【正文】 在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產 （ 3） 不動產購置或受讓原價 ， 不包括在購置不動產時由購買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費及其他應由購買者直接負擔而由銷售方代收的各項稅 、 費 。 單位和個人將受贈、政府劃撥的土地使用權再轉讓時，以全部收入為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 ? 3. 納稅人的行政管理部門 （ 總部 ） 為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用 ， 是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產開發(fā)費用扣除 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進行了扣除 。 增值額超過扣除項目金額 20%的 ， 應就其全部增值額按規(guī)定計稅 。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。企業(yè)將房產、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產稅。 68 ? 二、關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 69 ?不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管等）從房產原值剝離出來，少繳房產稅。 電燈網 、 照明線從進線盒聯(lián)接管算起 。 二 、 對于更換房屋附屬設備和配套設施的 ， 在將其價值計入房產原值時 ， 可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞 、 需要經常更換的零配件 ， 更新后不再計入房產原值 。 74 地下室房產稅稅收新政策 ——財稅 [2022]181號 財政部 國家稅務總局 關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知 2022年 1月 1日起 ， 凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設施等 ， 均應當依照有關規(guī)定征收房產稅 。 76 ? 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通知 2022年 3月 8日 國稅發(fā) [2022]44號 二、關于出租柜臺征收城市房地產稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內的柜臺出租給其他經營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產稅。 P125頁 77 六 、 土地使用稅檢查要點 ? 地是否按規(guī)定申報繳納了土地使用稅 。 本通知自 2022年 5月 1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準。 ” 因此 ， 如果房地產開發(fā)商以出讓 、 轉讓方式取得土地使用權簽定的合同 ， 以及房地產開發(fā)商轉讓土地使用權的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 (3) 偽造印花稅票的，適用 《 稅收征管法實施細則 》 第九十一條的處罰規(guī)定。 83 上海市稅務局關于 《 商品房合同 》 和 《 商品房出售合同 》 征收印花稅問題的通知 滬稅地 [1994]36號 ?最近，有的房產經營公司和購房戶反映，按市房管部門規(guī)定，商品房預售時，應由出售方與購買方簽訂 《 商品房出售合同 》 ，兩份合同除實測房屋建筑面積有變化外，其余條款均相似。 ? 2. 對直接通過 “ 管理費用 ” 、 “ 銷售費用 ” 科目以現金形式發(fā)放的獎金是否按規(guī)定扣繳個人所得稅 。 售樓人員的收入一般是底薪加提成 。 ? 7. 個人兼職取得的收入是否按照 “ 勞務報酬所得 ”應稅項目繳納個人所得稅；退休人員再任職取得的收入 ， 在減除按個人所得稅法規(guī)定的費用扣除標準后 ， 是否按 “ 工資 、 薪金所得 ” 應稅項目繳納個人所得稅 。 