年鄭州某地產項目商業(yè)定位淺析(文件)
【正文】 信息街區(qū)產業(yè)鏈中的重要地位。 ? 百貨商場： （一）概述 本區(qū)域不是商業(yè)核心區(qū)，周邊因學校林立，帶來大量人流，科技市場早期就是依此人氣帶動自發(fā)形成。 測量數據：進深 40 米 背景資料 （網上資料） 匯寶大廈是一座 13層的現代化大型綜合商務樓，位 于東風路與文化路交匯處，與金水區(qū)委、區(qū)政府相鄰，周邊有政府家屬院、教師居住區(qū)等大型居住社區(qū)及數所高等院校， 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術在于執(zhí)行 11 常住人口素質較高，擁有龐大的消費群體。 （二）調查物業(yè)商業(yè) ? 時代廣場： 樓層： 12F 4F 底商 業(yè)態(tài)組合：銀行、中西餐飲、健身休閑 ? 新科大廈： 樓層： 10F 1— 3F 商業(yè) 4— 10F 寫字樓 商業(yè)組合：銀行、餐飲、網吧、培訓學校、中西餐 ? 耶魯外語學校院內商業(yè)： 樓層： 4F 組合商業(yè)體 1F 永和豆?jié){、耶魯外語學業(yè)院 2F 網吧 3F 藝術學校、公務員培訓學校 4F 健身房 七、本項目商業(yè)定位方案建議： 方案一：電子科技市場 優(yōu)勢： 位于科技市場商圈邊緣地帶，有一定區(qū)位價值。 劣勢： 單層規(guī)模小，不局備規(guī)模優(yōu)勢。如 頤高 定位為科技市場內部規(guī)劃建議： ? 中廳設計，通透 大方，兩側電梯，交叉式拉動人流。 ? 大門形象，應具備現代化科技特色。如精品百貨。 周這學校，單位林立，有一定消費能力。 方案三：商業(yè)業(yè)態(tài)綜合體 ? 商業(yè)組合一 商業(yè)組合：負 1F超市， 1F商鋪， 2— 5F快捷酒店 。 八、目前針對項目應開展工作及工作開展的建議 與專業(yè)公司對接，深度了解項目商業(yè)綜合體的各項指標的精細化、必要化，寫字樓營銷推廣公司和專業(yè)寫字樓運營管理公司多接觸幾家。 對周邊寫字樓租賃用戶進行調查分析，以便確定寫字樓買家、租賃商家，對新科大廈 、匯寶大廈寫字樓的租賃商戶與百腦匯，河南科技數碼港的客戶進行深度分析他們的差異化，找出項目的目標客戶。如：中廳設置與否，直接與定位有關，柱距對不同業(yè)態(tài)組合的影響不同，設置柱距不同。ＰＡ mA） ? 鄭州人從眾顧問有限公司 （服務項目 鄭州國際美食廣場） ? 劃邦顧 問 （深圳公司 服務項目 總部企業(yè)基地） ? 威風廣告公司 （服務項目 永和國際廣場） ? 恒輝機構 國際知名寫字樓物業(yè)管理企業(yè) ? 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理 ? 世邦魏理仕 （服務項目 國際企業(yè)中心） ? 仲量聯(lián)行 ? 戴德梁行 ? 高力國際 ? 高偉物業(yè) 。 建議工程采用清單報價報表，甲方對成本了如指掌，更容易控制。 細化商業(yè)定位，確定商業(yè)定位。 專業(yè)寫字樓物業(yè)管理公司主要是對寫字樓的后期運營管理時，會出現的運營問題，維護維修問題，提出建議，以便前期設計更改，不會后期留下遺難雜病。 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術在于執(zhí)行 13 注：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案，建筑體的布局是不同的。 劣勢： 單層面積小，不易做大型超市。 綜合超市，因單層面積小，小超市生存空間有限，一旦有大型綜超進入本區(qū)域，成活機率少。 方案二：百貨商場 +綜合超市 隔壁匯寶大廈定為百貨商場，業(yè)種組合定位很準確，適合本區(qū)域消費群體。 ? 地下室電梯設側方一處，可參考新鄉(xiāng)胖東來店中廳設計。 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術在于執(zhí)行 12 中原數碼港的規(guī)模優(yōu)勢無法拒絕。 科技市場已經有現成成熟模式。科學周全的構造設計，優(yōu)越的周邊環(huán)境，巨大的市場空間，正向四方客商敞開掘金大道！ ? 商業(yè)業(yè)態(tài)組合體 （一）概述 大多底商群樓是以多業(yè)態(tài)組合商業(yè)體，沒有純商業(yè)定位，都是以多業(yè)態(tài)組合。因此本區(qū)域大型百貨商場很少，東風路西側的百貨店均以 18— 35 歲年輕女性為主體，休閑服飾也是以 18— 30 歲為客戶群體，沿東風路的利朗、零碼折扣店、皮爾卡丹、休閑服飾均以此類為主。 項目 建設用地 15068m 2 ，本項目總建筑面積為 43638 平方米；其中地下 6480 平方米；大樓建地上 23 層，地下二層，建筑物高度 77m 。 模式：中小科技公司創(chuàng)業(yè)型寫字樓與數碼賣場復合開發(fā)及客戶定向銷售 商業(yè)定位報告 思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術在于執(zhí)行 10 前期：定向進一步整合了 200 多家中小型科技創(chuàng)新企業(yè)，進一步豐富了文三街電子信息專業(yè)特色街的空 間色彩 中期：實現了銷售與租賃的雙豐收 后期：預計后續(xù)跟進的企業(yè)資源以及服務資源開發(fā)利用（如通信、金融等）將進一步產生持續(xù)的效益。 中原國際數碼港項目將圍繞提升河南科技市場的規(guī)模和品牌而進行建設開發(fā)，致力于打造適應信息產
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