【正文】 、均價、特價單位、物業(yè)管理、建筑風格、過往業(yè)績、目前主力推介單位等等，同時詢問客人需求，了解客人的想法。重點介紹樣板房的戶型間隔優(yōu)勢，實際的裝修標準，家俱擺設狀況。⑵若客戶因誠意戶型的朝向、樓層不滿意，又看中其他房型時，可以排在其他誠意客戶后選房。⑸辦理按揭購房的客戶，應在認購協(xié)議簽訂7個工作日內(nèi)，帶齊全套按揭資料到售樓部簽訂[商品房預售合同]。方案二：開放期內(nèi)推出購房優(yōu)惠卡具體操作方法： 客戶交納500元現(xiàn)金，開盤后購房付款時可沖抵3000元現(xiàn)金使用，既優(yōu)惠2500元。適用范圍：EEE2a說明：優(yōu)惠卡只能用于卡面金額適用范圍內(nèi)的購房活動。銷售代理商保留活動解釋權(quán)。（11）按時完成總經(jīng)理下達的其它工作。 銷售代表實行銷售全程負責制，對本人所售房屋銷售合同的準確簽訂、房款的及時回收、房屋的順利交付等方面負責。 主要職責是：（1） 按時簽訂合同契約；（3） 主動協(xié)同有關人員做好見證、按揭、收款、交房、辦證等工作；（5） 熱情接待來訪客戶并和客戶保持良好的聯(lián)系，做到零投訴；（7） 努力提高業(yè)務素質(zhì)和銷售技巧，熟悉樓盤規(guī)劃、周圍環(huán)境、交通、房型面積、裝修標準等；學習房產(chǎn)、稅務、金融等政策；做到有問必答，百問不厭；（9） 發(fā)揚團隊精神，維護公司形象。收繳首期房款收繳貸款按揭資料催款按揭：銷售代表收齊按揭所需資料后，催款工作主要由按揭辦理人員負責，但銷售代表有責任協(xié)助催款；臺帳、資料填寫、整理交房其次必須做好交房時期客戶的接待和解釋工作，密切配合發(fā)展商相關部門及時解決交房過程中客戶提出的一切問題。原則上由值班的銷售代表接待，若值班的銷售代表正在接待客戶，則由專案經(jīng)理代為接待，事后及時移交。1接待客戶時不做夸大不實宣傳，不對客戶做不當承諾，不越權(quán)降價，嚴格服從專案經(jīng)理的領導。四、考評業(yè)績考核（1）（2）實習期間沒有業(yè)務考核指標，實習期滿正式錄用后，兩個月內(nèi)下達平均業(yè)務指標的50%，第三個月80%，第四個月起100%。 銷售代表銷售指標完成的時間按月計算。（5） 銷售代表未完成銷售指標者，給予下列處罰：凡當月未完成銷售指標者，當月工資扣除200元，并自我檢查，找出差距，繼續(xù)努力?？己宿k法參照考評總則。（3）亞東公司員工及公司關系戶購房，經(jīng)總經(jīng)理簽字確認后，負責簽訂合同及跟進工作的銷售代表銷售提成為總房款的千分之二，按房款到帳金額計提發(fā)放。（四）、傭金提成發(fā)放比例傭金提成發(fā)放比例為：次月發(fā)放上月個人銷售提成的70%，公司暫留30%作為保證金。銷售主管、銷售人員若因觸犯國家法律，將移交司法機關處理；若嚴重違反公司規(guī)章制度而使公司聲譽或利益受到損害的，予以除名的，未領取的銷售傭金提成（含保證金）不再發(fā)放。公司員工本人及直系親屬實現(xiàn)的銷售不予提成。四、銷售冠軍獎勵辦法 對于月度銷售冠軍，‰給予獎勵。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程認購書填寫完成，業(yè)務員自查 報現(xiàn)場經(jīng)理（主管）審查 確認無誤后，蓋章 次由現(xiàn)場銷售經(jīng)理（主管）審查 確認無誤后，一份交客戶，一份交財務保存監(jiān)審人：現(xiàn)場銷售經(jīng)理三、責任銷售經(jīng)理初查，檢查出錯誤，要求業(yè)務員必須重新填寫認購書，由業(yè)務員以10元/套向財務購買新認購書；現(xiàn)場銷售經(jīng)理復查后，若再次檢查出錯誤，給予業(yè)務員50元/次罰款處罰，同時由業(yè)務員以10元/套向財務購買新認購書；若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯誤，取消本次業(yè)務員的銷售業(yè)績；第二條 合同監(jiān)審制度一、 