【正文】 ，就是他有這樣一個狀態(tài)，資本市場上的新人會給他錢，所以他也不刻意去結(jié)交這些人，他反而遵守規(guī)則，所以他就變成了良民，這樣所有的地方政府歡迎他，他覺得你絕對企業(yè)很正派。就是戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司要從項目管理提升到公司管理，而公司管理的核心還是戰(zhàn)略管理。美國模式非常重要的是專業(yè)化分工，假定說你要學(xué)美國的模式也很簡單，在你們城市就做一個產(chǎn)品，不信你做２０年，你肯定是這個城市最好的，這個模式為什么要專業(yè)化呢？摩根斯坦利給了我們兩張表，講２０００年房地產(chǎn)市場的經(jīng)營訣竅，其中一個表講的很有意思，就是跨地區(qū)經(jīng)營產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化，集中在一個地區(qū)產(chǎn)品要多元化，這就是為什么萬科能成功，華遠(yuǎn)也能成功的原因。 再一個根據(jù)商業(yè)周期的波動，我們未來開發(fā)的收入會降到５０％以下，我們最后開發(fā)收入逐年減少，這樣公司的收入就更加穩(wěn)定，因為我們的服務(wù)是全中國服務(wù)，是跨地區(qū)的，定制服務(wù)是哪里有客戶我們就去哪里，商用物業(yè)是三千美金以上，如果我們上市就會比國內(nèi)一般公司容易賺錢，我們?yōu)槭裁匆v美國模式，這也是一個市場策略，美國模式，因為現(xiàn)在在香港的投資基金人里面６０％是美國的錢，所以我講荷蘭模式、西班牙模式也許是正確的。那么第三個三分之是全世界人民給你的，你做的還好，人民幣增值，到美國上市，把你未來的收益折線到現(xiàn)在，給你定一個股價，就又給你一個獎金，這個獎金比美元值錢，就是只有你做好第一個三分之一，始終做到簡單、專注、持久，商業(yè)模式清楚，誠信，公司穩(wěn)健經(jīng)營，這個時候你一生的財富達(dá)到最多。馮倫： 最近這一段最頭疼的，大概都是七八年前為了占一點(diǎn)小便宜，不規(guī)范，鬧得一些事現(xiàn)在沒了，最近這半年，有些都是十年前的事兒，當(dāng)時為了占人家的一點(diǎn)小便宜，比如說一個手續(xù)沒弄好，最近就被翻出來了，挺麻煩的，所以我也是切身體會，你為了占這個便宜，最后找回去的錢更多。 我覺得最重要的是怎么處理這個事情，從萬通來說這些人走有一個特點(diǎn)，跟別人可能不一樣，第一走的所有人都沒有坐過牢的，另外我們也沒有因為我們腐蝕干部，干部坐牢的，也沒有，因為我們公司在最初創(chuàng)業(yè)的時候，我們有很多的土政策，這跟我們自身的經(jīng)歷有點(diǎn)關(guān)系，我們規(guī)定第一，不能有第二利潤來源，第二，收入透明化，高層收入合伙人的收入透明，第三，不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，不辦外國護(hù)照，第四，家屬不出國等等，我們在十多年前我們辦了很多的土政策，所以這樣當(dāng)我們分手的時候，我們沒有為錢吵架，因為這個時候錢都是透明的，這個比較好，沒有為錢吵架。因為當(dāng)有希望的時候我有熱情，這樣的話你才能夠有把企業(yè)辦好的沖動，世界上做一件事情最大的挑戰(zhàn)是時間，而不是困難，困難很正常，但是你跟這個困難玩兒多長時間，這是不一樣的，所以現(xiàn)如今在全世界奮斗的男人里面，男人里面最長的是阿拉法特，做一件事做了４５年沒做成還在做，以至于現(xiàn)在４５年是一個成就，現(xiàn)在他做不成沒有人埋怨他了，人家說這個事情已經(jīng)是奇跡了，這么多人要?dú)⑺?，最后他只說了一句，說我唯一的勝利就是我的敵人要?dú)⑽疫€殺不了我，他現(xiàn)在已經(jīng)７７歲了，就是這樣一個情況，我要講的是他也做過房地產(chǎn)，所以如果我們有希望，你做一件事情能做很長本身就是成功。馮倫： 第一，這個擔(dān)心是必要的，第二，我們不會這么迂腐，比如說美國的模式，我并不是每一件事兒都是照著美國做，你只取其精髓，大家一定要理解，我們是草根出身，所謂草根出身，我們也是從零，甚至是從負(fù)數(shù)開始，就是你拿到執(zhí)照的時候負(fù)債率１０００％，因為注冊公司都是借錢注冊的，所以從那個時候奮斗過來的，就是大家絕對不會脫離中國實(shí)際，我們也不可能脫離中國實(shí)際，因為我們在這兒賺錢，如果最后還走不通，那我一定會向現(xiàn)實(shí)低頭。 我們發(fā)現(xiàn)中國社會這種非細(xì)微性組織帶來很多問題，所以我們不能按照江湖方式解決矛盾，我們在解決矛盾的時候非常簡單，以至于我們在９５年的時候解決這個問題，第一次用了律師，而且我們用的是從美國回來的律師幫我們做協(xié)議，所以這樣的話為我們理性的分手和今天再度大家比較好的在一起競爭，合作創(chuàng)造了一個基礎(chǔ)，現(xiàn)在在ＣＢＤ里面萬通的合伙人有三個在那兒做房子，建外ＳＯＨＯ，陽光一百，我們新城國際，所以第二點(diǎn)，一定要學(xué)會用商人方式思考問題，不要陷入傳統(tǒng)江湖上的恩怨。