【正文】 4)3）以如履薄冰、如臨深淵的心態(tài)，不斷解決我們發(fā)展中存在的問題，持續(xù)改進(jìn)，不斷進(jìn)步，超越自己是我們的追求，不斷超越自己，我們就會(huì)超越所有的人。7）在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標(biāo)的過程中，我們每一個(gè)人的專業(yè)水平、組織和管理能力、學(xué)習(xí)能力得到持續(xù)的提高和進(jìn)步，企業(yè)的核心能力不斷形成和加強(qiáng)。3）只有通過團(tuán)隊(duì)精神和合作，我們才可能達(dá)成高目標(biāo)，創(chuàng)造奇跡。7）我們盡可能的獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)，通過獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)合作和團(tuán)隊(duì)精神。只有員工發(fā)展了，他才會(huì)滿意，所以我們重視員工發(fā)展的文化。6）我們希望每一個(gè)人都有危機(jī)感，都能感覺到非人際關(guān)系的工作壓力，都能快速行動(dòng)、持續(xù)進(jìn)步。（五）、企業(yè)戰(zhàn)略戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略是面對(duì)現(xiàn)實(shí)的分析，對(duì)各種理論和實(shí)踐的綜合，是包括直覺、悟性、智慧、洞察力和創(chuàng)造性的思考。：在規(guī)模和贏利能力上做中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一MARKET LEADER：在選定城市和產(chǎn)品類型上，做市場領(lǐng)導(dǎo)者，能夠影響市場，引導(dǎo)市場，重新定位市場聚焦戰(zhàn)略的管理體系強(qiáng)調(diào)整合，強(qiáng)調(diào)溝通，強(qiáng)調(diào)參與，強(qiáng)調(diào)員工創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)變革，強(qiáng)調(diào)獎(jiǎng)勵(lì)與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和我們的核心價(jià)值觀相一致。要實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化就必須要有滿意的客戶、高效的流程、滿意的員工。 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。1 1 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。1 1 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。2 2 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。2 2 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。2 2 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2 2 過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。3 3 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。4 4 商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。4 4 房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。房地產(chǎn)一級(jí)市場是由國家壟斷的市場。4 4 房地產(chǎn)三級(jí)市場:具有消費(fèi)性質(zhì)。 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：劃撥出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對(duì)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級(jí) 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級(jí) 50～100年以上(磚混)③三級(jí) 25～50年（平房）房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1） （1）（2） （2）梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。 其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。地基承受荷載的能力是有一定限度的。 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 條形基礎(chǔ)：（2） （2）（3） （3）（4） （4） （5） （5）墻體分類：（1） （1） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。（六）裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；。如陽臺(tái)梁、雨篷梁等。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫設(shè)計(jì)方案。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。考核目的考核指標(biāo)目標(biāo)具體措施（三）考核指標(biāo)體系的四個(gè)層面：財(cái)務(wù)股東價(jià)值最大化：利潤、增長、風(fēng)險(xiǎn)的平衡客戶目標(biāo)市場 目標(biāo)客戶 提供給目標(biāo)客戶的價(jià)值法則流程流程高效 優(yōu)先次序得當(dāng) 創(chuàng)造價(jià)值的重點(diǎn)環(huán)節(jié)突出 創(chuàng)造客戶和股東滿意度學(xué)習(xí)與成長戰(zhàn)略能力：人力資源管理企業(yè)文化：我們需要的文化和氛圍 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)年底確定次年整體戰(zhàn)略目標(biāo)。 各分公司銷管、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門按照庫存、新開、新增項(xiàng)目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分公司運(yùn)營部。 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)最終審定年度指標(biāo)。 各分公司銷管部根據(jù)回款指標(biāo)進(jìn)行具體分解至各項(xiàng)目，經(jīng)銷售副總審核后于26日?qǐng)?bào)送分公司運(yùn)營部、地產(chǎn)運(yùn)營部。 地產(chǎn)運(yùn)營部于當(dāng)月31日組織各分公司運(yùn)營部、銷管部進(jìn)行考核指標(biāo)月度分析總結(jié)會(huì)，明確要求，達(dá)成共識(shí)。四、商品房銷售有關(guān)法律政策房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對(duì)住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。（2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金帳戶?！短旖蚴猩唐贩抗芾?xiàng)l例》（1）商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報(bào)案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費(fèi)的。（4） （4）業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。 小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。 辦入住時(shí)是否還交配套設(shè)施的初裝費(fèi)？辦入住時(shí)不需交配套設(shè)施的初裝費(fèi)，都含在房款里了。項(xiàng)目完全成本除直接成本外，還包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營業(yè)稅。相關(guān)計(jì)算公式：(1)資金缺口=回款土地款工程款費(fèi)用稅金+貸款凈增(2)項(xiàng)目毛利率=1直接成本/銷售收入(3)項(xiàng)目利潤率=1總成本/銷售收入(4)項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量=回款支付的工程及土地款銷售費(fèi)用管理費(fèi)用營業(yè)稅(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動(dòng)性、盈利性。商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不是合同的一部分。開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會(huì)決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計(jì)劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。銷售回款、銷售收入銷售回款是實(shí)際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時(shí)，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。（9） （9） 辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費(fèi)用？在辦理入住時(shí)需帶入住憑單,購房合同。 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。（3） （3）收取特約有償服務(wù)費(fèi)應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。收取綜合服務(wù)費(fèi)提供的服務(wù)如下：①保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。（2）定金可以退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)返還定金。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理。（3）由誰繳存維修基金？開發(fā)建設(shè)單位（1%，%）和購房人（1%）共同繳存。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。 地產(chǎn)運(yùn)營部于次月4日形成地產(chǎn)集團(tuán)考核指標(biāo)體系。 首先，各公司運(yùn)營部與銷管部分別編制出各項(xiàng)目當(dāng)月初步動(dòng)態(tài)成本及項(xiàng)目整體價(jià)格測算，將結(jié)果量化，反映到項(xiàng)目利潤率上，并對(duì)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)變化、及價(jià)格變化因素進(jìn)行充分分析；第二步，在保證項(xiàng)目整體利潤率的前提下，結(jié)合動(dòng)態(tài)成本、結(jié)合項(xiàng)目整體及月度價(jià)格測算，結(jié)合項(xiàng)目市場狀況，由運(yùn)營部與銷管部對(duì)后期成本的調(diào)整方向、余盤售價(jià)的調(diào)整方向作出合理判斷，成本與價(jià)格互動(dòng)后共同形成當(dāng)月項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)。 經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)最終確定下月各公司及項(xiàng)目回款指標(biāo)。 各分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)并報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營存檔。1 1 地產(chǎn)運(yùn)營部審核各分公司的指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)次年經(jīng)營預(yù)算初稿，報(bào)送地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部。 地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心將新增目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達(dá)到分公司運(yùn)營部。 公司考核指標(biāo)體系：是將各個(gè)項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成公司的整體目標(biāo)，包含兩個(gè)層面，其一為各項(xiàng)目年度目標(biāo)、項(xiàng)目整體目標(biāo)，其二為公司年度目標(biāo)，各項(xiàng)目的年度目標(biāo)之和即為公司年度目標(biāo)。三、考核指標(biāo)體系的編制（一）考核指標(biāo)體系的概念： 施工過程中開發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。 裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。 樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。（2） （2）樓層、地面：（1） （1） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） （3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合?！锘A(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。地基與基礎(chǔ)★地基：地基指基礎(chǔ)