【正文】 術(shù)措施；低壓配電作業(yè)，必須有專人監(jiān)護(hù)。供電設(shè)備必須具備滅火器材。開發(fā)公司向業(yè)主發(fā)出接房通知、接房流程及接房費用一覽表。第二節(jié) 業(yè)主維修服務(wù)管理第一條 管理規(guī)定保修①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務(wù)、存檔各一聯(lián)。任何管理人員在遇到業(yè)主來訪、投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，并做好詳細(xì)記錄。統(tǒng)一由服務(wù)科物管員集中登記，并聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員處理。第四節(jié) 客戶滿意度調(diào)查服務(wù)科應(yīng)采用電話或其他形式跟蹤投訴處理結(jié)果，并定期回訪或設(shè)立“用戶意見箱”。對業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)定期向業(yè)主委員會進(jìn)行通報，接受監(jiān)督。第五章 物業(yè)安全管理制度 第一節(jié) 安全護(hù)衛(wèi)管理制度第一條 保安員管理規(guī)定 儀容儀表①面容整潔，無胡須、無長發(fā)。⑤不袖手、不背手或?qū)⑹植迦胍麓?。紀(jì)律要求①按時交接班，不遲到早退。職責(zé)范圍：①、熟悉小區(qū)樓宇分布和重點部位；實行兩班24小時值班制度，每班兩人，一人值門崗，一人巡邏，②準(zhǔn)確記錄各種表冊且內(nèi)容詳細(xì)，對整個轄區(qū)每兩小時巡邏一次；對樓前樓后、道路、停車場等重點區(qū)域?qū)嵭醒策壓灥街?。⑥遵守秩序員培訓(xùn)制度。作好質(zhì)量記錄，認(rèn)真填寫《夜間查崗記錄表》。外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。如果私家車位被占，可預(yù)留一個車位給該車主。第二節(jié) 消防安全管理制度 第一條 防火管理規(guī)定 建立消防責(zé)任制，成立義務(wù)消防隊，每年組織一次消防演習(xí)。在危險地方動火須經(jīng)經(jīng)理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；動火前采取有效的火防措施。第二條 消防安全檢查制度實行三級檢查：每班檢查一次；秩序科長每天檢查一次；辦公室每周檢查一次。公共設(shè)施、門、窗、玻璃每三個月擦拭一次。第三節(jié) 綠化管理制度一 綠化養(yǎng)護(hù)的日常管理物管員每周對綠化帶至少檢查一次，作好記錄。持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。第二節(jié) 各科室崗位職責(zé)第一條 辦公室崗位職責(zé)辦公室科員①認(rèn)真完成經(jīng)理安排的各項工作，并組織落實、檢查，作好各部門之間的協(xié)調(diào)配合，負(fù)責(zé)小區(qū)日常事物。⑤負(fù)責(zé)辦公用品的采購；員工福利用品的采購和發(fā)放；做好員工考勤管理。工程科維修工職責(zé)①了解轄區(qū)內(nèi)的水、電、暖氣、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的分布情況。⑤認(rèn)真處理業(yè)主投訴的各項常規(guī)維修；并為業(yè)主提供有償服務(wù)且收費合理。②負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)，對可疑人員有監(jiān)視和勸其離開的權(quán)力。⑥了解轄區(qū)內(nèi)消防器材的配置位置；定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時上報；掌握滅火器的操作技能。管理員職責(zé)①及時、準(zhǔn)確收取物管費和各項代收費用并按時上繳財務(wù)部。保潔綠化員工職責(zé)①負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi) 公共場所、道路及公共設(shè)施的清潔和保潔；②負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹木日常養(yǎng)護(hù)和管理。③定期對業(yè)主進(jìn)行回訪，作好客戶滿意度調(diào)查。⑧完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。④負(fù)責(zé)接收、傳達(dá)公安機(jī)關(guān)對安全管理工作的指示精神或文件、提高業(yè)主的安全防范意識。第三條 秩序科崗位職責(zé)秩序科長職責(zé)：擬訂各項安全管理目標(biāo)并監(jiān)督、檢查、落實；征對各種突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案；負(fù)責(zé)本科室員工考勤；協(xié)助辦公室作好秩序員的招聘和培訓(xùn)。③負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的檢修和更換。⑦搞好企業(yè)文化宣傳，每月做好板報；不定期搞一些社區(qū)娛樂活動；加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通和聯(lián)系。③做好圖書及各種專業(yè)技術(shù)資料的統(tǒng)計、借閱登記。在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，各科室互相協(xié)作，全面處理分管工作，對于重大問題報請經(jīng)理處理，或通過高層會議商討決策。每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。每月匯總綠化記錄，抱科長審閱。按時清掃并將垃圾分類；對可利用的廢棄物，移交專人處理；清潔垃圾桶。公共場所、主干道每天清掃一次，保持公共走廊及消防通道、院落無煙頭、無紙屑、無果皮等污物。發(fā)生火情及時匯報，并采取必要的處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。設(shè)置消防箱，備存緊急消防物資。車輛停放強行占道或阻礙交通，不聽勸阻，報公安機(jī)關(guān)處理。臨時停放車輛交清費用后方可進(jìn)入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。夜檢：辦公室值班人員每周夜間查崗不少于兩次，查崗時間為0：00至6：30。④進(jìn)行安全防范檢查，對業(yè)主進(jìn)行法制宣傳，來訪人員實行出入登記，制止未經(jīng)許可人員和車輛進(jìn)入轄區(qū)。③處理問題講原則和方法，以理服人。②主動、熱情、耐心、周到的為業(yè)主服務(wù)。③精神飽滿，姿態(tài)良好。對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。物管員對回收的意見進(jìn)行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果書面報告服務(wù)科長。責(zé)任部門接到投訴后，在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)，答復(fù)時間不超過三天。 服務(wù)科指定人員根據(jù)客戶投訴，填寫《客戶投訴處理通知單》。第三節(jié) 客戶投訴處理制度服務(wù)科建立《客戶投訴登記表》，統(tǒng)一由服務(wù)科物管員集中登記、聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員處理。維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為依據(jù)。由開發(fā)、工程、物業(yè)三方共同參加帶業(yè)主入室驗收，管理處對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題的合理建議，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（開發(fā)、工程、物業(yè)、業(yè)主各一份），并負(fù)責(zé)與工程部聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按時如住。第二條 入伙時的工作由開發(fā)、工程物業(yè)三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫驗收記錄單，驗收記錄單上必須有三方人員的簽字，并一式三份，三方各執(zhí)一份。定期維護(hù)保養(yǎng)和更新，并有維護(hù)保養(yǎng)記錄。 樓層內(nèi)公共地方不能擺放家具，不能亂涂亂畫。對存在問題，業(yè)主應(yīng)在二周內(nèi)整改完畢并提出復(fù)驗。第四條