【正文】 .................................................................................................................26 物業(yè)管理建議 .....................................................................................................................................................27 小區(qū)智能化規(guī)劃 .................................................................................................................................................288 資源整合策略 .............................................................................................................................................................299 銷售進(jìn)度策略 .............................................................................................................................................................3110 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 ...........................................................................................................................................................34 定價(jià)總體方針 ...................................................................................................................................................34 別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 ...........................................................................................................................................35 多層、小高層價(jià)格策略 ...................................................................................................................................3511 階段推廣策略 ...........................................................................................................................................................37 蓄勢(shì)待發(fā)期 .......................................................................................................................................................37 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 .......................................................................................................................................................37 開(kāi)盤熱銷期 .......................................................................................................................................................37 持續(xù)推廣期 .......................................................................................................................................................38 尾盤清理期 .......................................................................................................................................................3812 項(xiàng)目促銷策略 ...........................................................................................................................................................39 階段促銷策略 ...................................................................................................................................................39 項(xiàng)目形象促銷 ...................................................................................................................................................42 項(xiàng)目促銷創(chuàng)新 ...................................................................................................................................................4413 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)策略 ...................................................................................................................................................4514 推廣費(fèi)用預(yù)算 ...........................................................................................................................................................4715 結(jié)論 ...........................................................................................................................................................................48參考文獻(xiàn) .........................................................................................................................................................................49秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 31 緒論 項(xiàng)目提出背景（1）中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略；（2）根據(jù)《鎮(zhèn)安縣 20222022 突破發(fā)展實(shí)施方案》，“山水園林型旅游山城”概念提出；（3）鎮(zhèn)安縣城市建設(shè)實(shí)行加大城市設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境；（4）“十一五”發(fā)展規(guī)劃開(kāi)發(fā)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 項(xiàng)目概況（1） 地理位置秀山花園項(xiàng)目位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部，緊鄰火車站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學(xué)、永樂(lè)中學(xué)、城關(guān)小學(xué)、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。秀山集團(tuán)秉承“規(guī)范做事，誠(chéng)信做人，奮勇拼搏”的企業(yè)精神，現(xiàn)在已成為鎮(zhèn)安的大型龍頭企業(yè)。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 42 宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 全國(guó)宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)（1） 全國(guó)宏觀環(huán)境現(xiàn)狀經(jīng)初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 182321 億元，比上年增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 48793 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。商品零售價(jià)格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲 %。而這種利好趨勢(shì)將對(duì)2022 年的發(fā)展起到推動(dòng)和支持作用。從決定潛力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾個(gè)因素看，2022 年，我國(guó)資本積累的速度仍將保持較快增長(zhǎng)，全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)速度不會(huì)慢于改革開(kāi)放以來(lái)平均 3％的水平，潛在生產(chǎn)能力在 ％左右，與改革開(kāi)放26 年的潛在增長(zhǎng)水平基本接近。社會(huì)總供求平衡狀況變化通常用實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的差率來(lái)反映。從以上方面可以看出,宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)總體看好，消費(fèi)品價(jià)格基本穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)依舊處于增長(zhǎng)階段，另一方面社會(huì)供求關(guān)系更加協(xié)調(diào)。陜西省二產(chǎn)與一、三產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用之間的差距進(jìn)秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6一步縮小，其實(shí)這種現(xiàn)象在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)，今年則表現(xiàn)得更為突出。一季度陜西省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng)%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) 40%，分別高出全國(guó)平均水平 和 10 個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入 2022 年，陜西省社會(huì)消費(fèi)品零售總額月平均增長(zhǎng)超過(guò) 14%。（2） 2022 年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的最新數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)可對(duì) 2022 年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)進(jìn)行初步測(cè)算。2022 年 7 月 28 日起央行上調(diào)貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)，此舉將有利于抑制過(guò)度投資，協(xié)調(diào)投資與消費(fèi)的關(guān)系。預(yù)計(jì)上半年全省社會(huì)消費(fèi)品零售額將達(dá) 770 億元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)際增幅與去年同期基本持平。初步預(yù)計(jì) 2022 上半年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 4738 元，同比增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá) 1336 元，同比增長(zhǎng) %。 鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì) 鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟(jì)狀況（1） 鎮(zhèn)安縣生產(chǎn)總值2022 年鎮(zhèn)安實(shí)現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值 億元，比 2022 年增長(zhǎng) 倍；人均生產(chǎn)總值5639 元。政府加大固定資產(chǎn)，使鎮(zhèn)安經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體進(jìn)入初步工業(yè)化階段。（2）鎮(zhèn)安總體布局鎮(zhèn)安縣城四面環(huán)山，人多地少，縣城未來(lái)主要東南向縣河方向發(fā)展、西南向云鎮(zhèn)方向發(fā)展。大縣城：縣河方向，火車站周邊與老縣城聯(lián)成一片，形成鎮(zhèn)安縣城的新格局。2022 年、2022 年和 2022 年全國(guó)商品房銷售面積與竣工面積之比分為 :1，:1和 :1。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要若干年的時(shí)間。目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有 10 多平方米，中國(guó)城鎮(zhèn)居民有 5 億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)，小戶型市場(chǎng)將會(huì)增加。2022 年三季度后高檔住宅價(jià)格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅，2022 年第二季度后這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)開(kāi)始慢于普通住宅，2022 年第三季度高檔住宅價(jià)格上漲 ％，比普通住宅價(jià)格增幅 ％低 個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)橥稒C(jī)性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機(jī)性需求被市場(chǎng)和政秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10策兩方面因素所抑制，其上漲動(dòng)力將明顯不足。銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金和收購(gòu)?fù)恋刭Y金比例要求不會(huì)降低。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸利率將保持不變。第三、2022 年 4 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。第六、 對(duì)于個(gè)人購(gòu)買住房超過(guò)兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對(duì)非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。而