房地產(chǎn)開發(fā)及全程策劃-wenkub
2023-05-09 23:33:52 本頁面
【正文】 不清房地產(chǎn)項目的投資效果通過開發(fā)全過程而最終在項目銷售時得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績不好，單獨要求銷售部負責可能失之偏頗，因為銷售業(yè)績差，可能是設(shè)計的問題、施工質(zhì)量的問題，也可能是營銷方式的問題、價格問題、開盤時機問題，可能是一個部門的責任，也有可能是幾個相互關(guān)聯(lián)的部門的責任，最終說不清是哪個部門的責任。房地產(chǎn)項目是公司資源集成的載體，是成本中心。4）項目經(jīng)理部的設(shè)立。8）項目目標控制。3 房地產(chǎn)項目全壽命周期階段劃分及主要工作 全壽命周期劃分對于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目既是一個投資項目，又是一個建設(shè)項目，因此對房地產(chǎn)項目全壽命周期階段的劃分就有不同的標準，也就有不同的劃分結(jié)果，對此我們不作研究。這八個步驟又可以分為以下一些階段： 規(guī)劃設(shè)計階段 物業(yè)拆除與報廢階段以上各階段排序不表示嚴格的先后時間關(guān)系，開發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進行。這一階段需提出項目投資建議，編制項目初步投資估算，其誤差率要求控制在＋30％左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測算內(nèi)容。其中最重要的工作是進行項目定位，并形成文件。規(guī)劃設(shè)計是否經(jīng)濟合理，對投資控制意義重大。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進行招標發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項目實施；最后進行竣工驗收。投資回收情況可以與資金運作方案計劃進行對比考核。這一階段的主要工作有：拆除與報廢條件滿足并經(jīng)權(quán)威部門確認，報廢與拆除方案批準，拆除實施，殘值回收，土地再利用等。委托設(shè)計監(jiān)理；組織設(shè)計招標或設(shè)計方案競賽；編制設(shè)計任務書；簽訂設(shè)計合同；初步設(shè)計審核；技術(shù)設(shè)計審核；施工圖審核、審查；獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國土、計委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國土、房產(chǎn)、稅務測繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會、派出所等拆遷辦等簽訂的相關(guān)合同咨詢合同、土地使用權(quán)出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設(shè)計合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設(shè)備維修合同、服務合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務流程 房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段業(yè)務流程圖參見圖21~29。項目定價；項目市場推廣；銷售策劃實施；獲取商品房銷售許可證；實現(xiàn)投資回報。表21 開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機會研究和土地競投項目立項全程策劃規(guī)劃設(shè)計工程施工市場推廣和營銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報廢開發(fā)商咨詢機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計單位施工供應商監(jiān)理營銷物業(yè)銀行用戶表22 開發(fā)項目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同投資機會和土地競投（A）項目立項（B）全程策劃(C)規(guī)劃設(shè)計(D)工程施工(E)市場營銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報廢（H）各階段主要工作市場調(diào)研投資機會研究土地競投申請項目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點；可行性研究；獲取立項批復。因此，集團對物業(yè)管理公司的投資補貼將物有所值，或者可能獲得超額回報。好的市場營銷通常貫穿于項目開發(fā)全過程，而不是等到項目建成后再進行。這里所說的“高質(zhì)量”應至少包含這樣幾個含義：設(shè)計圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計開發(fā)意圖，嚴格遵守國家大技術(shù)標準、法規(guī)；圖紙中無錯誤和矛盾，滿足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿足非標準設(shè)備的設(shè)計和加工制作要求，滿足施工圖預算的編制要求，滿足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費用應在控制限額內(nèi)。這一工作與投資直接相關(guān)。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項目的投資方向、投資組合，以及確定項目的總體資金運作方案等。（2）項目立項階段這一階段的主要工作有：申請項目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點，進行項目策劃及可行性研究，對項目投資進行詳細可研測算，編制、報審可行性研究報告，獲取立項批復，等。當確定了投資決策后，獲取土地使用權(quán)就成為一個很關(guān)鍵的工作。質(zhì)量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對投資的控制應建立在對項目質(zhì)量控制的基礎(chǔ)之上。 市場推廣和營銷階段 項目立項階段開發(fā)商自有投資意向開始到項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。10）重大問題的決策機制和程序（例外管理決策程序）等。6）項目管理目標責任書（實施項目經(jīng)理責任制，其目的是建立項目組織機制和激勵機制）。2）公司總部、子公司各職能部門、項目部在具體項目運作過程中的職責和相互工作關(guān)系。3）由于責任不清，導致無法對相關(guān)部門和責任人進行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導致投資失控。企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢或提高其盈利績效，一個重要的決定因素，是企業(yè)必須在各成長階段具備特定的組織能力或獨特的能力體系，以分別解決好兩項或三項相應的關(guān)鍵性組織發(fā)展任務。建立經(jīng)營系統(tǒng)培育企業(yè)文化計劃系統(tǒng)主要負責規(guī)劃企業(yè)的整體和長遠發(fā)展，安排具體的經(jīng)營計劃、預算計劃以及應變計劃等；組織系統(tǒng)主要負責企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、崗位、職位的設(shè)置和人員的安排，建立信息傳遞和協(xié)調(diào)通道；人力資源開發(fā)系統(tǒng)主要負責在企業(yè)的增長中對各種管理和技術(shù)人員進行有計劃的開發(fā)；控制系統(tǒng)主要負責設(shè)置一整套的激勵和約束機制，以最大限度地激發(fā)出員工完成企業(yè)目標的“內(nèi)驅(qū)力”。能否及時足額地獲得各種資源，往往是決定企業(yè)發(fā)展過程中
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