2008年上海君地青劍湖項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略技術(shù)標(biāo)書(shū)(文件)
【正文】 借勢(shì)二批上市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān)活動(dòng)示例： 伊頓小鎮(zhèn)“英倫之夜” 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān)活動(dòng)示例： 天域“神秘藍(lán)之夜” 寶馬車(chē)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整合傳播策略之 4，傳播策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 傳播區(qū)域重點(diǎn)排序： 蘇州其他區(qū)域（高成本、低效、競(jìng)爭(zhēng)分流大） 次級(jí)區(qū)域傳播（低成本、高效、人際傳播效應(yīng)強(qiáng)） 婁葑北原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)帶 陽(yáng)澄湖水產(chǎn)貿(mào)易區(qū) 園區(qū)核心區(qū)域（高成本、低效、競(jìng)爭(zhēng)分流大） 湖東湖西成熟社區(qū) 區(qū)域內(nèi)傳播（低成本、高效、人際傳播效應(yīng)強(qiáng)） 跨塘、唯亭鎮(zhèn)區(qū) 婁江路、葑亭路產(chǎn)業(yè)帶 蘇虹路外資工業(yè)帶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1，占領(lǐng)戶外，區(qū)域內(nèi)唯我獨(dú)家 形式： 戶外廣告牌、圍墻、戶外導(dǎo)視系統(tǒng)、售樓部、宣傳資料派發(fā)、短信覆蓋 傳播渠道策略： 以戶外廣告為主的形式，占領(lǐng)區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶主要據(jù)點(diǎn)，制造區(qū)域內(nèi)獨(dú)家影響力！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 青劍湖商業(yè)中心 現(xiàn)場(chǎng)周邊（星湖街、環(huán)湖路） 星湖街和蘇虹路交匯處 星湖街和葑亭路交匯處 跨塘鎮(zhèn)中心 唯亭鎮(zhèn)中心 陽(yáng)澄湖船菜坊 陽(yáng)澄湖美食街 區(qū)域內(nèi)目標(biāo)買(mǎi)家主要據(jù)點(diǎn)分布圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2，“搭車(chē)”宣傳，借力打力 形式： 短信 戶外廣告牌 在主要競(jìng)品亮相及上市推廣期，在競(jìng)品通路做攔截宣傳，借力攔截，事半功倍！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3，以人帶人，關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 小私營(yíng)業(yè)主較依賴(lài)圈內(nèi)傳播，在營(yíng)銷(xiāo)中對(duì)傳播效應(yīng)大的人群重點(diǎn)推薦介紹！ 形式： 以開(kāi)發(fā)商名義專(zhuān)人負(fù)責(zé) 組織 SP活動(dòng) 上門(mén)約訪 贈(zèng)送宣傳資料 人帶人的內(nèi)部?jī)?yōu)惠制度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1. 買(mǎi)家 目標(biāo)買(mǎi)家 、 已購(gòu)買(mǎi)家 2. 地產(chǎn)信息傳播性強(qiáng)的行業(yè)內(nèi)人士 建筑設(shè)計(jì)單位 、 物業(yè)單位 、 施工單位 、 銀行 3. 地產(chǎn)信息傳播性強(qiáng)的新聞界 4. 君地上?？蛻? 5. 人脈關(guān)系廣 、 傳播性強(qiáng)的政府官員 規(guī)劃局 、 地稅局 、 開(kāi)發(fā)辦 、 招商局 、 工商局 、 建設(shè)局 、 供電局等 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)人群： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整合傳播策略之 5，分階段推廣策略及媒體實(shí)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 蓄水期 2022年 2月 3月 濾水期 首批上市期 2022年 4月 6月 2022年 9月 10月 2022年 11月 2022年 2月 5月 TH 銷(xiāo)售 2022年推廣節(jié)奏： 9月 TH加推 10月獨(dú)棟銷(xiāo)售 區(qū)域內(nèi)戶外建立形象，區(qū)域外戶外及短信攔截，臨時(shí)售樓部啟動(dòng)蓄水，啟動(dòng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。主動(dòng)為客戶開(kāi)車(chē)門(mén)、下雨天主動(dòng)為客戶撐傘、客戶落座時(shí)為客戶拉開(kāi)椅子、與客戶同行時(shí)走在客戶的右側(cè)、搶先為客戶開(kāi)門(mén)、客戶坐船或游艇時(shí)主動(dòng)攙扶客戶、提醒客戶注意安全 …… 讓客戶的尊貴感受體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小區(qū)入口及樣板區(qū)中心增加 英式雕塑、鐘樓 ， 象征尊貴權(quán)屬！