年鄭州某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位淺析(文件)
【正文】 信息街區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要地位。 ? 百貨商場(chǎng)： （一）概述 本區(qū)域不是商業(yè)核心區(qū)，周邊因?qū)W校林立，帶來(lái)大量人流，科技市場(chǎng)早期就是依此人氣帶動(dòng)自發(fā)形成。 測(cè)量數(shù)據(jù)：進(jìn)深 40 米 背景資料 （網(wǎng)上資料） 匯寶大廈是一座 13層的現(xiàn)代化大型綜合商務(wù)樓，位 于東風(fēng)路與文化路交匯處，與金水區(qū)委、區(qū)政府相鄰，周邊有政府家屬院、教師居住區(qū)等大型居住社區(qū)及數(shù)所高等院校， 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 11 常住人口素質(zhì)較高，擁有龐大的消費(fèi)群體。 （二）調(diào)查物業(yè)商業(yè) ? 時(shí)代廣場(chǎng)： 樓層： 12F 4F 底商 業(yè)態(tài)組合：銀行、中西餐飲、健身休閑 ? 新科大廈： 樓層： 10F 1— 3F 商業(yè) 4— 10F 寫(xiě)字樓 商業(yè)組合：銀行、餐飲、網(wǎng)吧、培訓(xùn)學(xué)校、中西餐 ? 耶魯外語(yǔ)學(xué)校院內(nèi)商業(yè)： 樓層： 4F 組合商業(yè)體 1F 永和豆?jié){、耶魯外語(yǔ)學(xué)業(yè)院 2F 網(wǎng)吧 3F 藝術(shù)學(xué)校、公務(wù)員培訓(xùn)學(xué)校 4F 健身房 七、本項(xiàng)目商業(yè)定位方案建議： 方案一：電子科技市場(chǎng) 優(yōu)勢(shì)： 位于科技市場(chǎng)商圈邊緣地帶，有一定區(qū)位價(jià)值。 劣勢(shì)： 單層規(guī)模小，不局備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。如 頤高 定位為科技市場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃建議： ? 中廳設(shè)計(jì)，通透 大方，兩側(cè)電梯，交叉式拉動(dòng)人流。 ? 大門(mén)形象，應(yīng)具備現(xiàn)代化科技特色。如精品百貨。 周這學(xué)校，單位林立，有一定消費(fèi)能力。 方案三：商業(yè)業(yè)態(tài)綜合體 ? 商業(yè)組合一 商業(yè)組合：負(fù) 1F超市， 1F商鋪， 2— 5F快捷酒店 。 八、目前針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展工作及工作開(kāi)展的建議 與專(zhuān)業(yè)公司對(duì)接，深度了解項(xiàng)目商業(yè)綜合體的各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)化、必要化，寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣公司和專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理公司多接觸幾家。 對(duì)周邊寫(xiě)字樓租賃用戶(hù)進(jìn)行調(diào)查分析，以便確定寫(xiě)字樓買(mǎi)家、租賃商家，對(duì)新科大廈 、匯寶大廈寫(xiě)字樓的租賃商戶(hù)與百腦匯，河南科技數(shù)碼港的客戶(hù)進(jìn)行深度分析他們的差異化，找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)。如：中廳設(shè)置與否，直接與定位有關(guān)，柱距對(duì)不同業(yè)態(tài)組合的影響不同，設(shè)置柱距不同。ＰＡ mA） ? 鄭州人從眾顧問(wèn)有限公司 （服務(wù)項(xiàng)目 鄭州國(guó)際美食廣場(chǎng)） ? 劃邦顧 問(wèn) （深圳公司 服務(wù)項(xiàng)目 總部企業(yè)基地） ? 威風(fēng)廣告公司 （服務(wù)項(xiàng)目 永和國(guó)際廣場(chǎng)） ? 恒輝機(jī)構(gòu) 國(guó)際知名寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè) ? 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理 ? 世邦魏理仕 （服務(wù)項(xiàng)目 國(guó)際企業(yè)中心） ? 仲量聯(lián)行 ? 戴德梁行 ? 高力國(guó)際 ? 高偉物業(yè) 。 建議工程采用清單報(bào)價(jià)報(bào)表，甲方對(duì)成本了如指掌，更容易控制。 細(xì)化商業(yè)定位，確定商業(yè)定位。 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司主要是對(duì)寫(xiě)字樓的后期運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，會(huì)出現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，維護(hù)維修問(wèn)題，提出建議，以便前期設(shè)計(jì)更改，不會(huì)后期留下遺難雜病。 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 13 注：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案，建筑體的布局是不同的。 劣勢(shì)： 單層面積小，不易做大型超市。 綜合超市，因單層面積小，小超市生存空間有限，一旦有大型綜超進(jìn)入本區(qū)域，成活機(jī)率少。 方案二：百貨商場(chǎng) +綜合超市 隔壁匯寶大廈定為百貨商場(chǎng)，業(yè)種組合定位很準(zhǔn)確，適合本區(qū)域消費(fèi)群體。 ? 地下室電梯設(shè)側(cè)方一處，可參考新鄉(xiāng)胖東來(lái)店中廳設(shè)計(jì)。 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 12 中原數(shù)碼港的規(guī)模優(yōu)勢(shì)無(wú)法拒絕。 科技市場(chǎng)已經(jīng)有現(xiàn)成成熟模式?？茖W(xué)周全的構(gòu)造設(shè)計(jì)，優(yōu)越的周邊環(huán)境，巨大的市場(chǎng)空間，正向四方客商敞開(kāi)掘金大道！ ? 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體 （一）概述 大多底商群樓是以多業(yè)態(tài)組合商業(yè)體，沒(méi)有純商業(yè)定位，都是以多業(yè)態(tài)組合。因此本區(qū)域大型百貨商場(chǎng)很少，東風(fēng)路西側(cè)的百貨店均以 18— 35 歲年輕女性為主體，休閑服飾也是以 18— 30 歲為客戶(hù)群體，沿東風(fēng)路的利朗、零碼折扣店、皮爾卡丹、休閑服飾均以此類(lèi)為主。 項(xiàng)目 建設(shè)用地 15068m 2 ，本項(xiàng)目總建筑面積為 43638 平方米；其中地下 6480 平方米；大樓建地上 23 層，地下二層，建筑物高度 77m 。 模式：中小科技公司創(chuàng)業(yè)型寫(xiě)字樓與數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)復(fù)合開(kāi)發(fā)及客戶(hù)定向銷(xiāo)售 商業(yè)定位報(bào)告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運(yùn)作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)行 10 前期：定向進(jìn)一步整合了 200 多家中小型科技創(chuàng)新企業(yè)，進(jìn)一步豐富了文三街電子信息專(zhuān)業(yè)特色街的空 間色彩 中期：實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售與租賃的雙豐收 后期：預(yù)計(jì)后續(xù)跟進(jìn)的企業(yè)資源以及服務(wù)資源開(kāi)發(fā)利用（如通信、金融等）將進(jìn)一步產(chǎn)生持續(xù)的效益。 中原國(guó)際數(shù)碼港項(xiàng)目將圍繞提升河南科技市場(chǎng)的規(guī)模和品牌而進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)，致力于打造適應(yīng)信息產(chǎn)
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