監(jiān)審內(nèi)容（一）、正本合同（〈商品房買賣合同〉）監(jiān)審內(nèi)容 房號是否書寫正確，確保房號的“唯一性，排他性”，房號填寫按照認購書房填寫的房號； 合同單價是否書寫正確，參照認購書填寫； 套內(nèi)面積單價是否折算正確，折算公式為：總房價款/套內(nèi)面積 合同房屋面積、公攤面積，依照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理報告； 房屋銷售總價款是否計算、書寫正確； 首付款，剩余款是否計算、書寫正確； 交房日期是否正確； 維修基金是否計算正確； 預售許可證號、土地使用證號、建設工程規(guī)劃許可證號、施工許可證號是否正確； 土地使用年限是否書寫正確；施工單位是否書寫正確；1客戶聯(lián)系方式：最少兩個聯(lián)系電話，通信地址必須是能夠收到信件的地址。 通過不同層差、朝向、采光、景觀視線、噪音程度、清潔度、安全性、及戶型分類（個性房、資源房、普通房、缺陷房）系數(shù)，加權(quán)平均，計算每單戶價。 對于底商盤量定價原則，采用低價入市，開盤初期暫不銷售，誠意認購，蓄積客戶，造成一房多人的搶購局面，最終以較高價拍賣成交。48 / 48。 寫字樓銷售原則避開西區(qū)小戶型強銷期，前期不易露出，保持項目純住宅的宣傳主題。 根據(jù)開放期“誠意金”收取及優(yōu)惠卡的銷售情況，再次調(diào)整。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程所有和約填寫完成，業(yè)務員自查 報現(xiàn)場主管審查 確認無誤后，蓋章 甲方法人代表簽字 再次交現(xiàn)場銷售經(jīng)理審查 確認無誤后，一份交客戶，其余交財務保存監(jiān)審人：現(xiàn)場銷售經(jīng)理三、責任銷售經(jīng)理初查，檢查出錯誤，要求業(yè)務員必須重新填寫認購書，由業(yè)務員以10元/套向財務購買新認購書；現(xiàn)場銷售經(jīng)理復查后，若再次檢查出錯誤，給予業(yè)務員50元/次罰款處罰，同時由業(yè)務員以10元/套向財務購買新認購書；若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯誤，取消本次業(yè)務員的銷售業(yè)績；銷售價格作價原則 首先根據(jù)市場調(diào)研分析周邊樓盤及西安市整體樓盤今年下半年走勢，結(jié)合工程形象進度，確定不同銷售階段的掛牌均價，通過銷售進度及銷售比例的綜合換算，配合各階段銷售最大折扣率，計算出整盤銷售最終折實均價。簽 約 監(jiān) 審 制 度為了規(guī)范和保證和約簽定過程中的嚴肅性、規(guī)范性，充分保障公司和客戶的利益，杜絕因為和約簽定中的失誤，造成的經(jīng)濟損失和法律糾紛，特制定本簽約監(jiān)審制度。在交房前離職的銷售主管、銷售組長、銷售人員從公司暫扣30%的保證金中扣除10%作為交房保證金。銷售主管、銷售人員如因公司行為而被辭退的，在辦理好交接手續(xù)且無欠帳或違規(guī)處罰行為的，公司即按規(guī)定發(fā)放未結(jié)傭金提成（含保證金）。（注：此退房是指當月出現(xiàn)退房情況，而當事銷售人員在傭金發(fā)放前已經(jīng)離職的。銷售薪資發(fā)放制度一、基本工資發(fā)放 基本工資根據(jù)公司財務規(guī)定按期發(fā)放。五、獎懲辦法（1）銷售代表的銷售提成為總房款的千分之三，其中千分之二按房款到帳金額計提發(fā)放，萬分之五年終發(fā)放，另萬分之五留待房屋實際交付之后發(fā)放。 實行月考核，百分制。 規(guī)章制度、工作執(zhí)行情況考核。（7） 退房則相應減少銷售代表完成的銷售額度。（3） 公司新招聘的銷售代表，實習（試用）期間的工作，業(yè)務考核安排如下：凡未從事過房產(chǎn)銷售工作的，由專案經(jīng)理指定專人負責業(yè)務指導。 銷售指標由公司按月下達給專案經(jīng)理，專案經(jīng)理根據(jù)各位銷售代表的情況將指標分解落實到人。 