提問： 我有一個問題，有人講，就是從您那兒出去的人都是做老板的，從王石那兒出去的都是做經(jīng)理人的，那么從做企業(yè)這個角度來講，這些人的來、去、留，就是做一個老板從哪個角度處理相對好一些呢？謝謝。提問： 請問馮先生，萬通現(xiàn)在是自己做的物業(yè)公司嗎？馮倫： 我們現(xiàn)在把物業(yè)公司放在定制服務(wù)事業(yè)部里面，這樣我們在提高物業(yè)服務(wù)的附加值上下功夫，然后增值服務(wù)，比如我給客戶更多的一些，因為我們是高端客戶，有很多的服務(wù)，醫(yī)療保健，提供更多的這種服務(wù)，朝這個方向走，我們接住宅的客戶，我們現(xiàn)在很少接，主要是寫字樓、公共設(shè)施，是朝這個方面發(fā)展，但是配套我們自己我們也做一些。 那么最簡單的辦法我們叫做簡單、專注、持久、執(zhí)著，這樣才能賺，第二個三分之一是全國人民幫你掙的，但是你并不要付出成本，全國人民會給你一個獎勵，什么時候給你獎勵呢？當(dāng)全國人民辛勤奮斗國內(nèi)的資產(chǎn)財富總量足夠增加，人民幣的幣值升值的時候，你就會掙第二個三分之一，全國人民會給你獎金，比如說１２年前，李嘉誠跟我們?nèi)嗣駧咆敻坏谋壤?，我們是四毛錢還一塊錢港幣，就是一夜之間人民幣貶值港幣升值，１：１差不多，李嘉誠這時候的財富跟我們?nèi)嗣駧咆敻幌啾仍黾恿艘槐?，而這一倍在那個始點(diǎn)上超過了他此前掙得所有現(xiàn)金利潤，如果你不簡單轉(zhuǎn)注、持久，不做好人，你不把第一個三分之一做好，到時候獎金也輪不到你了。 所以我們針對于這樣的情況，我們?nèi)f通前面講那么多的研究，我們?nèi)f通決定舍棄香港的模式轉(zhuǎn)向美國模式，我們就分成四大的專業(yè)事業(yè)群，第一就是土地經(jīng)營，土地經(jīng)營很簡單，我們類似于河升創(chuàng)展這樣的方式，我們現(xiàn)在的土地基本存貨是儲備，我們把土地買來以后我投入經(jīng)營，我在土地里任何的階段都可以交易，然后把它賣出去，另外我們把無限儲備變成有限儲備，我們現(xiàn)在只儲備三年的土地，這樣我們就把土地儲備資金占用減少了，同時加快土地資金的周轉(zhuǎn)率，第二，住宅建設(shè)，住宅建設(shè)我們剛才講了是集中在高端住宅，而且我的產(chǎn)品也是標(biāo)準(zhǔn)化的，目前主要是新興佳園，我們在發(fā)達(dá)城市做的高端產(chǎn)品，我們叫新興佳園，不同的產(chǎn)品有不同的品牌，這是住宅。萬通的商業(yè)模式，萬通新的戰(zhàn)略我們簡稱是美國的模式，就是由香港模式轉(zhuǎn)化為美國模式，所謂香港模式就是綜合一個開發(fā)的模式，是全能的開發(fā)，或者是縱向重疊開發(fā)，總之是一個簡單開發(fā)的模式，就是掙加工費(fèi)的模式，這個模式我們認(rèn)為在中國經(jīng)歷了差不多２０多年，基本上深圳學(xué)香港，沿海學(xué)深圳，大陸學(xué)沿海這么學(xué)過來的，所以大部分中國的企業(yè)不知道這個模式之外還有新的模式可以掙錢，這樣我們就提出美國模式，所謂美國模式用一句話說，就是高度的專業(yè)化分工加上發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融服務(wù)。但是如果你要這樣做，就不要研究商業(yè)模式。如果說他認(rèn)識這個警察，有兩種可能，一種你比警察牛，你是做領(lǐng)導(dǎo)的，本來是罰你５０塊錢，結(jié)果警察請你吃了一頓飯花了１５０塊錢，里外里你賺了兩百塊錢，對于你來說你是虧了，為什么呢？對有錢人來說時間最重要，你花了一個小時去吃飯，這一小時你少掙多少錢這不說，機(jī)會最重要，第二，由于你欠了他這個人情，他給你這兒按一個人，他媳婦來了上班，你讓她上不上，上班一個月開五百塊錢最少了，最后你算下來，上班了以后你敢不敢把她開掉呢？你不敢，因為開掉了，下次你在路口上你就等死吧，所以你最后打發(fā)多少錢呢？可能三萬塊錢請她回家，如果說你沒有把她打發(fā)走的時候，你想我已經(jīng)花那么多錢了，他把媳婦都放在這兒了，我更膽大了，下回見紅燈連停都不停了，直接就過去了，結(jié)果直接過去，假如說撞到前面首長的車了，警衛(wèi)局就把他帶走了，一問為什么，原來你腐蝕警察，就因為這樣一個關(guān)系最后你膽子更大了，你必然犯事。那么項目管理，項目管理在美國專門有行業(yè)，項目管理的服務(wù)在中國還不太推行，比如在ＩＢＭ、在摩托羅拉他們這些公司做房子怎么做，很簡單，他每年公布一個信息，我要在哪兒做房子，要多少面積，多少價錢，大家來投標(biāo)，如果超過預(yù)算了他可以罰我，我要是節(jié)省預(yù)算，保證質(zhì)量，他給我獎勵