【正文】 能否渡過難關(guān)的關(guān)鍵性因素。（2）開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù)企業(yè)在細(xì)分市場上確定了一個(gè)有利的市場定位后，緊接著的一項(xiàng)任務(wù)就是要“孵化”出某種產(chǎn)品或服務(wù)，即在選定的有利的市場定位基礎(chǔ)上，研制、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)出某種產(chǎn)品（或設(shè)計(jì)并組織某種服務(wù)配送系統(tǒng)），并得到該市場顧客的認(rèn)可或接受。新建擴(kuò)張專業(yè)化鞏固多元化一體化哀落與復(fù)興圖1－2 典型企業(yè)的生命周期（經(jīng)驗(yàn)與實(shí)證結(jié)論）初創(chuàng)期成長期成熟期0110500100新建企業(yè)擴(kuò)張專業(yè)化鞏固（1）美國典型企業(yè)（單位：百萬美元）圖1－3（2）國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位：人民幣億元）初創(chuàng)期成長期成熟期0134010新建企業(yè)擴(kuò)張專業(yè)化鞏固圖1－4按照弗萊姆茲的研究成果，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個(gè)成功的典型企業(yè)在其成長過程中必須解決好六個(gè)關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)。成長期企業(yè)由于其產(chǎn)品或服務(wù)在一定市場范圍內(nèi)已經(jīng)得到消費(fèi)者的認(rèn)可或被消費(fèi)者所接受，具有了一定的產(chǎn)品信譽(yù)和知名度或品牌優(yōu)勢，因此，成長期企業(yè)將會(huì)充分利用這樣一種品牌優(yōu)勢，迅速擴(kuò)大市場份額，并爭取盡可能多的高額回報(bào)，以縮短投資回收周期。衰退期初創(chuàng)期成長期成熟期圖1－1 典型企業(yè)的生命周期成長期企業(yè)的主要特征是：一是市場份額增長迅速，主要表現(xiàn)為企業(yè)銷售額的快速上升；二是產(chǎn)品價(jià)格或投資回報(bào)率都較高；三是產(chǎn)品的技術(shù)升級速度較快，型號不斷改進(jìn)（這種情況一般出現(xiàn)在企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的技術(shù)還未成熟或產(chǎn)品的技術(shù)復(fù)雜、升級較快的階段）；四是企業(yè)的靈活性降低，但控制水平有明顯的提高。（2）美國加州大學(xué)洛杉磯分校安德森管理研究生院的人力資源研究中心主任弗萊姆茲教授將一個(gè)典型企業(yè)的生命周期劃分為七個(gè)階段，見圖1－2。因此，前者的成功往往是來自于企業(yè)獲得進(jìn)入一個(gè)新市場的“先入者優(yōu)勢”，而后者的成功往往是來自于企業(yè)獲得低成本或差異化優(yōu)勢。這些資源既包括各種類型的物質(zhì)資源，也包括各種種類和層次的人力資源。這一系統(tǒng)主要包括計(jì)劃系統(tǒng)、組織系統(tǒng)、人力資源開發(fā)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)等。定位于一個(gè)有利的市場由此可見，成功的初創(chuàng)期企業(yè)必須解決好定位于一個(gè)有利的市場和開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù)這兩項(xiàng)關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)；成功的成長期企業(yè)必須解決好獲取資源、建立經(jīng)營系統(tǒng)以及構(gòu)造管理系統(tǒng)等三項(xiàng)關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)；而成功的成熟期企業(yè)必須解決好構(gòu)造管理系統(tǒng)和培育企業(yè)文化這兩項(xiàng)關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)。當(dāng)然，銷售業(yè)績好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：n 全過程集成管理n 項(xiàng)目經(jīng)理（部）對本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確n 有利于對各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核n 有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品n 項(xiàng)目是成本中心，對項(xiàng)目進(jìn)行全過程集成管理有利于控制投資（3）項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1）包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。5）項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。9）項(xiàng)目考核評價(jià)指標(biāo)及評價(jià)，如對項(xiàng)目設(shè)立總體考核目標(biāo)（可以在責(zé)任合同中明確）：項(xiàng)目建設(shè)期目標(biāo)、銷售期目標(biāo)、投資回收期目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)、施工質(zhì)量目標(biāo)，分階段的投資（成本）控制目標(biāo)，安全健康目標(biāo)等；還需設(shè)立年度考核目標(biāo)、管理措施和手段，如簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同。我們提出這一標(biāo)題的目的是要強(qiáng)調(diào)“全壽命周期”這一概念，因?yàn)閺南到y(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。 投資機(jī)會(huì)研究及土地競投階段 工程施工階段由于本公司已經(jīng)通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，上述階段劃分應(yīng)與質(zhì)量文件中的過程劃分結(jié)合起來，保證投資控制與質(zhì)量控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)該說，土地使用權(quán)競投是一般開發(fā)企業(yè)比較陌生的，但又是很重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，有必要引起足夠重視并加以研究。（3）項(xiàng)目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期中很重要的一個(gè)階段，需進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，評價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案。項(xiàng)目資金運(yùn)作方案包括資金籌集、資金分配使用和資金回收等內(nèi)容。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。（6）市場推廣和營銷階段這一階段的主要工作有：市場推廣和營銷方案策劃、實(shí)施。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團(tuán)所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會(huì)在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價(jià)格中得到體現(xiàn)。開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方參見表21，開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見表22。獲取施工許可證；編制施工總體組織設(shè)計(jì)；委托施工監(jiān)理；組織施工招標(biāo)；簽訂施工合同；工程實(shí)施項(xiàng)目管理；工程竣工驗(yàn)收；物業(yè)交接。圖2－1 投資機(jī)會(huì)研究階段的工作流程確定競投地塊報(bào) 審終止競投正式競投NY獲取土地出讓信息企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略NY對出讓地塊信息進(jìn)行分析、研究土地儲備計(jì)劃，具體特點(diǎn)各地塊城市規(guī)劃、交通、發(fā)展前景等因素分析對各匹配地塊實(shí)地勘察、分析NY地塊篩選競投決策是否參與競投是否有合適地塊是否決定準(zhǔn)備競投該地塊土地競投階段獲取土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓信息投資機(jī)會(huì)的研究確定競投地塊詳細(xì)市場調(diào)查及預(yù)測形成、優(yōu)選出項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案規(guī)劃限制條件分析項(xiàng)目策劃地塊優(yōu)劣勢分析規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及比選競投報(bào)價(jià)計(jì)算競投結(jié)束報(bào)價(jià)評估及決策實(shí)地競投競投后評估獲取土地使用權(quán)NY反饋 饋是否中標(biāo)圖2－2 土地競投工作流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資環(huán)境分析和選址研究項(xiàng)目投資方案策劃參與土地競投，簽訂土地使用權(quán)出讓合同申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)和用地紅線圖申報(bào)立項(xiàng)政府有關(guān)部門項(xiàng)目可行性研究報(bào)審可研報(bào)告政府有關(guān)部門下達(dá)立項(xiàng)項(xiàng)目批復(fù)征地及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備，委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)向土地管理及使用部征求意見申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃要點(diǎn)通知書全程策劃階段