客戶有特殊要求，盡量學會自行解決；如有困難，必須上報專案經(jīng)理協(xié)同解決；銷售代表無權(quán)自行為已簽約之客戶私下轉(zhuǎn)名，在折扣上必須明確回答客戶沒有額外優(yōu)惠，不得暗示、啟發(fā)客戶另外找關系打折。1三、 客戶接待規(guī)則簽定契約時應嚴格按照范本填寫，不得在價格、金額、房號、日期、合同主體的姓名等條款處涂、刮、改。正式簽訂《商品房買賣契約》簽訂認購協(xié)議二、具體工作程序客戶接待 嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度及員工行為規(guī)范，保持良好的儀表、形象；（10） 認真做好來電、來訪記錄；記好工作臺帳，按時填報周報；（8） 積極參加市場調(diào)研、促銷活動；（6） 按時收繳房款，按時收繳按揭資料，按時完成預交付房屋驗收工作；（4） 按時完成銷售指標；（2）具體職責如下:（1）組織、督促銷售人員按時完成銷售指標；（2）督促銷售人員在規(guī)定時限內(nèi)辦理合同簽約，并審核合同，確保準確率100%；（3）督促銷售人員收繳房款。一、報表制度實行日報、周報、月報制度；所有現(xiàn)場人員根據(jù)各自職責，分別認真、詳實填寫各個崗位的報表；當天的銷售結(jié)束后，及時整理、匯總當天的銷售情況，如實銷售填寫報表；報表上報時間：⑴、日報上報時間：次日早上9：30以前；周末和法定節(jié)假日，在當天上報公司；⑵、周報上報時間：每周星期一9：30以前上報上一周銷售周報；周末和法定節(jié)假日，在當天上報公司；⑶、月報上報時間：每月2日9：30以前上報上一月銷售月報；周末和法定節(jié)假日，在當天上報公司；上報部門：日報、周報、月報上報公司營銷策劃部二、違規(guī)處罰篡改、假報銷售數(shù)據(jù)，給予責任人200元/次罰款處罰；銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計出現(xiàn)錯誤，一經(jīng)核實，給予責任人200元/次罰款處罰；沒有及時上報公司報表的，給予責任人50元/次罰款處罰；三、崗位報表項目 銷售日報表 房源日銷控表 銷售情況周報表 來人來電周報表 銷售去化統(tǒng)計表 累計銷售情況匯總表 資金回款情況匯總表（財務）四、上報內(nèi)容日報內(nèi)容日報表房源日銷控表資金日回款情況匯總表（財務）周報內(nèi)容周報表周房源去化統(tǒng)計表一周來訪客戶分項統(tǒng)計表簽約情況匯總表一周資金回款情況匯總表（財務）月報內(nèi)容一月銷售月報表一月房源去化統(tǒng)計表一月來訪客戶分項統(tǒng)計表一月簽約情況匯總表一月資金回款情況匯總表（財務） 五、報表內(nèi)容及格式（后附）銷售部業(yè)績考評辦法一、職責專案經(jīng)理職責：優(yōu)惠卡為不記名卡。適用范圍：WWEEE6 客戶交納1500元現(xiàn)金，開盤后購房付款時可沖抵6500元現(xiàn)金使用，既優(yōu)惠5000元。⑹分期付款或一次性付款的客戶，應在3個工作日內(nèi)，到售樓部簽訂[商品房預售合同]。⑷選中房的誠意客戶，應在當日交納10000元大定，簽訂認購協(xié)議。操作方法：開盤日，集中起交一種戶型“誠意金”的客戶，分批搖號，排出順序，第一名被抽中者，有優(yōu)先挑選樓層、朝向及優(yōu)先購房權(quán)⑴若按順序排到選房者，放棄選房，由緊隨其后的客戶挑選。結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊物征，邊走邊介紹。流程設定如下：囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。l 聯(lián)合促銷：和海爾、長虹等知名企業(yè)聯(lián)合公關，如在五一節(jié)在資中大商場門口舉行聯(lián)合促銷，買麗景苑房子送彩電或者買彩電，送麗景苑代金券；或者，買商場任一產(chǎn)品，送購房代金券。l 麗景苑項目“求健康，大體檢，全員來會診”有獎征求建議活動——凡活動期間提出關于建筑、景觀、銷售服務的不足和中肯建議一經(jīng)