參見 《 財政部 、 國家稅務總局關于企業(yè)以免費旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關個人所得稅政策的通知 》 （ 財稅 [2022]11號 ） 。 800元后的余額為 —720元， （ 36720720） 247。 雇員因擁有股權而參與企業(yè)稅后利潤分配取得的所得 ， 是否按照 “ 利息 、 股息 、 紅利所得 ” 適用的規(guī)定計算繳納了個人所得稅 。 ?3. 企業(yè)用盈余公積轉增股本 ， 屬于個人股東的部分 ， 是否代扣代繳了稅款 。 94 （ 三 ） 其他所得 ? 1. 《 國家稅務總局關于用使用權作獎項征收個人所得稅問題的批復 》 （ 國稅函 [1999]549號 ） 規(guī)定：企業(yè)舉辦購物有獎活動 ， 規(guī)定 特等獎為一套住房的 10年免費使用權 （ 10年內可以由中獎者自住 ， 也可出租 ， 10年后歸還房子 ） ， 一等獎為一部桑塔納轎車的 10年免費使用權 。 主管稅務機關可根據個人所得稅法實施條例第 10條規(guī)定的原則 ， 結合當地實際情況和所獲獎品合理確定應納稅所得額 。 贈品所得為實物的 ， 應以 《 中華人民共和國個人所得稅法實施條例 》 第十條規(guī)定的方法確定應納稅所得額 ， 計算繳納個人所得稅 。 97 （ 四 ） 個人所得稅處罰辦法 《 國家稅務總局關于行政機關應扣未扣個人所得稅問題的批復 》 （國稅函 [2022]1199號） ? 第二條： 2022年 5月 1日前，對扣繳義務人應扣未扣稅款，適用修訂前的 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （以下簡稱 《 征管法 》 ），由扣繳義務人繳納應扣未扣稅款； 2022年5月 1日后，對扣繳義務人應扣未扣稅款，適用修訂后的 《 征管法 》 和 《 國家稅務總局關于貫徹 〈 中華人民共和國稅收征收管理法 〉 及其實施細則若干具體問題的通知 》 （國稅發(fā)[2022]47號）， 由稅務機關責成扣繳義務人向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。 99 （ 二 ） 注意事項 1. 如有租賃關系 ， 車船擁有人與使用人不一致時 ， 則應由租賃雙方商妥由何方為納稅義務人； 租賃雙方未商定的 ， 由使用人納稅 。 100 ? ，從 購置使用的當月起 計算。 納稅人可在車輛丟失后，憑車船使用稅完稅憑證和公安部門出具的車輛丟失證明，向車輛納稅所在地的地方稅務機關提出退稅申請，地方稅務機關經審核后應依據有關規(guī)定辦理退稅。 檢查企業(yè)有無將完工工程收入掛在 “ 預收賬款 ” 或 “ 應付賬款 ”賬下 ， 而不結轉 “ 工程結算收入 ” ， 低報工程進度或漏報工程項目 。 第四節(jié) 建筑行業(yè)稅收稽查方法概述 102 ? “ 三角債 ” 間接導致少繳營業(yè)稅的問題 ， 是否存在以工程勞務收入直接抵頂各項費用少繳營業(yè)稅的問題 。 103 ? 涉稅事宜 。 104 ? 營業(yè)稅 ， 有無以未實際收到款項為由 ， 拖延申報繳納稅款 。 ? （ 二 ） 檢查稅前扣除項目的真實性 、 合法性 。 (3)有無第二倉庫和在工地大量儲存工程物資的情況。 110 材料費分配常見違法現象 (１ )將建造臨時設施、福利設施、固定資產等專項工程所耗用的材料，記入了企業(yè)承包工程的成本 (２ )施工現場儲備的材料，不作為“庫存材料”處理而直接記入了工程成本 (３ )對于已領未用的工程用料月末沒有辦理“假退料”手續(xù)，以當月全部領用的數量作為工程用料數量，加大了當月的工程成本 (４ )工程竣工后剩余的材料，不辦理退庫手續(xù)也不沖減工程成本中的材料費用 (５ )工程竣工后施工現場回收的可利用的殘次材料、廢料和包裝物等不辦理交庫手續(xù)也不沖減工程成本中的材料費用 111 (６ )將節(jié)約差異全部保留在“材料成本差異”賬戶，人為加大工程施工成本和有關費用，減少應納稅所得額 材料費分配檢查方法 (1)檢查材料明細賬并與其原始憑證“領料單”、“定額領料單”、 “大堆耗用材料計算單”、“集中配料耗用計算單”、記賬憑證相核對，查清領料部門、發(fā)料用途等是否屬于工程成本核算對象的工程用料。 113 ? 自有機械費用分配常見違法現象 （ 1）人為地改變各工程成本核算對象應分配某種機械使用費的分配標準，加大某工程項目的分配標準，而同時縮小另一工程項目的費用分配標準 ； （ 2）分配標準制定不符合會計規(guī)定和會計核算要求，違反受益原則，造成機械使用費分配失真； （ 3）因施工機械或運輸設備的不同，而不同時改變機械使用費的分配標準。 112 6. 