公寓化設計 布局人性化設計 組合配套性設計26 / 41開發(fā)思路之一。我公司為了實現(xiàn)定向設計、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經營的實際需求，借鑒 “法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店經營集團對經營場所工程施工的嚴格要求，對施工圖進行了必要的調整。２．結構特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎采用鋼筋砼筏板基礎；抗震等級為抗震設防烈度 8 度；結構為鋼筋砼框架結構。建設用地規(guī)劃許可證號為（2022）187 號。由于有強有力的領導班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項目目前工程、進度、費用控制均在計劃之列。以上項目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項目建設方案第四章．項目建設方案一、項目總體情況一、項目總體情況該項目位于西安市雁塔區(qū)和平門內， （和平路南端） ，項目用地共 畝，總建筑面積可達 32022 平方米，工程總造價約 億元。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經濟發(fā)展水平不相符合。以 2022 年末統(tǒng)計數據計算，若各項增長指標保持不變，今后每年將新增約7——8 萬人次的旅游客源，這一潛在的數字還將會加大。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內部設施和環(huán)境略顯欠缺和單調，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經營狀況。顧客年齡主要為 2540 歲左右，即主要為中、青年男女。消費場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會、KTV 音樂廣場經營調查規(guī)模：經營規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右。消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 3040 歲，即主要為年輕家庭消費和學生消費。經營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。經營高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：30—12：30，晚上 20：00—22：30 左右。項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。消費的目的：男性以運動健身、力量訓練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。經營時間：多數健身中心營業(yè)時間從早上 8：00 至 8：30 開始，到晚上的21：00 至 2：00 結束。從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標準，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政” ，比較混亂，從而為搶占客戶進行殘酷的“價格戰(zhàn)” ，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴重地影響到酒店業(yè)的長遠發(fā)展。西安酒店式公寓前景預測西安是個發(fā)達的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產權式酒店、酒店式商務公寓）為數甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質的硬、軟服務將會贏得較大的市場（在國外和國內一些發(fā)達城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達到 60%以上，因而它具有相當好的投資價值） ，其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。中匯商務酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務公寓在酒店式公寓的基礎上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠不及酒店式商務公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務公寓酒店式的星級服務，因而從功能上講，酒店式商務公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務更優(yōu)、檔次更高。由于一般酒店通常只租不售，而產權式酒店可以購買在一定時期內的住宿或設施的權利，這種權利還具有上市轉售和交換的功能，因