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 園藝花圃色彩鮮明，修剪整齊， 點(diǎn)綴噴泉 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2，營(yíng)銷(xiāo)包裝與服務(wù)策略 整合傳播策略之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 視覺(jué)印象：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、景觀包裝 互動(dòng)中：英國(guó)管家式的銷(xiāo)售服務(wù) 行動(dòng)中：全程體驗(yàn)式銷(xiāo)售動(dòng)線 全體驗(yàn)營(yíng)造英倫皇家感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ▲ 工地圍墻做成英國(guó)城堡圍墻感覺(jué) ▲ 售樓部外圍城市景觀帶密集安排項(xiàng)目導(dǎo)視，營(yíng)造私家景區(qū)感覺(jué) ▲ 途經(jīng)沿路懸掛巨幅旗幟； ▲ 小區(qū)入口大門(mén)采用英國(guó)白金漢宮大門(mén)式樣； ▲ 售樓部門(mén)前設(shè)置噴泉和花圃，售樓部前局部園景工程先完成 ▲ 門(mén)童穿英國(guó)衛(wèi)兵服裝 景觀包裝：處處體現(xiàn)英倫皇家風(fēng)范 ▲ 在到訪會(huì)所途經(jīng)的湖濱林蔭道以皇家馬車(chē)為視覺(jué)特色； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 售樓處包裝：皇室大廳般的尊崇 ▲ 初步洽談和深度洽談的分區(qū) ▲ 隱約隔離，保持私密，杜絕各洽談桌之間的對(duì)視 ▲ 售樓部?jī)?nèi)開(kāi)辟咖啡專(zhuān)區(qū)，并聘請(qǐng)外籍服務(wù)生一名主動(dòng)為客戶遞送飲料，使用英國(guó)瓷杯； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 臨時(shí)售樓處 全程體驗(yàn)式銷(xiāo)售動(dòng)線： 青劍湖商業(yè)廣場(chǎng)導(dǎo)視 環(huán)湖景觀道 青劍湖 游艇碼頭 1，會(huì)所售樓處落成前 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全程體驗(yàn)式銷(xiāo)售動(dòng)線： 馬車(chē) 環(huán)湖景觀道 青劍湖 皇家中央大道 會(huì)所售樓處 歐式大門(mén) 示范區(qū) 星湖街導(dǎo)視 2，會(huì)所售樓處落成后 車(chē)行路線 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 換乘高球車(chē) 環(huán)湖景觀道 青劍湖 皇家中央大道 會(huì)所售樓處 歐式大門(mén) 示范區(qū) 星湖街導(dǎo)視 3，會(huì)所售樓處落成后 人行路線 —— 馬車(chē) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 英國(guó)管家式的銷(xiāo)售服務(wù)： – 銷(xiāo)售人員服務(wù) – 考慮到項(xiàng)目的高端形象，建議招聘外形、氣質(zhì)、學(xué)歷、素質(zhì)俱佳的售樓人員，待人謙和，彬彬有禮，不卑不亢，與本案高端但稍顯內(nèi)斂的氣質(zhì)相符。這就要求本案的形象定位必須： 比肩園區(qū)高端案例形象！ 伊頓小鎮(zhèn) 中海半島華府 天域 中海湖濱一號(hào) 本案形象建立的目標(biāo)： 我們的參照系項(xiàng)目： 中茵皇冠國(guó)際 …… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整合傳播策略 案名及主形象 營(yíng)銷(xiāo)包裝與服務(wù)策略 客戶關(guān)系管理策略 傳播策略 分階段推廣策略及媒體實(shí)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1，案名及主形象建立 整合傳播策略之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 英倫皇家 區(qū)域內(nèi)首個(gè)別墅盤(pán)的領(lǐng)導(dǎo)地位 恢弘大氣的英倫城邦式規(guī)劃 目標(biāo)客戶需要“以我為尊”的身份感 占有稀缺資源 君地品牌： KINGLAND 本案展現(xiàn)一種什么氣質(zhì)？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 皇家水岸 案名 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 君湖皇庭 案名 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主廣告語(yǔ)： “正南湖景 英倫城市別墅” 建議將地塊別墅部分打造成純別墅區(qū)概念，小高層部分單獨(dú)包裝上市。 ? 文化程度：私營(yíng)業(yè)主文化程度狀況多種；外企高級(jí)管理層均擁有碩士以上學(xué)歷，多數(shù)有留洋經(jīng)歷； 70年代以前生人則多數(shù)未受過(guò)高級(jí)別教育。 獨(dú)棟首期銷(xiāo)售均價(jià) 13000元 /平。 3. 本案獨(dú)棟可采取價(jià)格標(biāo)桿策略，單價(jià)可與金雞湖聯(lián)排相同，則本案獨(dú)棟價(jià)位在 /平，前期可釋放高價(jià)位，促進(jìn)聯(lián)排去化。 5. 關(guān)注開(kāi)盤(pán)后期新到訪客戶的聚集地和聚焦問(wèn)題，以有針對(duì)性的 DS攻勢(shì)為主體，將營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)轉(zhuǎn)
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