租入機械使用費分配的檢查 租入機械使用費分配常見違法現象 不按實際統(tǒng)計的臺班數計算，人為地隨意估計各工程成本核算對象實際耗用的臺班數，使費用分配失真。 (2)檢查“輔助生產”貸方發(fā)生額 ? 和“輔助生產費用分配表”的分配金額相核對，看是否一致，有無人為加大或提高輔助生產成本，以及分配期限混淆的現象； ? “輔助生產費用分配表”的分配方法是否符合規(guī)定，正確合理，同時復核分配額是否正確。 106 ? (1)根據企業(yè)的會計核算方法驗算工程領用的物資材料結轉“工程施工”時是否存在多轉成本的問題 。 ? 、合同外工程變更收入掛往來賬 ， 少計應稅所得額 。 ? 9. 出租建筑機械設備 、 模板 、 檔板 、 架料等業(yè)務是否按規(guī)定申報納稅 。 ? ，納稅人和扣繳分包人的營業(yè)稅是否及時申報并繳納入庫 。 包工不包料的建筑工程 ， 在申報應稅收入時將所耗的材料價款剔除在外 ， 少繳營業(yè)稅 。 P130頁 101 一 、 營業(yè)稅檢查要點 ? （ 一 ） 檢查應稅營業(yè)額的合理性 、 完整性 。 ? ，不領取執(zhí)照，也不上路行駛的，可免征車船稅。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍人員不適用車船使用稅的規(guī)定 。 98 七 、 車船使用稅檢查要點 （ 一 ） 檢查辦法 通過查閱 “ 固定資產 ” 賬簿 、 固定資產卡片和向司機班負責人調查了解 ， 掌握企業(yè)各車輛的基本情況；然后制作表格 ， 計算企業(yè)應當繳納的車船使用稅 。 96 ?4. 《 財政部 國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復 》 （財稅 [2022]94號）規(guī)定：個人為單位或他人提供擔保獲得報酬，應按照個人所得稅法規(guī)定的“其他所得”項目繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位或個人代扣代繳。對個人取得該項所得 ， 應按照 《 中華人民共和國所得稅法 》 中規(guī)定的 “ 其他所得 ” 項目計算繳納個人所得稅 ， 稅款由支付所得的單位代扣代繳 。 根據個人所得稅法立法精神 ， 個人取得的實物所得含取得所有權和使用權的所得 。 資本公積 資本溢價 生產經營過程中產生的資本公積 93 ? 、其家庭成員及其相關人員支付與企業(yè)經營無關的消費性支出及購買汽車 、 住房等財產性支出 ， 個人投資者從其投資的企業(yè) （ 個人獨資企業(yè) 、 合伙企業(yè)除外 ） 借款納稅年度終了后既不歸還 ， 又未用于企業(yè)生產經營的 ， 是否代扣代繳了個人所得稅 。 對企業(yè)應支付未支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務 ， 是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅 。 12=3060（元） 年終獎應納稅 36720 15%— 125=5383（元） 當月工資應納稅 900 10%—25=65（元） 91 ? 10. 雇員認購公司股票等有價證券而從雇主取得折扣或補貼收入 ， 企業(yè)是否按照 “ 工資 、 薪金所得 ”代扣代繳了個人所得稅 。 檢查時 ， 要注意結合實體法從舊原則 ， 根據年終獎金的政策變動和檢查所屬年度合理選擇相應稅收政策 。 88 8. 對商品營銷活動中 ， 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班 、 研討會 、 工作考察等名義組織旅游活動 ， 通過免收差旅費 、 旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵 （ 包括實物 、 有價證券等 ） ， 應根據所發(fā)生費用全額計入營銷人員應稅所得 ， 依法征收個人所得稅 ， 并由提供上述費用的企業(yè)和單位代扣代繳 。 參見 《 國家稅務總局關于單位為員工支付有關保險繳納個人所得稅問題的批復 》 （ 國稅函 [2022]318號 ） 87 ? 6. 企業(yè)為職工個人購買商業(yè)性補充養(yǎng)老保險等 ， 在辦理投保手續(xù)時應作為個人所得稅的 “ 工資 、 薪金所得 ” 項目 ， 按稅法規(guī)定繳納個人所得稅；因各種原因退保 ， 個人未取得實際收入的 ， 已繳納的個人所得稅應予以退回 。 參見 《 國家稅務總局關于生活補助費范圍確定問題的通知 》（ 國稅發(fā) [1998]155 號 ） ?，F經研究，作如下規(guī)定： 84 ?鑒于 《 商品房預售合同 》 和 《 商品房出售合同 》 （